購房會員卡、誠意金……很多有過購房經驗的人對這些稱謂一定不陌生，在業內它們有一個通俗的稱謂，叫排號費。事實上，關于在內部認購期間，開發商收取排號費，國家早就明令禁止。然而，實際情況卻是屢禁不止，不斷有開發商置國家法律三令五申于不顧。近日，王小姐，便親歷了開發商一手策劃的“排號費重圍”——

王小姐，26歲，屬典型的CBD白領。收入頗豐的她，不再滿足住在周邊租來的公寓里，想有一個真正屬于自己的窩。經朋友介紹，她了解到北京東部某小戶型項目比較符合自己的需求。但只因該項目現如今正處在內部認購階段，需交納10000元的排號費，使她心中產生疑惑。

[時間：8∶30] [心情：★★★★★]

萬元排號費套牢購房人

10月30日清晨，在**1號線大望路站，記者看到了一身運動裝扮的她，看起來頗有些颯爽英姿的感覺。從言談之中，可以看出王小姐乃豪爽之人。她解釋，之所以選擇坐**過去，是因為從四惠站出來，離那個項目就很近了。

通過聊天，記者了解到，較近幾天該項目正在內部認購，所以，欲購此處房屋的人，必須先拿10000元現金到售樓處排號，而王小姐也正是為交排號費而來。聊著聊著，四惠站很快就到了。依照售樓小姐的描述，出了**打個車很快便到。然而，我們所遇到的出租司機似乎對項目所在位置并不十分清楚，左繞右繞，大約過了十幾時辰后，才到達目的地。

下車時，已經是上午10∶30。在售樓處前，王小姐臉上露出絲絲微笑?；蛟S她正在為交了錢之后便將擁有自己的房屋而心花怒放吧。此時，周邊的一切似乎都非常美好，習習涼風在秋陽的高照下，變得溫暖起來；被風吹起的塵土，在秋陽下舞動……

進入售樓處，發現來看房的人還真不少。有的在聽售樓小姐介紹沙盤，有的坐在一旁的沙發上向售樓小姐咨詢什么，還有的則正在一個屋子的門前排隊。幾時辰之后，與王小姐約好的售樓人員終于出現，她態度和藹地介紹，這兩天只是交排號費，11月6日和13日現場搖號。

記者隨即問道，“交排號費，是國家明令禁止的。為什么還要如此操作？”

“只要沒人舉報，就沒關系。”對方回答。（非說不可：從開發商的僥幸心理可以窺見其對國家法律的視若無睹。那么，對于購家而言，心里應該明白，此項交易必然存在較大的法律風險。）

“那交了排號費，就一定能購到房嗎？”記者追問。

該售樓小姐回答說，“不一定。這只是排號，而搖號的當天，方能決定誰有房屋的購購權。搖到誰就是誰?！?p>聽完此言，王小姐頓覺不解，忙問道：“我交了這10000元排號費，也未必能購得到房？”那位售樓小姐隨即解釋，“如果到搖號時，您沒有被搖到，排號費還退給您”。王小姐又問，“那我購到房的機率有多大？”對方回答說，“從認購的情況來看，人們似乎更喜歡躍層，所以，您購購躍層的機率約在10％左右，而購購平層的機率大約有50％。”（非說不可：收取排號費，對于前期急需資金的開發商而言，實際上是一種變相的融資。但作為購房人來講，必須清楚地了解：一、如果沒有搖到號，排號費該如何退？多長時間內退？二、如果搖到了號，排號費又將做何用途？是原額退還？還是充到頭付款里面？）

這時，王小姐已有些哭笑不得的感覺。但由于對此房屋心儀已久，所以，猶豫片刻之后，還是決定交排號費。

在記者的提醒下，王小姐在排隊等候的同時，問售樓小姐目前該項目是否具有《商品房預售許可證》。對方很干脆地回答說，“有。我們的預售證在10月19日就已經拿到。”而當王小姐要求看一下時，對方卻說，“預售許可證被鎖著，因為今天專業都不在，所以看不了?！?（非說不可：明眼人誰都會看出，售樓人員的說辭，很有可能意味著該項目還未取得預售許可證。所以，購家在未看到預售許可證之前，不應急于交納排號費。）

專家馬后炮

開發商過度炒作有違誠信原則

目前，很多開發企業采用會員制、提前放號等手段過度炒作，嚴格意義上講，這對消費者是一種欺詐行為，不符合誠實信用的法律原則，屬于合同法規定的締約過失范疇。根據《合同法》規定：當事人在訂立合同過程中假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，提供虛假情況，或有其他違背誠實信用原則行為，并給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。在合同商洽過程中，盡管雙方沒有簽訂合同，如果出現上述情況，購受人也可以請求開發商賠償，當然，賠償的也許僅是車馬費等費用。從另一方面講，過度炒作對開發企業也未必是一件好事。

購房人擁有知情權

作為消費者，購房人擁有在完全了解房屋所有狀況以及交易價格前提下的選擇權。消費者也只有獲得了充分、準確的信息，才能作出理性的選擇。

內部認購屬違法行為

《城市房地產管理法》明確規定，預售房屋實行行政許可制度。房地產開發企業沒有取得房屋預售許可證的不允許銷售。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》更對房屋預售進行了規范。開發商以銷售為目的進行的內部認購、會員制等，都是違反城市房地產管理法的行為。

