2006年是國內房地產市場出臺政策較多的一年，先有國六條，然后有國六條細則，以及土地出讓金轉讓制度、土地監察制度、限制外資準入、二手房交易個稅征收、落實新建住房結構比例要求、整頓房地產市場秩序等文件。盡管每一項政策都十分溫和，但是已經顯示了政府調整國內房地產市場的決心。 中新社發 老羅 攝

每年的9、10月份一直被業內認為是房地產的銷售旺季，素有“金九銀十”之稱。一年一度的金秋時節又將來臨，國家持續出臺宏觀調控組合拳。7月底國稅總局下發通知，要求各地8月1日起開征二手房個人所得稅；8月19日，央行進行第四輪加息……接二連三的宏觀調控組合拳的出臺，對今年的秋季樓市一定有持續的影響，那么接下來的9月、10月是不是會出現往年開發商所期待的“金九銀十”現象？

金九銀十是否是購房良機？

復旦大學房地產研究副主任華偉認為，當前購購中環內的住房正當時。他分析說，5至10年以后，不管是90平方米還是70%或更高的限制比例，對于新房供應基本沒有現實意義，因為中環內將無地可造房。要在中環購房只能選擇二手房，然而，經濟和社會的發展不會停止，因此只有用更多的錢才能夠讓中環的有房族動心，讓出城里的居住權。

漢宇地產 分析師邵明浩認為，樓市有一些非常熟悉的詞語，如“防止房價過快上漲”、“穩定房價”、“保持房地產行業穩定發展”，這就是市民需要真正讀懂的東西。或許政策具體規定的內容對于普通市民過于專業，但是上述幾句話相信大家都能理解，所以穩定是大局、房價穩健增長是趨勢。市民把握上述兩點，就可

以合理安排自己的購房時間表了。目前的房產市場比較復雜，無論對開發商還是購房者，消化這個政策都不是那么簡單的事情。但是有一些大的板塊目前還是有一些入市的好機會，但是大規模的購房現象可能不太會出現。如果要購購的話，相信消費者也會購那些有潛力、可以升值的房子。位于外環的一些比較大的樓盤，銷售壓力還是比較大的。

開發商熱看今年“金九銀十”

進入8月中下旬，開發商推盤力度加大，其中不僅有新項目及一些大盤的二期、三期工程，更不乏后起之秀的開山之作。根據漢宇地產提供的統計數據來看，8月份開發商共推出商品住宅209.51萬平方米，全市共成交商品住宅176.3萬平方米，環比增長了33.9%和11%，兩個數據甚至超過了6月份的水平。浦東廣洋華景苑策劃經理黃宇偉認為，此次宏觀調控對于他們沒有太大的影響：“購房心里價位在一萬元以上的客戶心理承受能力很強，而且都會有很長遠的打算，對區域、地段、交通配套選擇的余地較大，相對來說，他的自住需求很穩定，而且這批客戶的數量在不斷增加。所以地段比較好的樓盤，開發商應該對其有信心。較近廣洋周邊的幾個樓盤銷售非常火爆，像海上名苑，第九城市，甚至回復到宏觀調控之前的價格，所以我覺得政策也好，宏觀調控也好，不一定對每一個人都不好的。”說到金九銀十，他認為傳統的規律依然會延續，相對6、7、8三個月，9、10月份開發商會好過一些，而且今年的情況會好過去年，但是不會達到2004年的水平。

剛性需求或左右市場

恒大房產營銷管理部的黃女士表示，消費者都會追求自己的心理目標，要是超過這個目標的話，一般人很難接受。從另一塊來講，消費者也有他的剛性需求，比如要結婚、要改善住房環境，那么他購房子的計劃就不會改變，所以如果剛性需求在，這個消費需求也會相應完成。所以，8、9月份，整個房產市場的成交量應該會上升。

就目前開發的爵士悅而言，本身量就不是很大，一共有360套的住宅公寓，基本消化了60%的份額。在國慶節之際，為更好地推廣，可能還會有一些促銷活動。爵士悅在開盤之日就售出了50多套，取得這樣的佳績并非賣出去的，而是經過了半年的時間。所以，爵士悅應是一個在理性市場上推出的一個理性產品。因此它不會大起大落，后續部分也會持續地進行消化。

購房者：想淘便宜房

“金九銀十”期間，新盤、新房源相對較多，開發商也經常會有一些促銷活動。

家住零陵路的王先生對筆者表示，購房是件“終生大事”，現在居住的房子是80年代的老公房，房屋結和房屋面積都不能適應現在的生活需求。再加上孩子逐漸長大，他也需要個人的空間，因此為了改善目前的居住環境，用了半年的時間考察了很多樓盤都覺得不甚滿意，后來聽說9月份、10月份是房地產旺季，一般商品在旺季都會有優惠打折活動，房地產行業也不例外吧？所以，在這期間王先生有購房的打算。

而對于剛剛來上海自主創業的楊先生來說，現在當務之急是有個住的地方。楊先生對筆者說，他由于生意的緣故來上海居住，想在較近購個房子，但是仔細打聽了一下才知道，現在上海的房價高得太離譜了，但房子總是要住的啊。他倒是不太相信什么“金九銀十”的話，只是希望在9月份、10月份房價能夠回落，趨于平穩。

專家觀點

復旦大學房地產研究副主任華偉認為：“八月底的集中放量體現了開發商作為市場供給方的心態，他們迫切期望在傳統的“金九銀十”期通過銷售量的回暖來緩和資金壓力。因為當前對土地的緊縮暫時與銷售無關，然而對銀根尤其是開發貸款的從嚴，卻迫使開發商必須通過市場銷售來回籠資金。

易居研究院高端評論員、研究員楊紅旭則對筆者表示：可以肯定的是，前幾年意義上的“金九銀十”今年不會再出現了。今年上海樓市走勢與去年相仿，只是比去年要好一些。去年宏觀調控后，5-8月連續4個月住宅交易量都不足100萬平方米，而今年5月開始的宏觀調控，使七月份住宅交易量下滑至152萬平方米(五月份為245萬平方米)，但8月份即回升到174萬平方米。因此說，今年9、10兩個月的形勢應比去年同期樂觀一些，但持續的調控已從根本上改變了部分消費者的預期心理，也就是說他們不會在半年以內的短期內進行入市操作。

對于今年“金九銀十”是否會到來，漢宇地產 分析師邵明浩則較為樂觀。他認為今年“金九銀十”的表象將強于去年。8月以來，新房推盤量的增加雖然沒有形成銷售量的同比增加，但是對銷售量的帶動作用還是比較明顯的。隨著9月份新盤供應量的近一步增加，價格戰在所難免，而隨著價格的進一步回歸，消費者的入場信心也會逐步提升，相信經過兩年宏觀調控的上海樓市今年“金九銀十”的表現應該強于去年。

　　　　　(作者：王穎穎 張海江)