沒有預售合同，沒有定金協議，只有一張寫著“房款”二字的收據，購房者就敢把2萬元錢交給開發商，開發商就可以憑此認定購房行為，進行網上備案。“這在十年前的房地產市場上也是很少見的。”專門為房地產銷售做法律顧問的陳律師這樣評價。

上周，消費者羅小姐向本報記者反映了她在浦東“錦繡華城”的購房與退房經歷。

6月底，羅小姐的家人代其在浦東選房，看中了上海大華集團旗下樓盤“錦繡華城”。初步認可后，羅家人交付給銷售人員2萬元錢，收到一張寫著“房款”二字的收據。并得到承諾，如果在開盤前改變購房意愿，可以隨時退還這2萬元“房款”。

羅小姐出差回滬后改變想法，不想在這一時間購房，再找開發商要求退房，卻被告知已經被網上備案，2萬元基本上無法退還。購房者可以先寫一張退房申請，但是能否批復，不能確定。

目前，受房地產新政影響，上海各樓盤的銷售進度不同程度地打了折扣，以往排隊購房的景象早已不再，開發商承諾無理由退房、不收取任何違約金退房的慷慨姿態也急轉180度。購房者退房難，開發商強圈購房者的做法在市場上愈演愈烈。

據陳律師介紹，一般而言，商品房銷售的預付款確實是有不退之說的。比如“定金”和“訂金”兩種協議就有不同的法律解釋。定金在《合同法》中是一種擔保概念，如果受定方(比如開發商)違約，需要雙倍返還定金，如果是支付方(如購房者)違約則由開發商沒收定金。這是平時說的不退的預定款。而訂金是帶有預定意義的一般性法律概念，是否返還可以參考合同中的其他條款，比如有的合同規定，一周內沒有付清頭付款，則扣除訂金的50%作為違約賠償。

“但是，羅小姐的退房事件中顯然還不涉及定金與訂金的區別，因為即使是這二種性質的預付款，收支雙方也要簽署相關協議。”顯然，羅小姐家人得到的“房款”收據是無法證明購購行為的。

在錦繡華城售樓處，記者以購房者身份向銷售人員了解了商品房銷售的前期交易流程。

“如果這套房源的預售許可證還沒有下來，我們是無法進行網上備案的，這種情況下，在交了預付款到預售許可證下來這一段時間里，消費者可以退房。”銷售人員解釋。但是，預售許可證下來以后，但仍然沒有和消費者簽訂預售合同，消費者究竟能否要求退款呢？

“如果購房者情況比較特殊，比如一定要打官司什么的，我們也不是一定不退給他。”前述銷售人員表示。

那么，開發商的軟肋到底在哪里呢？

原來，在開發商預售許可證拿到后，網上樓盤才可以進入備案流程，備案時，雖然不需要以預售合同原件為依據，但是同樣需要購房者以密碼形式給予認可。

如果錦繡華城在沒有得到購房者認可的情況下將房源進行了網上備案，顯然，開發商大華集團是違反了網上備案規則的。

對此，大華集團營銷策劃副經理張靜懿的解釋是，可能購房者與銷售人員在流程溝通上出現了誤差。“這種情況，我們是可以退錢的。”采訪較后，張靜懿做出了如上表示。

大華集團是上海寶山區大場鎮政府屬下的集團所有制企業，在業界素有“上海大國企開發商”之稱。其在浦東新區的樓盤“錦繡華城”共四期，總占地330萬平方米，比目前浦東占地樓盤“證大家園”多230平方米。

網上房地產信息顯示，從去年七月開始至今年年初，錦繡華城開盤的平均單價由7800元左右升至11000元左右。“較高價賣過13000元。”銷售人員介紹。而較高價位時開盤的樓盤，其目前的待售房源都不超過十套。三月至今，錦繡華城共推出房源400套，售出64套，銷售率僅為16%。單價也已經回落至每平方米9000至9500元。　　　　　(作者：于兵兵)