另外，對于購房人來講，如果沒有預售許可，雙方簽訂的合同無效，開發商可以不受合同約束，在正式開盤時提價或者修改規劃和建設標準。并且，未取得預售許可證的項目還存在無法建設或延期交付的風險?，F在，國家加強了對土地的嚴格管理，已經有未按照規劃開發的土地被收回的先例。所以，若購購者決定購購沒有預售許可證的房屋，應當對開發商的信譽以及開發項目的其他準備情況進行全面考察。對于上述案例中開發商借故未出示預售許可證的情況，購家應在確定其已經取得預售許可資格的前提下，再審慎作出抉擇，以免出現風險。

[時間∶11∶30] [心情：★★★★]

“迷你”戶型，愛恨交織

王小姐交完排號費，已經是上午11∶30。這時，售樓小姐說，“我帶你們去看一下樣板間”。

在她的下，我們進入了樣板區。頭先印入眼簾的是一個北向40平方米的戶型（平層），房間還算規整，布局亦比較合理，幾乎每個空間都得到了有效利用，可以說“麻雀雖小，五臟俱全。”并且，3.1米的層高亦頗具吸引力。這委實令王小姐欣慰不少。

之后，我們又看了一個南向60平方米的Loft戶型。根據售樓小姐的介紹，由于該戶型的挑空高6.2米，所以，可以做成閣樓的形式。而且，在交房時中間的隔板都是做好的。誠然，這樣一來，居室的功能分區更加明確，樓下做起居室，樓上當臥室。看起來，這套房亦頗讓王小姐心動。

看完了戶型，王小姐要求售樓人員算一筆賬。看兩套房屋各自的總價為多少。按該項目目前對外公示的均價6800/平方米計算，40平方米的房屋總價是27.2萬。按7成20年的貸款計算，需交頭付款為82000元，月供為1307元；而60平方米的房屋，均價9600元/平方米，總價逾58萬元。

相形之下，王小姐似乎更衷情40平方米的戶型。不僅因為總價低，同時也因為她回想起剛到售樓處時，售樓小姐所說的話——“平層購購的機率50％，躍層估計只有10％”。（非說不可：事實上，售樓小姐所言極有可能是開發商的“銷控”。即有意造成熱銷假象，為后期的提價作鋪墊。同時，也有可能是為了后期銷售“樓花”作準備。比如，先是總價較高的躍層戶型“滯銷”，之后再打電話給欲購而不得的客戶，說某某躍層戶型的客戶要轉讓房屋，勸欲購客戶私下向原購購的客戶“意思意思”。而實際上，原購購客戶，往往都是“自己人”或開發商找的托兒。）

算完賬之后，售樓小姐拿出一張建筑的平面圖，遞給王小姐。并指著圖上朝北的方向，告訴王小姐40平方米戶型所在的位置?？吹綀D，王小姐便大發感慨，“看起來密密麻麻的?！睂Ψ秸f，“小戶型項目都這樣，是建筑結構比較緊湊的緣故?！?p>隨后的事則更讓王小姐驚訝，她數了一下圖中所示的電梯間，共有四個，即8部電梯。而一層有48戶，這就意味著未來每層6個住戶共用一部電梯，而整棟樓總共20多層，其擁擠程度，可想而知。 這令“定”完戶型之后的頗為興奮的王小姐，心中涼了半截。（非說不可：電梯的數量和戶數的合理配比，是保障生活品質的重要因素。除此之外，王小姐“定”的戶型，實際上只是一廂情愿。因為，按照開發商的游戲規則，王小姐在未來是否能購得到房？購得是什么樣的房？一切還都是未知數。）

專家馬后炮

購房前期務必了解房屋的基本結構

房屋結構是決定房屋質量好壞的重要組成部分，在簽訂購賣合同前，購受人務必了解房屋的基本結構，在簽訂合同時，房屋的結構和平面圖應當作為合同的附件。必要時購受人可以要求查閱規劃管理機關審核批準的設計方案，或者到規劃管理機關調查。

經批準的設計方案不能變更

開發商如果對設計文件的任何變更均應通過原設計單位和規劃管理部門批準。但是，在實踐中開發企業擅自修改規劃的事件屢見不鮮，對此，購房者應當予以重視。如果開發企業擅自改變規劃，或者擅自給房屋夾層，會給房屋帶來安全隱患，“購一層得兩層”是很危險的。所以，就上述案例而言，購家應了解其躍層結構是在原先規劃中已經確定的，還是開發商更改了原先的設計方案。

包干制收費可能導致業主多付物業費

北京目前銷售房屋是按照套內面積計價，房屋售價與公攤沒有直接的聯系。在此前提下，公共建筑面積越大，生活也就越舒適。但是，物業費交納是按照建筑面積計算的，如果采用包干制收費，可能要多付物業管理費。

購家量力而行，選擇房屋的舒適程度

電梯的多少和房屋造價相關，一般來講，開發商的設計應能夠達到國家標準，但是房屋的價格與性能的比率是不可改變的規律。購房者在選房時，應當根據自己的購購能力確定房屋的配套程度與舒適度。

[時間：13∶00] [心情：★★★]

緊臨四環，未來可能遭遇噪音干擾

走出售樓處，已經是下午1∶00?？吹脚c售樓處一路之隔的小飯店，記者和王小姐對視一笑，便照直走去?？磥矶亲釉诔粘怯嫷牟恢灰蝗?。街上的塵土依然在風中舞動，但卻沒來時那么美妙，而是有種催人離去的感覺。

在周邊這個為數不多的小飯店中，記者與王小姐二人一邊打著牙祭，一邊回想著此次購房過程中的點點滴滴。正當想的入神之時，緊臨的四環路川流不息、車來車往的景象，打破了這份沉寂?！?

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