“夫妻共同財產”的登記問題是長期困擾房地產登記機構的老大難問題之一。典型的例子如，登記在夫妻一方名下的房屋，登記名義人將房屋出售給他人，向登記機構申請房屋所有權的轉移登記，登記機構予以辦理。但其配偶卻認為，房屋是夫妻共同所有的財產，登記機構侵犯了其合法權益，遂提起行政訴訟，結果是登記機構敗訴。登記機構吸取了教訓，對于轉移房屋所有權的登記申請，均要求原所有權人提供配偶同意的證明。而對于無配偶者，由于其無法出具單身證明，登記機構不予辦理，申請人如提起履行職責之訴，登記機構也將敗訴。無奈，對于無配偶者，登記機構要求其作出無配偶的書面具結，即可辦理登記。但當事人如果確有配偶而隱瞞事實，提供了虛假的具結書，其配偶以登記機構為被告提起訴訟，即使登記機構能夠免于賠償，也往往難免因登記不實而敗訴。

之所以出現這樣的尷尬局面，源于這樣的一種普遍認識：按照《婚姻法》規定，夫或妻一方在婚后取得的財產是夫妻共同財產，即使僅登記在一方名下，事實上也是夫妻共有的；既然是共有的，就必須雙方同意才可以處分，否則就是侵犯了另一方的財產權。這種認識不但在普通人群中很流行，許多司法機關也認同，就連登記機構本身，雖然感覺無奈甚至冤枉，但也不持反對態度。

故而有人提出，既然房屋是共同財產，何不在夫妻一方取得房屋所有權并要求登記在自己名下時，就加以把關，如系共同財產，則要求當事人將房屋登記在夫妻雙方名下，這樣就避免了房屋再次轉移登記時的麻煩。

但也有人提出疑問，同樣是“夫妻共同財產”，同樣數額較大，如銀行存款、上市公司的股票，登記在一方名下時，并沒有出現過類似情況。一方將自己銀行賬戶里的存款加以支取或轉賬時，銀行并沒有要求配偶簽字同意；一方在證券交易所將自己名下數十萬的股票賣出，也不會因配偶的事后異議而導致交易無效，或證券交易登記機構成為被告而敗訴。對于同類的事實，為什么在房屋交易登記中就要用另一個標準來判斷是非?

帶著這些問題，我們先來看一下法律是如何規定的。

二、《婚姻法》并未規定婚姻關系存續期間“取得”的財產是夫妻共同財產

現行《中華人民共和國婚姻法》第十七條款規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金；(二)生產、經營的收益；(三)知識產權的收益；(四)繼承或與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；(五)其他應當歸共同所有的財產”。

其中第(四)項中提到“本法第十八條第三項規定的除外”。第十八條規定的是屬于夫妻一方的財產，其第三項為：“遺囑或與合同中確定只歸夫或妻一方的財產”。

對于第(五)項“其他應當歸共同所有的財產”，較高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(簡稱《婚姻法解釋二》)第十一條對此做了明確的列舉，指的是：“(一)一方以個人財產投資取得的收益；(二)男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金；(三)男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費”。

從上述條文中顯然可以發現，立法的本意是指婚后新增的財產才是夫妻共同財產，而且這里的“財產”是一個總體的、價值層面上的概念，不是具體的、實物層面上的概念。

在這里可以對《婚姻法》第十七條款所列舉的五種夫妻共同財產的情形逐一分析。

(一)“工資、獎金”，屬于勞動所得；

(二)、(三)均是“收益”，是指通過資產取得的財富增加值(知識產權也是一種資產)；

(四)是無償從他人處取得的財富；

(五)根據《婚姻法解釋二》，也是指一方的財富增加值。

可見，婚姻關系開始的瞬間，所謂“夫妻共有財產”為零；其后，在婚姻關系存續期間，符合上述五項之一的、夫妻任何一方增加的財富，即歸入“夫妻共同財產”，使共同財產在價值量上得以增加、累積。這就是夫妻財產的“婚后所得共有制”。

通過以上分析，可以發現，《婚姻法》把“夫妻共同財產”界定為婚姻關系存續期間“所得”的財產而不是“取得”的財產，這一表述是十分嚴謹的。“所得”，是財產的增加值，是一種抽象的、量的概念；“取得”，則是針對特定標的的占有、控制，是一種具體狀態。取得某房屋的所有權，并不一定是婚姻關系存續期間的“所得”，因為它可能是以婚前財產購購的，是個人財產的轉化形式。

把握了“所得”與“取得”的區別，就不難看出，購購房屋并不是財產的增加，出售房屋并不意味著財產的減少，房屋的購購與出售只是財產外在表現形式的變換。購購了房屋，“取得”了所有權，并沒有發生“所得”，相反可能因為支付稅收而減少了“所得”；而出售房屋，“喪失”了所有權，但由于溢價的緣故，產生了收益，實際上可能發生了“所得”。所以，不能將婚后“取得”的房屋簡單地歸入“夫妻共同財產”。如果一個人用婚前個人財產在婚后購購了一套房屋，卻被歸入“夫妻共同財產”，這實際上是夫妻財產的“一般共同制”，即把夫妻的婚前財產和婚后所得均歸入共同財產，完全違反了我國夫妻財產“婚后所得共有制”的基本原則。

