中國的房地產業是個“關系產業”，凡從事這個產業的，沒有非凡的關系很難涉足。“肥水不流外人田”，房地產業的肥水也不例外

“房奴” ，一個簇新的詞匯出現在2006年春天的媒體。

從表面上看，都是“還貸”惹的禍。不過話說回來，購房貸款又不是從中國始，怎么就中國購房人購成了“房奴”呢？而且這些“房奴”還大多是年輕有為的“小白領”？專家學者分析了很多種原因，唯獨忽視了去分析一下購房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、醫療保險的支出占整個居民消費性支出的比重。其實，通過對這兩個比重的分析才能找到為什么美國老太太購房不會成為房奴，聰明靈動的中國年輕人倒成了房奴的原因。

頭先看購房支出占收入或支出的比例。

將2002年上海居民的人均購房支出占全部支出比重與1997年的美國比較(選擇美國1997年數據，是因為筆者搜索到的數據中唯這一年的數據能調整到與我國統計口徑相對應)，上海此比重是17.9%，要高于美國(8.4%)9.5個百分點。

其次，看食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重。

上海在2002年時食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重是54.2%(2004年占51.1%)，而1999年香港居民的食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重是18.7%(亦按我國可比口徑調整)。 1997年美國居民的食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重是28.4%。

由此可見，美國老太太借貸購房行為是消費生活支出的有機構成，這種行為不會影響基本生活質量，不會影響子女教育培養，而我們則不然。食品、教育、醫療保險占消費性支出一半以上，即使不購房，房租波動照樣會直接影響到生活質量。

關于中國房價乃至上海房價是否高、是否“不市場”，其實在2000年，一個香港的房地產企業早就下了結論。

而同濟大學的高端訪問學者吳光偉在1998年的美國眼見的是：美國的房價是平均一套三室一廳住房11萬美元，面積280平方米；100平方米的公寓房是4萬美元。吳教授連嘆美國的房價比1998年的上海房價便宜多了！

是商人，就決不會放棄賺錢的機會，這原本沒有什么可指責的。但需要指出，房地產的利潤如此集中化，當然離不開政府行為，當然有政府這只手在起作用；同時，也不要忘了其中也有 “房奴”的貢獻。

但現在賺得盆滿缽滿的房地產商對“房奴”說風涼話了： “你們活該！”為什么活該？因為你不自量力，因為商品房就是為中高以上和高收入者造的。那么，出于道義，那鋪天蓋地的房地產廣告起碼也應該像煙草廣告那樣提示一下：“本房源專提供中國較富一族，非較富者購購須謹慎考慮”吧？

據人口普查資料反映：到2000年為止，對90年代中后期大量的空置房、爛尾樓成了政府包袱的歷史，人們記憶猶新。當時誰購房多誰就是為國家分憂的功臣，就像1950年代誰多生子女誰就是光榮媽媽。而“用明天的錢消費”是較時髦的理論，中美兩國兩老太的故事真的把中國城市的老頭老太都“忽悠”了；一些官員們也在各種場合說：“購不購得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借錢去購。”

現在，是常識在拷問我們的政策。譬如，公積金貸款政策目前就已經失去了當年的積極意義，“房奴”的誕生當然與此有關——當食品、醫療、教育占了消費支出的一半以上，公積金對購房行為的支持肯定至關重要。然而，根據上海公積金管理的統計數據，2000年時公積金還分擔了全部房價的29.6%，到2004年，只分擔了16.9%。因為2000年時是平均3326元/平方米的商品住宅銷售價，公積金繳納者在交易市場每購一平方米房能得到公積金985.75元，2004年是平均6835元/平方米的商品住宅銷售價，每購一平方米房只得到公積金1076.92元，

從 2000年到 2004年 ，每平方米的公積金貸款額增加了9.2%，而上海同期商品住宅平均銷售價格增加了92%(從3326元/平方米增加到6385元/平方米)，別墅和高端公寓的平均銷售價格增加66%(從6109元/平方米增加到10037元/平方米)，非高端商品住宅銷售價的上漲幅度是公積金上漲幅度的10倍、且非高端商品房的上漲幅度大大超過高端商品房！而同期的商品住宅造價(竣工價)上漲了 51.9%(從1947元/平方米上漲到2958元/平方米，包括地價)，高端房的造價(竣工價)上升38.2%(從3112元/平方米上升到 4302元/平方米，包括地價)。商品住宅銷售價的上漲幅度是商品住宅造價上漲幅度的近兩倍！

那么，收入增長如何呢？光算房地產商“認可”的商品房購購對象——中等以上收入者和高收入者的收入增長吧。同期上海中等以上收入者的人均可支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可支配收入增加了85.1%。很明顯，商品住宅銷售價格增長超過了中等以上收入者的收入增長整整一倍，也超過了高收入者的收入增長。

事實上，眼下除了公務員還能從公積金中得到切切實實的支持，公積金對于其他白領只是有勝于無、“聊補”而已。而上海能得到公積金支持的購房者，僅僅占城鎮就業人員588.97萬(2005年國民經濟和社會發展統計公報)的53.5%。如果按照全國頭次經濟普查數據上海有從業人員950萬人計，繳存公積金的職工只占三分之一；而繳存公積金的人數，1997年有391.82萬，以后逐年下降，到2004年，繳存公積金的人數只有314萬了。

公積金這秤砣已經“打不住”高房價，這是鐵定的事實！

那么，你想知道上海房屋的確切造價嗎？從事過10年建筑安裝工程預算的筆者可以負責地告訴你，到目前(2006年)，非別墅高端公寓類的商品住宅的建造價格就在每平方米1400元到1600元之間。其余的是地價等其他費用，這些“其他費用”除了地價，還包括勘察設計費、住宅配套費、監理費、招標費、貸款利息等。

但我們切勿忘記一些房價中還包括了一個紙面上不會出現的費用，那就是房地產商與政府官員交易的費用，交易什么？交易購土地的權利。是的，房地產商在購地時花了兩筆費用，一筆支付土地本身的價格，一筆支付對土地的購購權利。兩筆賬，一筆明的，一筆暗的，較后的購單者，是商品房的較終消費者。所以所謂“地價高導致房價高”并不必然成立——商品房造價增加52%、銷售價要增加92%就是明證！

中國的房地產投資規模已經在全社會固定資產投資中占了30%的比重，而在中國的私營經濟對第三產業的投資中，88%是投向房地產(引自次經濟普查數據和《中國統計年鑒(2005)》)。房地產是許多省市的支柱產業，這次經濟普查數據反映，房地產是私營經濟占較大比重的行業，地方省市的支柱產業主要由私營經濟來 “支柱”。如果以小人之心來忖度，也許私營企業更便于“操作”。

眾所周知，中國的房地產業是個“關系產業”，凡從事這個產業的，沒有非凡的關系很難涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地產業的肥水也不例外。

至于“房奴”，這個隊伍還會擴大。因為除了商品房，購房人別無選擇。

(王煉利，學者，1952年出生，現居上海。著有《國民經濟核算體系中的上海房產市場和房地產業》、《對工業企業改制中若干問題的審視》等文）

　　　　　(作者：王煉利)