眾所周知，購房者從開發商手中領取鑰匙，并不等于就取得了房及所有權，只有辦理了房產證，才真正在法律意義上取得了對房及占有、使用、收益和處分的權利。因此，沒有哪個購房者不想盡快拿到房產證的。但是，許多購房者對房產證都有“千呼萬喚辦不來”的體會，這固然有多方面的原因，但有時也會因為開發商逾期辦證導致。如果出現這樣的情況，開發商該不該賠償？

時近年底，又步入了一個交房的小高峰。本刊特意請律師撰寫此文，以期對讀者和開發商有一定的指導。

開發商對辦證僅承擔提供證明文件和協助的義務

《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱：《條例》）第33條規定：“預售商品房的購購人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購購人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購購人辦理土地使角權變更和房屋所有權登記手續，并提洪必要的證明文件”。2004年7月20日，修訂后的《城市商品房預售管理辦法》（以下簡稱：《辦法》）第12條第1款規定：“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件”。可見，我國行政法規及部門規章都規定了購房者本人有辦證的義務，行使辦證行政職權的則是房地產管理部門和土地管理部門，而開發商在該過程中僅承擔提供證明文件和協助的義務。

同時，《云南省城市房屋產權產籍管理實施細則》第12條規定：房屋登記的申請人只能是產權人本人及共有人，當產權人不能親自辦理登記的，可以委托專門的房地產咨詢服務機構或其他人代為辦理。 時代理人須持證明產權人身份的證件和產權人委托書及 人身份證明。因此，目前常見的由開發商辦證的形式，一般來說都是購房者與開發商之間形成了委托代理關系，即購房者委托開發商指派人員辦證。在這種情況下，只要開發商及時提供了證明文件并予以協助，就是盡到了協助義務。

開發商可以依據與購房者的特殊約定免除逾期辦證責任

2003年6月1日施行的《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱：《解釋》）第18條規定：“由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房購賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房購賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”《辦法》第12條第2款規定：“由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。”

仔細分析一下上述規定可以發現，開發商承擔逾期辦證責任必須同時滿足兩個條件：其一，逾期辦證必須是由于開發商自身的原因延誤的，如未提交證明文件或文件不齊全，大產證未取得，土地抵押未解除等等；其二，開發商與購房者就力、證無免除責任的特殊約定。但事實上，由于種種非開發商的原因，法律規定的90日往往無法辦到證，故開發商與購房者一般都會對辦證期限進行長于90天的約定或一些其他約定，這也在情理之中。此時，開發商對逾期辦證并不必然承擔違約責任。

購房者理性維權才是上上策

當前，購房者以逾期辦證為由向開發商索賠的糾紛很多，其中有許多原告的訴訟請求被法院駁回。分析其中原因，主要有如下兩種：，逾期是因為行政管理部門遲遲未審批造成的，開發商已履行協助和提供證明文件的義務；，購房者本人未及時申請登記或未交納相關稅費。但是，許多購房者在未按時取得房產證時，就以停止銀行月供、不交納物管費用等方式來“懲罰”開發商，事實上這些做法是缺乏理性的。購房者應當在自行或者委托律師對逾期原因進行分析和調查后，再決定維權途徑。因為，只有理性維權才是真正維護自身合法權益的上上策。

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