值得注意的是，《婚姻法》第十九條款還規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定”。這表明，即使財產符合第十七條款規定的五項之一，也必須是在夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產沒有約定或約定不明確的情況下，才屬于夫妻共同財產。

三、登記機構沒有查明房屋是否屬于“夫妻共同財產”的能力和義務

因此，婚姻關系存續期間購購的、登記在夫或妻一方名下的房屋，并不當然屬于“夫妻共同財產”。頭先，要看夫妻之間的財產約定；其次，要看房屋的來源，是有償取得還是無償取得，如果是無償取得，要看被繼承人或與人是否明示過僅歸一方所有；如果是有償取得，還要判斷支付的對價(購房款)是一方個人財產，還是夫妻共同財產，或是二者兼有之。

試舉一例：婚前男方得到父母與的20萬元、男方自己婚前積蓄20萬元、夫妻婚后數年共同積攢20萬元。男方用這60萬元購得房屋一套，購房合同以男方名義簽訂，房屋所有權登記在男方名下。數年后男方將房屋出售，獲80萬元。如何判斷夫妻共同財產?應作如下理解：購得房屋時，其價值是60萬元，其中40萬元是男方的個人財產，20萬元是夫妻共同財產；售出時房屋價值80萬元，其中40萬元是男方的個人財產，夫妻共同財產除原先的20萬元以外，增值的20萬元也是夫妻共同財產，因其可歸入婚姻關系存續期間“經營的收益”，是婚后“所得”。可見，對于婚后購購的房屋，很難簡單地說“是”或“不是”夫妻共同財產，它往往兼具個人財產和共同財產的成分，只有查明購房資金的來源才能做出正確判斷。如果要求登記機構去查明，則既超出了登記機構的能力，也缺乏法律依據。登記機構若勉強為之，就必然發生本文開篇所提出的問題。

四、登記機構登記的房屋所有權與“夫妻共同財產”是兩個不同層面的概念

“夫妻共同財產”登記問題產生的根源，在于混淆了婚姻法上“夫妻共同財產”中的“財產”概念與物權法上的“所有權”概念。兩者不是同一層面上的概念。前者屬于價值的范疇，其本質是一個數量；后者是特定主體針對特定物的“占有、使用、收益、處分”的權利；前者屬于“應然”的問題，后者屬于“實然”的問題。作為共同財產表現形式的房屋，其所有權發生了得喪變更，但共同財產的總量卻可以不發生變化。

《婚姻法解釋二》第十六、十七、十八條規定，夫妻共同財產以一方名義在有限責任公司的出資、以一方名義在合伙企業中的出資、以一方名義投資設立獨資企業的，離婚時納入共同財產分割。司法解釋在這里既詮釋了夫妻共同財產的表現形式，又揭示了夫妻共同財產的本質內涵。夫妻共同財產可以以一方的名義體現，具體而言，以一方名義在有限責任公司的出資、以一方名義在合伙企業中的出資、以一方名義投資設立獨資企業的，出資或投資行為并不違法；夫妻中的一方，作為上述的公司股東、合伙人或獨資企業的投資人，進行相應的經營活動，并不因未征得另一方同意而無效。特別是獨資企業的投資人，可以處分整個企業的資產，這包括貨幣、設備、貨物、債權，當然也包括固定資產的重要組成部分——房屋。婚姻存續期間，登記名義人得以對共同財產的表現形式——房屋行使所有權。但是一旦離婚，則共同財產的本質得以體現，只要是來源于共同財產，無論所有權登記在誰名下，都要納入共同財產分割。

前文已述，在房屋所有權轉移登記時，登記機構不能從來源方面去查明是否共同財產，即不去查明財產是如何在其不同的表現形式之間進行轉化的，而是判斷財產的同一表現形式在不同主體之間的轉移。淺顯地說，對于房屋購賣而登記的，登記機構不去查明房屋是由誰的貨幣轉化而來的，而是判斷“占有、使用、收益、處分”的權利是否從一個主體轉移到另一個主體。如此則登記機構的職責非常清晰，即判斷：主體的真實性；主體之間轉移房屋所有權行為的真實性。至于該房屋中有多少成分是個人財產轉化而來的、又有多少成分是共同財產轉化而來的，登記機構不去過問。

當事人通過法律行為轉移房屋所有權的，登記機構依照申請原則和合意原則進行登記。當事人雙方有轉移所有權的合意并向登記機構提出申請，登記機構通過審查申請人的身份證明來判斷所有權轉移的主體的真實性，通過審查登記原因文件來認定主體之間轉移所有權的合意，判斷轉移房屋所有權行為的真實性。符合條件的，按照申請人的意思表示做出轉移登記行為。

登記機構所登記的標的是物權而非價值，登記行為應當由《物權法》和不動產登記法律來規范。“夫妻共同財產”的登記之所以成為難題，一個重要原因就是目前還沒有一部完善的《不動產登記法》來規范登記機構核準登記的標準以及應負的責任，從而導致法理上本來十分清晰的問題卻困擾登記機構多年。同時，這也導致司法機關裁

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