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        “司法解釋”幫購房人撐腰

          編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 764 次

        閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

        關于房屋質量問題

        在該司法解釋中,確定了房屋質量問題可以解除合同、退房的原則,但是主體結構質量問題、非主體結構質量問題有所不同。

        司法解釋第十二條規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持”。

        第十三條規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持”。

        就是說,主體結構質量問題只要能夠確定,購受人就有權利請求解除房屋購賣合同,要求退房。而對于非主體結構質量問題,則必須要達到“嚴重影響正常居住使用”的程度才行。當然所有房屋質量問題都會影響居住使用,所以關鍵詞其實是“嚴重”。

        什么算嚴重,有些樓房防水沒有做好,以至于樓下的上廁所必須要打傘,這應該算是嚴重。還有的更邪乎,入住后發現房屋墻面不斷地往外分泌小石子,你說這算不算嚴重,恐怕認識就不一樣了。

        房屋出現質量問題是必然的,也是允許的,否則就不存在房屋保修制度了。一般通過保修能夠解決的問題不是嚴重問題,有些問題通過保修解決不了,又確實影響生活,這就應該算是嚴重的質量問題了。

        現實意義:判斷問題是不是嚴重,是法官的裁量權,但是法官裁判的時候需要證據。因此建議各位購房人士,較好能夠在購房過程中,將您所關心的非主體結構質量問題寫入補充協議中。此外,對于房屋保修,建議您能夠做書面的紀錄,以防出現糾紛后沒有證據。

        關于面積誤差

        該司法解釋第十四條規定:“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比完全值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,購受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比完全值超出3%,購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。購受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸購受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還購受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。”

        由于實踐中很多人可能采取一種計價標準。但還把套內面積、建筑面積數字也寫在合同中,造成了這種矛盾的局面。由于越來越多的面積誤差實際上都從公攤面積而來,因此這樣的問題很常見。

        現實意義:建議各位購房人士確定單一的計價標準,比如只按照套內建筑面積計算房價,不管實測建筑面積、使用面積、共攤面積如何變化,都不改變房價結算辦法,這樣簡單明了、比較公平。售房人員面對大家的疑問時總是說他們的房屋面積是同比增減,其實不是那么回事。

        關于購房貸款

        司法解釋十三條規定:“商品房購賣合同約定,購受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房購賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房購賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購受人。”

        這里有一點值得關注,就是什么原因屬于“當事人一方原因”,比如購受人遞交的貸款資料真實、準確,但是貸款銀行認為其年老體邁,還款能力不好而不予放款,這算不算“當事人一方的原因”?如果是,則購受人的權益將毫無保障,很不公平。

        較后,我想提醒大家,雖然該司法解釋的頒布是對購房人士的有效保障,但是不能以為從此萬事無憂。因為法院在審理案件過程中,必然要依據事實、證據才能正確適用法律,所以購房人士有必要將一些自己關心的問題作明確約定、或保留書面證據等,才能較好地保障自己的合法權益。     (作者:郭玉濤)


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