目前已有不少于20家的內地房地產企業在排隊等候在港上市。花旗銀行副總裁蔡金強對記者表示：“市場逆轉來得比我們想象的更快而且更差。”

昨天，《財經日報》從香港方面獲悉，河南建業已通過香港聯交所的聆訊，這是繼恒大地產香港上市遇挫后家通過聆訊的內地房地產企業。但鑒于近期新股上市表現欠佳，河南建業已決定將上市日期延后，預期6月上旬開始招股活動。

實際上，河南建業并不是家在上市聆訊后因市場因素將上市日期押后的內地房地產企業。據了解，包括星河灣地產在內的多家內地房地產企業已經在早前通過上市聆訊，但因市場狀況不好，遲遲沒有展開招股活動。

據記者從香港方面了解的情況，香港上市委員會每周處理的新股審批數目并沒有減少，每周一般會處理2~3宗申請，其中不少早已獲批，但這些股份遲遲沒有啟動招股程序，至今已獲批但仍未出臺的新股，至少有10余家。

另據記者的初步統計，目前已有不少于20家的內地房地產企業在排隊等候在港上市。花旗銀行副總裁蔡金強對記者表示：“市場逆轉來得比我們想象的更快而且更差”，估計今年真正能夠實現香港IPO的內地房地產企業只3~4家，“如果他們能夠接受比較便宜的價格”，其他那些沒有名氣、規模又小的企業，“想都不要想了”。

如果蔡金強的預估較終實現，對于那些盼望著能在香港上市的內地房地產企業而言，這不啻為一個“噩耗”。但據記者了解，目前香港業界對星河灣地產、深圳以及重慶龍湖地產還持有相對正面的看法。

土地儲備已成上市“絆腳石”

早在2006年同期，瑞安房地產（0272.HK）也遭遇了市場狀況不佳中途擱置上市的境況，兩年后的今天，在昌盛中國較終不敵市場而暫停上市后，恒大地產也難逃市場的“魔掌”，中止上市。

蔡金強告訴記者，從表面上看，他們暫停上市的原因都是市況不好，但是恒大地產的內在原因更為復雜，簡單地說，就是投資者已經不認同他們的經營方式。“現在的游戲規則已經變了，現在投資者已經不是特別看好土地儲備太多的地產商。”他甚至認為，如果碧桂園（2007.HK）是今年才在香港進行IPO，那么它遭遇的情況應該和恒大地產差不多。

實際上，恒大地產和碧桂園是兩家在經營模式上非常相似的房地產企業。除了恒大地產在一、二線城市的土地儲備稍微多一點，而碧桂園是清一色的郊區大盤這點細微的差別外，“兩者在思考方式上都非常相似”。

當然，更相似的還在于，兩者的土地儲備目前在內地都是數一數二的，這是典型的“資源型開發商”，主要依靠土地升值獲得收益，這一點曾經在香港的資本市場受到追捧，因為那些香港開發商，一直都以這種模式發展并獲得資本市場的認同。

希望到香港上市的內地房地產企業也被香港這種特殊的看法所“誤導”。就在今年1月份，恒大地產還在為上市前增加土地儲備作較后的努力，以41億元的天價拍得廣州天河區員村地塊，折合樓面價13016元/平方米，造就了廣州的新“地王”。

實際上，僅去年一年，恒大地產的土地儲備數量迅速膨脹近8倍，達到4580萬平方米，并取代了碧桂園，榮登“地主”之位。恒大地產主席許家印或許怎么也沒想到，自己去年為之努力所獲得的如此大量的土地，較終卻成為阻礙恒大地產上市的“絆腳石”。

在籌備赴港上市的內地房地產企業的隊伍中，像恒大地產這樣希望在上市前擴充公司土地儲備，做大規模，以增加上市成功率的并不在少數。去年頻繁出現在全國各地土地拍賣現場的房地產企業，除了那些IPO成功或通過再融資獲得資金的上市公司外，更多的就是那些準備上市的地產企業。

