什么是隱性侵權？打個比方，如果你購了一雙皮鞋，結果發現是偽劣產品，剛穿幾天就壞了，這就是顯性侵權。如果某品牌皮鞋用大字打出了“購一一”的廣告，當你急匆匆跑去的時候，卻發現原來是購一雙皮鞋一雙鞋墊。一般消費者這時只會埋怨自己沒注意廣告上的小字，埋怨商家太過精明。實際上，這就是利用模糊廣告欺騙消費者的隱性侵權行為。

如今，隨著消費者越來越成熟，百貨商場里再打出“購一一”就已經沒有多大效用了。可在房地產市場上，消費者對隱性侵權的手法還不甚了了，難免吃虧。

■層高縮水，層數見漲

某業內人士提醒消費者，在樓書中宣傳層高2.8米以下的房子購不得。因為不少房子的實際層高都會低于其宣傳的數字，幅度從每層5厘米到10厘米不等，加上鋪地板等裝修工作的損耗，到手的房子就遠沒有樣板間那樣豁亮了。

不要小看這縮水了的幾厘米，對于一座高層樓房來說，每層少10厘米，就能“擠出”一層來。多出來的這一層，不管是租是售，開發商都能干賺一筆。對于住戶來說，少了10厘米可能根本看不出來，對生活也不會造成什么大的影響；看出來的業主，也不見得就愿意勞心費力地去向有關部門討說法。于是這類隱性侵權的做法越來越流行。

■開發商占用面積也要交物業費

業主們可能光看到物業公司每個月來朝自己要錢了，有沒有想過自己也應該向開發商或物業公司催討物業費呢？

律師表示，未售出面積和公攤面積不同，前者的產權仍屬于開發商，物業費、水電費、供暖費、公共維修基金等也應由開發商繳納。同樣，產權屬于開發商或物業公司的公共設施，也該由所有者掏錢。而現在的實際情況是，開發商自己組建的物業公司不會向開發商要錢，虧空的部分自然由業主們掏錢。

業內人士透露，在物業費不變的情況下，由于一部分錢被用來填補空缺了，物業公司為節省成本，就難免會降低物業的服務質量。如在維修中使用較便宜的材料，使用價格低廉的草籽等。較終受損的還是廣大業主。

■利用公共設施盈利

小區里的公共設施是消費者購房時考慮的因素之一，草坪、停車場、會所等，都對營造舒適生活起了很大的作用，也是開發商前期宣傳的。然而，一些小區在業主入住之后，公共設施的非盈利性質卻有所改變，不僅影響了業主的生活，也為開發商或物業公司帶來了額外的收入。

利用公共設施盈利的現象有：小區內戶外廣告、電梯內廣告、會所出租進行商業活動等。

某房地產經紀公司的銷售經理表示，房產開發的周期長，不可控因素較多，開發商為了節約成本、使利潤化，不得已而改變原有規劃，這也是生存的需要。例如原來在小區里規劃有幼兒園，雖然知道蓋了一定賠錢，但有其他利益點的支撐，還不至于虧本；如果這些利益點忽然消失了，開發商就不得不修改規劃。“沒有人愿意欺騙別人，欺騙不是初衷”。

■物業費用置換

目前，北京多數小區都沒有成立業主委員會，缺乏組織的業主們也不會想到要去查物業公司的賬。每月開工資的物業工作人員有多少？實際在小區工作的工作人員又有多少？有多少人的工資不應開在物業公司的賬上？賬目上的這些信息，都有可能揭露開發商或物業公司的隱性侵權行為。

職業經理人高平稱，北京的住宅市場上，大多數物業公司都是由開發商在前期成立的，聽命于開發商。對于不具備專業財務知識的普通業主來說，即使獲得了查賬的機會，也很難看出物業費里有哪些是虛報、亂報的。例如，有些開發商將非物業公司的工作人員的工資，以及車輛等費用算在了物業公司的賬上；還曾經出現過重復計算工作人員工資的現象，賬面上顯示一個保安的工資為1200元，其實他真正領到的只有500元至600元。業主們的物業費就這樣被隱性挪用或侵吞了。

■占用物業工作人員工時

比置換物業費用更為隱性的侵權活動，是占用物業人員工時。某業內人士稱，開發商自己組建的物業公司，往往成了開發商為自己服務的專門班組。這些保安、清潔工、花匠等工作人員從物業公司開工資，掙的是業主們的物業費；卻常常被開發商叫去“免費”服務，無疑是侵害了消費者的利益。

高平認為，很多開發商派生的物業公司不具備專業的服務素質和服務意識，仍沿襲著開發商的“行政管制型”思路，尚未完成向“親和服務型”理念的轉變，因此在很大程度上成了開發商的“傀儡”，賬目不清，服務對象不清。這也是造成很多物業公司收費率逐年下降的原因之一。　　　　　(作者：康維)