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        怎樣貸款購(gòu)房

          編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 565 次

        閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

        目前貸款購(gòu)房主要有以下幾種:1、住房公積金貸款;2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款;3、個(gè)人住房組合貸款。
          1、住房公積金貸款:對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō),貸款購(gòu)房時(shí),應(yīng)該頭選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì),貸款利率很低,不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半),而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率,也就是說(shuō),在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí),住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。
          2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸,但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款,也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)購(gòu)住房所需資金額的比例不低于30%,并以此作為購(gòu)房頭期付款,且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人,那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。
          3、個(gè)人住房組合貸款:住房公積金管理可以發(fā)放的公積金貸款,較高限額一般為10-29萬(wàn)元,如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額,不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱(chēng)之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。

          個(gè)人住房委托貸款(公積金貸款)較劃算,個(gè)人住房貸款(商業(yè)性貸款)利息負(fù)擔(dān)較重,但具體的還款差別有多大,我們不妨進(jìn)行一下比較:
          假設(shè)某購(gòu)房者夫婦二人欲購(gòu)購(gòu)一總價(jià)50萬(wàn)元的住房,以自有資金支付頭付款30%,即15萬(wàn)元,其余35萬(wàn)元申請(qǐng)15年貸款。夫婦二人月收入為6000元,月公積金繳存比例為20%(企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半),現(xiàn)公積金總額為4萬(wàn)元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多,達(dá)到了1/3,月還款額多出10%,總額多出近5萬(wàn)元,可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來(lái),自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款,但是不行,這對(duì)夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款,即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬(wàn)元,就是按10倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請(qǐng)40萬(wàn)元的公積金貸款,但因?yàn)檎咝再J款較高限額只有30萬(wàn)元,因此35萬(wàn)元還是不可以的。因此,這對(duì)夫婦只有退而求其次,選擇個(gè)人住房組合貸款。那么,他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎?說(shuō)起來(lái)他們每月還款2781.45元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額較多可以達(dá)到總收入的20%,即1200元/月,那么他們需要自行支付的供樓款只有(2781.45-1200)1581.45元/月,和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過(guò),如果沒(méi)有公積金的支持,完全依靠商業(yè)貸款,那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的,但占總收入50%左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的。建議購(gòu)房者在確定購(gòu)房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請(qǐng)相應(yīng)的貸款。

          辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序:
          (一)借款人申請(qǐng)住房公積金貸款需要向市住房公積金管理提出書(shū)面申請(qǐng),填寫(xiě)住房公積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供有關(guān)資料。
          (二)市住房公積金管理負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫(xiě)同意后,借款人與簽訂相關(guān)合同或協(xié)議,并按中國(guó)人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。
          (三)貸款手續(xù)辦理完畢后,市住房公積金管理給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書(shū),銀行接到貸款通知書(shū)后辦理貸款劃付手續(xù)
          特別提醒:購(gòu)房時(shí),借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況,到銀行進(jìn)行測(cè)算,就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定,每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元,而每月公積金貸款還款額為1500元,商業(yè)貸款還款額為1000元,在還款方式上可選擇“余額沖貸法”,即提取的公積金頭先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息(共計(jì)2500元),余額12500元可一次性?xún)斶€住房商業(yè)性貸款本金,在還清住房商業(yè)性貸款本金后,尚有余額的再償還公積金貸款本金,因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。“沖還貸”后,借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變,減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對(duì)客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法,每月等額還貸金額保持2500元不變,那么提取的公積金15000元,將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí),借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中,上述兩種還款法,客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。