重慶龍湖地產去年底就在上海以15億元、樓面價超過10000元/平方米的高價拿下一幅位于郊區青浦的地塊。在此之前，龍湖地產已砸下100億元，準備開發重慶合川釣魚城。2007年12月5日，龍湖地產再與西安曲江區簽署協議，準備投資30億元開發大唐不夜城。

此外，深圳佳兆業地產（下稱“佳兆業”）去年在成都一舉拿下位于溫江、華陽及雙流的三大項目，每個項目體量均在200畝以上，總建筑面積約175萬平方米。到去年的12月，佳兆業又在深圳取得兩幅地塊，使公司在深圳的業務范圍覆蓋了除鹽田之外的所有行政區。

對于這些公司為上市大量購地的行為，盛富資本國際有限公司董事總經理黃立沖對記者表示：“他們等于給自己購了個‘炸彈’！”據他介紹，一般企業在上市前都會引入戰略投資者，之前由于內地房地產市場普遍不錯，這些企業的老板叫價也很高。

在這種情況下，這些戰略投資者一般都會與企業簽訂“對賭協議”，要求企業上市時的發行價格必須高于他們所約定的價格。此外，如果企業在一年或者三年內無法完成上市，那么將會被清盤。“如果市場狀況不好，說不定自己辛苦創立的公司較后股權都變成別人的了。”

　資金困局難解

實際上，香港的基金經理們正在逐步轉變原來的觀念。現在，土地儲備已不是他們衡量內地房地產企業的先進尺度，以目前內地的市場及政策情況，企業擁有足夠未來5~7年發展的土地儲備就已經足夠。此外，他們已經越來越看重公司的開發能力，這是開發商手中的土地儲備能以何種速度變現的一個重要指標。

蔡金強表示，恒大地產去年的樓盤竣工面積不過100萬平方米，今年宣稱竣工面積就要達到700萬~800萬平方米，這是不可能的，“我們必須尊重正常的發展規律”。實際上，根據公開資料，恒大地產自創辦以來累計完成的樓盤建筑面積也不過是230萬平方米，這種超常規的發展速度，無法令人信服也在所難免。也難怪恒大地產在股份推介時，沒有一個基金經理愿意掏錢認購其股份。

據了解，香港的基金經理們都在擔心，恒大地產在擱置上市后，其資金鏈會不會出現問題。在他們看來，恒大地產在市場狀況如此不佳的情況下仍堅持啟動招股，“多少反映公司對融資的需求已達到非常緊急的地步”。

招股書顯示，恒大地產此次募集資金中的一半以上將用于支付未付土地出讓金及現行項目資金，實際上，以目前的政策條件，土地出讓金的拖延時間已非常有限，此外，現行項目缺乏資金的話，將直接影響項目進度，進而使項目銷售計劃被延后，因此，這筆資金對于恒大地產而言，也許是一筆救命的錢。

有香港基金經理為記者算了一筆賬，恒大地產借貸規模高達68億元，凈資產負債率達570%，“上市之路受阻后，公司如何在逆市中發展將成重大難題”。尤其是深圳、廣州的房價下跌已成為市場共識，以這兩個城市為主要市場的房地產企業都將面臨銷售困局。銀行限貸、上市融資路不順、銷情不暢，這一切都直指開發商“命門”——錢！以往被開發商運用自如的“高負債、高毛利、快速銷售”的發展模式也在今年遭遇危機。

據記者的不完全統計，今年計劃赴港上市的內地房地產企業中，深圳及廣州地區的開發商就占去一半以上。黃立沖認為，那些準備到香港上市的內地房地產企業，只要看看他們上市時的招股書，幾乎所有的企業在過去2年都處于高價拿地的狀態。

“在這種情況下，對這些房地產企業的判斷就取決于投資者對中國宏觀環境的判斷。”黃立沖表示，雖然那些國際投行在表面上都對中國宏觀經濟表現出謹慎樂觀的態度，但他們內心實際上想的是盡快撤出。“那些土地儲備較少、現金流較多的公司，現在都在偷著樂呢！”

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！