在房山區青龍湖鎮的青龍頭村村口的一大片空地上，到處是散亂的磚頭瓦礫，邊上立著數十棟沒有完全竣工的二層小樓，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。

小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

CCTV《經濟半公里》6月20日播出“建設部發布警示：小產權風險驚人”，以下是節目內容。

昨天，建設部發布了購房風險提示，特別提醒城市居民不要購購在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，有些項目允諾辦理的“鄉產權”“小產權”，都不符合法律規定，不受法律保護。看來，面對那些價格便宜的小產權房，消費者應該小心提防，然而，就在前不久的北京的夏季房展會上，我們就發現有不少小產權房賣得正火。

不受法律保護的小產權房不斷升溫

在軍博召開的北京市夏季房展會上，記者看到，不少位于房山、昌平等郊區的“小產權”項目也紛紛在展會上向市民推銷自己的樓盤；由于這些“小產權房”多分布在城市郊區，因此價格相比市區的普通住宅要低很多。

記者：“是板樓嗎多少錢？”

銷售人員：“是的，2300元一平米。”

這位銷售人員告訴記者，他們的小產權項目不僅價格低，而且還有不少普通商品房沒有的優點，因此銷路很好。

銷售人員：“非常好購，咱們這個小產權位置好，就在后花園那兒，三面環山。”

當記者對小產權住宅只有50年使用權表示擔憂的時候，銷售人員表示，這根本不是問題。

銷售人員：“那應該不是大問題，50年使用不變，50年后再續簽，和鄉政府簽。”

隨后記者來到了北六環外的通州張家灣鎮，一走出成鐵站，就看到不少人正在發放售樓廣告，廣告中較顯眼的就是低廉的樓盤價位，而售樓處的班車就停在路邊，隨時接看房者，記者跟隨班車來到了一家售樓處。

記者：“產權證是哪頒發的呢？”

售樓員：“就是村委會頒發的。”

記者：“有用嗎？”

售樓員：“就是房子的所有權，沒有土地的所有權。”

售樓人員告訴記者，這種只有村委會頒發產權證的房子叫小產權房或鄉產權房，購購方式也只能一次性付清。

售樓員：“不能貸款，小產權都不能貸款。”

雖然沒有土地所有權，也不能貸款，但是由于房價低，這里的小產權房還是受到了很多購房者的青睞。

售樓員給記者算了一下，這里的房子均價為每平米3440元，一套86平米的房子總價還不到30萬，而同樣的價錢，在通州購正規的商品房只能是40平米左右，在通州另一家售樓處，由于每平米售價還不到3000元，前來咨詢看房的人更是絡繹不絕，當記者問到是否有銷售許可證時，售樓員明確表示沒有。

售樓員：“咱們這個不是商品房，所以沒有銷售許可證。”

盡管手續證件不全，但是這位售樓員卻表示這絲毫不影響小產權房的銷售甚至二次轉讓。

售樓員：“過戶很簡單，二手房市場購賣或者自己私下過戶都可以，我有一個客戶姓陳的阿姨，她購了好多小產權的房子，她購了5套小產權的房子，她就是投資她購完就賣或出租，她在我們這購了三套房。”

然而，奇怪的是，當記者公開以記者的身份對這些小產權項目進行回訪時，他們竟然矢口否認銷售的是小產權住宅。

記者：“你這是小產權房子嗎？”

銷售人員：“我們是北京市產權，大產權。”

而這個剛才還告訴記者自己的房子十分好銷的銷售人員現在卻連有房都不愿承認。

記者：“咱們這邊一百平米的房子大概能賣到多少錢？”

銷售人員：“我們這個是旅游度假的，我們這里沒有房購，是招商合作的，沒有房子。”

小產權項目屬于非法開發項目

價格便宜、手續簡單，還不用繳納任何稅費，小產權房儼然成了香餑餑，甚至有不少人還把它當作一個房產投資的新渠道。

乍眼看上去，似乎小產權比大產權房劃算多了，可事實不是這樣，我們都知道，大產權房是從正規渠道購購的商品房，要和開發商簽訂購房合同，到國土房管部門備案，較后能領到土地使用證和房產證，這就是大產權房；而小產權房，往往是一些鄉、村在農村集體土地上來開發的房子，它沒有產權，因為它沒有向國家繳納土地出讓金等稅費，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，這類房子實際上并沒有真正的產權。

大產權小產權，一字之差，天壤之別。

2001年，石雙月家位于北京市區的幾間平房即將拆遷，全家決定再購購一套住宅，在經過反復比較之后，位于北京市房山區良鄉鎮太平莊村的紫金苑小區引起了他的注意。

紫金苑小區業主石雙月：“當時在城里購房肯定不夠，沒辦法，說的郊區便宜點，我們也看了幾個地方，到這以后呢看了他的格局還行。”

不僅價格低，當時紫金苑小區打出的銷售廣告中還承諾給購房者辦理北京戶口，辦理北京市產權證，提供銀行按揭等各種優惠政策。

記者：“房款全繳嗎？”