          如果客戶購(gòu)購(gòu)個(gè)人住房時(shí)申請(qǐng)的是商業(yè)性貸款,如:個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購(gòu)房因各種原因沒(méi)有申請(qǐng)到“公積金”貸款,而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額,且已滿足公積金申請(qǐng)購(gòu)房貸款的條件,雖然目前商業(yè)銀行還不能將購(gòu)房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款,但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理申請(qǐng)并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù),就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息。
          申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款工作流程:
          (一)購(gòu)方要與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。
          (二)支付30%以上的房款。
          (三)去房管部門(mén)辦理預(yù)售登記。
          (四)辦完預(yù)售登記后,購(gòu)方持契約正本,填寫(xiě)借款申請(qǐng)及借款合同。
          兩種還貸方式利息天壤之別
          一般的購(gòu)房人只知道貸款必須償還利息,可是,采用不同的還貸方法,利息卻有天壤之別。貸款額在40萬(wàn)元左右、限期30年的,利息差額可以達(dá)到10萬(wàn)元之巨!至于這個(gè),不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大,在此摘錄一篇供您參閱。
          市民劉先生上個(gè)月剛購(gòu)了新房,并辦完了住房貸款手續(xù),每月還貸額近2000元。誰(shuí)知道就在本月即次還貸后,劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無(wú)幾、年限相同,但是總體還貸利息卻相差近2.5萬(wàn)元!原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前,劉先生稱(chēng)自己對(duì)另一種還貸方式一無(wú)所知。
          “在簽合同的時(shí)候,銀行工作人員只是抱來(lái)一大堆貸款合同,密密麻麻的,然后幫你一會(huì)翻到這里、一會(huì)翻到那里,指著一些空白的地方,讓你簽上姓名、填上身份證號(hào)碼、按上手印即可,根本沒(méi)有提及還有另外一種還款方法。”
          簽下這份貸款合同后,劉先生自己測(cè)算了一下,利息總額高達(dá)17.6萬(wàn)多元。要不是親戚提醒,劉先生還以為貸款就是這樣辦的,又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來(lái)又仔細(xì)翻了好幾遍,發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇,但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法,根本就沒(méi)有自己考慮的余地。他請(qǐng)朋友算了一下,如果套用另外一種還款方法,那么自己30萬(wàn)元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬(wàn)元,比現(xiàn)在要少2.49萬(wàn)元。
          銀行普遍主薦“等額法”
          為了探明究竟,連日來(lái),記者也以購(gòu)房人的身份對(duì)南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。
          在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市,記者表示準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)一處總價(jià)為80萬(wàn)元的商品房,頭付30%,公積金貸款12萬(wàn)元,余下的44萬(wàn)元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款,30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她頭先給記者介紹了本息還款法(等額法),通過(guò)測(cè)算,“月還款額”一項(xiàng)顯示為2372.78元;
          記者隨之詢(xún)問(wèn)有無(wú)其他的還款方式,該工作人員說(shuō)還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個(gè)月的還款額都不同,從3000元左右逐漸遞減到1000多元。
          究竟選擇哪一種方法呢?以下是記者和該工作人員的一段對(duì)話:
          “兩種還貸方法哪一種更合算呢?”
          “總的說(shuō)來(lái)種遞減法少付點(diǎn)錢(qián),但是一般人都不會(huì)等到30年才還清的,如果提前還貸的話就沒(méi)有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少,但是一開(kāi)始?jí)毫μ罅恕!?br>  “哪一種更方便呢?”
          “當(dāng)然是種等額法方便,每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢(qián)就行了。種遞減法每個(gè)月的錢(qián)數(shù)都不同,算起來(lái)也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。”

          隨后,記者繼續(xù)以購(gòu)房人的身份電話咨詢(xún)了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行,大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主,有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員較終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式,但是從其話語(yǔ)中,可以很明顯地聽(tīng)出對(duì)等額法的傾向性。
          銀行傾向性在于息差
          導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業(yè)多年的人士一語(yǔ)道破:“關(guān)鍵在于息差。”
          “兩種方法的利息差距大著哪!”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算,得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬(wàn)元、30年的商業(yè)性貸款,等額法的利息總額為41.4萬(wàn)多元,而遞減法為29.7萬(wàn)元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬(wàn)元之多!
          該人士稱(chēng),同樣一筆貸款業(yè)務(wù),對(duì)于“吃利息飯”的銀行來(lái)說(shuō),當(dāng)然希望購(gòu)房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品購(gòu)賣(mài)一樣,一般的商家都會(huì)推薦顧客購(gòu)購(gòu)價(jià)格高、利潤(rùn)高的商品,怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤(rùn)低的商品呢?
          至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由,記者發(fā)現(xiàn),使用遞減法實(shí)際上也并不

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