日前，劉先生打進本報熱線訴苦，他于去年底在城東購購了一套期房，按照開發商的宣傳，他購購的住房所在小區游泳池、地下車庫、網球場等配套設施齊全，且環境優美動人……然而，當今年7月劉先生走進該小區才發現，小區內根本沒有游泳池和地下停車場，且過道兩邊都被開發商規劃成了車位，和宣傳單上的說法相差甚遠。

據中國消費者協會公布數據顯示，目前商品房的消費投訴，居十大消維權投訴熱點之頭。這些投訴中，虛假廣告又占了相當大的比例。

■點穴：宣傳冊不具法律效力

成都泰合泰律師事務所熊律師分析說，劉先生這樣案例是合同成立前的廣告宣傳與合同的履行的實際情況不符所產生的爭議。就房產廣告宣傳而言，主要涉及了兩方面的法律：一是廣告法，一般情況下，與合同責任也就是與民事責任沒有直接的關系，這是方面法律的問題；二是合同法，如果廣告宣傳中，一些內容是直接體現在合同中的，那么這就會對合同的訂立產生重大影響，就會產生合同責任問題。

“簽訂合同在法律上要求有兩個步驟，也就是我們經常講的邀約和承諾。”熊律師解釋說，邀約這是指當事人一方，向他方提出訂立合同的要求或者建議；承諾是受邀約人同意邀約。邀約一經承諾，合同就正式成立。一般來說，廣告宣傳在法律上人們把它叫做邀約邀請，邀約邀請又稱引誘性邀約，這是指一方邀請對方向自己發出簽訂合同的邀約，賣方邀請購方之后自己就變成了邀約方，賣方發出邀約邀請之后，購方提出邀約，賣方這時就成為了承諾方。邀請本身一般不產生合同責任。

消費者在購房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實物的模型等等，基本上都屬于邀約邀請的這種方式，只要是不寫到合同中，很難要求賣方對此承擔合同責任。

■提醒：應將宣傳條款寫進合同

成都合泰律師事務所的何律師提醒消費者，在購購房屋時，應該將開發商的宣傳條款寫進合同。

何律師說，消費者在簽約時往往有一個思維的誤區，認為廣告宣傳是白紙黑字寫著，就是落實在書面上的東西。往往宣傳廣告也是以一種書面形式表現的，所以很多購方就把邀約邀請誤認為是一種具有法律意義的邀約。實物模型，購方也把它認為就是合同內容，實物模型表現的樓層高度是多少，綠化面積是多大，模型中還有很多配套設施等等，往往做得都非常漂亮。那么購方就把這個誤認為是合同中的內容，所以就把邀約邀請誤認為是履行合同的依據，或者是把廣告宣傳誤認為是合同附件，把它誤認為是合同當然的組成部分。然而，消費者其實不知道這些宣傳不具法律效力，對開發商來說是沒有法律約束力的。

何律師提醒消費者，購購房屋時，綠化問題、配套設施等廣告宣傳的內容應該寫入到合同中。“一旦將這些寫進合同，它們就成為了合同的條款和合同的內容，那么賣方就必須兌現，如果不兌現就要承擔違約的責任。”何律師說。

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