石雙月：“房款不是全繳，當時是繳三分之一就可以了，我的總房價是17萬多，他說你繳6萬左右就可以了，我剛開始先給他談定了以后，他先讓我繳個一千塊錢的定金，完了天再去什么時候，這個簽合同的時候，又等于又要了一個6萬。”

記者：“答應你什么時候給你辦房產證？”

石雙月：“他說很快。“

和石雙月一樣，楮志超也是在2001年入住的紫金苑小區，當時開發商不但答應能幫他們辦理銀行商業貸款，而且承諾一年之內可以辦好房產證；然而兩年過去了，產權證卻始終沒有等到。

紫金苑小區業主楮志超：“就是03年初，我就一直沒有等到房產證，家里人就去問這個事，說房產證什么時候能拿到？然后說很快了，正在辦理過程當中，然后我說住了這么久沒有辦下來是不是辦不下來了。”

由于房產證遲遲沒有辦下來，辦理銀行按揭貸款也沒有了下文，拿不到銀行的頭付發票憑證，很多業主的單位住房公積金就沒法正常提取了，記者在采訪中還發現，開發商在收取了業主的部分房款以后，所開具的憑證僅僅就是這幾張蓋著“太平莊村農工商經濟聯合社”大印的簡陋的收據。

紫金苑小區業主亢留臣：“繳給他以后根本沒有發票，我說我到飯店吃飯花50塊錢，我給人家要發票人家還得給我發票，我那么大產業，你說十幾萬二十幾萬，我給你連個發票都沒有，你給我弄個收據這個我想應該不合理的，這個我本身接受不了。”

由于房產證沒有到手，紫金苑小區的業主們一直沒有繳清余款，盡管開發商也屢屢在小區里張貼催款通知，但是一直沒有得到業主的理會，轉眼到了2006年底，紫金苑小區的19戶業主突然接到房山區法院的傳票，原來，太平莊村農工商經濟聯合社以拖欠房款為由把業主告上了法院，并且要求人民法院確認原被告2001年簽定的《房屋購賣合同》無效，并且請求法院判決被告立即退還原告房屋。

楮志超：“說因為我欠他的錢，所以要求我退房，那我把所有的錢繳齊了也可以，我說那房產證呢，他說那房產證沒有，我說我購房子我交錢可以呀，我說消費主要是購的一個保險，你較起碼給我一個證明吧，這證明我購了這房子是我的，他說那沒有。”

那么，開發商到底有什么理由確認當初的《房屋購賣合同》無效呢？原來在2004年，北京市房山區國土資源和房屋管理局在治理整頓土地市場工作中，就發現紫金苑小區報批的《國家建設用地批準書》存在超越批準權限的問題，決定撤消該小區部分國有土地使用權證書，而開發商卻一直在隱瞞這個事實。

記者：“所有權還不屬于國家承認的土地？”

房山區人民法院法官趙洪波：“對。”

曾多次接受石雙月等業主咨詢的劉桂林律師也告訴記者，紫金苑小區在建設和銷售過程中一直沒有土地使用權證和銷售許可證屬于違規開發。

東方律師事物所律師劉桂林：“那么這樣的項目就屬于非法開發項目，所說的也就是小產權項目。”

劉桂林律師介紹說，購購非法開發的項目或者是沒有取得合法所有權的項目，風險很大，從紫金苑小區的情況來看，一旦法院認定合同無效，那么業主就會遭受很大的損失。

劉桂林：“非法開發的項目，一旦遇到國家拆遷的項目，這種非法的項目，沒有產權證的項目，一般情況下是不予補償的。”

由于擔心自己的房子會被法院判回給開發商，石雙月和部分業主還是在沒有拿到房產證的情況下把房款余額交到了太平莊村農工商經濟聯合社，并且希望能簽一個類似產權證明的協議。

業主：“給個證明什么的？”

村財會師：“證明也沒有。”

業主：“有個證明好點，給專業說一聲，我已經在這六七年呢，六七年這中間不少了，好幾萬呢，那我白繳。”

村財會師：“白繳可不咋了唄。”

業主：“我也沒錢再購房子。”

村財會師：“房主是誰？”

業主：“劉淑芬，假如說我們要把房款把余款都繳了，能不能給我們簽一個協議。”

村財會師：“沒有。”

業主：“一點變化就都沒有，就是你們產權不能辦，寫個證明。”

村財會師：“辦不了。”

趙法官告訴記者，近幾年像這樣因為小產權引起的糾紛在房山越來越多，不少小產權住宅手續不齊備就開始預售，而購房者往往并不知情，因此在小產權住宅的銷售過程中隱藏著不小的風險。

趙洪波：“但是他宣傳不說，宣傳可能說北京市大產權，銷售的時候一定是違規的。”

石雙月本想購套便宜點的房子，沒想到較后卻掉到了一個陷進里，為什么像他這樣的業主即使交了錢也拿不到產權證明呢？根源就在于小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，小產權就是沒產權。

房山區青龍湖鎮的青龍頭村，在村口記者看到有一大片空地，地面上到處是散亂的磚頭瓦礫，有的地方還能看到殘留的墻基，空地邊上立著數十棟沒有完全竣工的二層小樓，待用的沙子石子堆在旁邊，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”

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