“法院不能永遠成為物業公司的催繳人，如果業主的參與權、選擇權、知情權得不到保障，那么沖突肯定還會繼續。”

故事幾乎總是有著同樣的開頭：對物業服務不滿——要求更換物業公司——雙方爭執不下——業主開始欠費——服務質量更難保障——更多人開始欠費——較后業主被起訴。

只不過，2005年10月的北京，這個故事的結尾有些變化：被起訴的業主們不是被斷水斷電，而是衣衫不整地出現在了法庭上，他們被強制執行拖欠的物業費。

刊登著這個結果的報紙，被醒目地張貼在北京望京地區大西洋新城小區的公告欄里，但是這個明顯帶有警示意味的行為似乎并沒有發生太大的效果。僅僅數日之后，業主們的一次聚會又達成了以下共識：在交納本年度采暖費前，要求物業公司公布數年間采暖費的明細賬目；繼續為組建業主委員會努力。

而這些努力已經持續了4年。

糾紛為何難以避免？

發生在大西洋新城小區數年來的物業糾紛，只不過是北京無數物業糾紛的翻版，但在它身上幾乎可以看到整個物業管理的種種問題。

事情開始于前期的承諾未能兌現。據大西洋新城的業主介紹，在購購樓盤時，開發商承諾將由華夏瑞士物業公司人員進行酒店式管理，但是僅僅入住3個月，就換成了達文物業公司，即便如此，這些人也沒有堅持多久，隨后大西洋新城物業管理公司的人員就全面接管了小區的物業。而根據業主們的說法，大西洋新城物業管理公司實際上就是開發商自己成立的。

據業主們稱，有關物業的爭端自入住以來就沒有停止過，先是房屋公攤面積引起爭執，進而發現一些物業費項目收取不合理。隨后，又出現規劃被改動，業主們共享的綠地面積莫名減少，而項目的容積率卻在增加的情況。進而小區屢屢發生的盜竊事件和外墻清潔問題，又引發對保安和保潔服務的不滿。在數次溝通未果之后，業主們的要求變得明確起來——換掉物業。

在建設部全國房地產業深圳培訓教務部部長陳藹貧看來，類似大西洋新城這種模式的物業糾紛是較為典型的一種。“很多物業糾紛較先的起因就是開發商問題。”

“我們目前并不是單一對某項服務不滿，而是對物業公司徹底失去了信任。”大西洋新城業主代表王燕濱說，他表示，大西洋新城物業糾紛是開發商問題、物業服務不到位、物業管理不透明等等綜合因素疊加而成的。

實際上，類似王燕濱們這種對物業的不信任并非少數，根據北京市消費者協會公布的2004年四季度對“北京市住宅小區物業管理狀況調查”報告顯示，在被調查的100個小區中，75%的業主對物業公司的服務不滿。其中有21個小區的物業服務滿意人數為零。而根據中國社會調查所對360名北京市民的訪問，78.6%的被訪者認為所繳的費用與受到的服務是物無所值的。而當問到業主大會可以解聘開發商指定的物業公司是否合理時，100%的受訪者表示合理。

維權為何如此艱難

100%的合理——這個數據正是反映了王燕濱們的心理。實際上，從2001年開始，大西洋新城的業主們就開始準備更換物業公司。但是，在實際運作后才發現事情沒有想象中那么簡單。

頭先是業主委員會難以組建。根據業主們的介紹，業主們早已提出要建立業主委員會，但是北京市的一份文件規定，欠費業主不宜擔任業委會成員。而由于對物業管理不滿，有相當一大批業主都停交了物業費。

2003年初，王燕濱和一些業主了解到新的《物業管理條例》將于9月1日頒布。條例中規定，業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過，可以解聘物業管理公司，于是組建了業主大會籌備組，并在9月28日召開了次業主大會。較后通過書面授權的方式通過了兩項決議，一是解聘現有的大西洋新城物業管理公司，項則是書面授權5名業主代表代替全體業主選聘新的物業公司。

“當時有1522戶業主，我們收回1097張選票，也得到了三分之二以上的業主授權。”業主代表張亞暉說。11月22日，業主們選聘的晨曦物業進駐大西洋新城。

但幾乎與此同時，朝陽區國土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯合發出的一紙通告卻打消了業主們的熱情，通告表示，“大西洋部分業主既沒有依法組建籌備組，也沒有按照規定，在政府有關部門的指導下依法召開業主大會，選舉產生業主委員會，沒有制定《業主大會議事規則》和《業主公約》”，“部分業主組織的選聘物業管理企業的活動，不符合法定程序，其結果無法得到法律的認可和保護。”

“召開業主大會之前籌備組多次和街道辦和房管局相關人士進行了溝通，換物業也是絕大多數業主真實意思的表達，但政府部門的一紙通告將業主們幾個月的努力都打消了。”張亞暉說。

業主大會的決議得不到承認，單個業主的維權行為沒有法律地位，亟待成立的業委會在籌建中又存在種種困難——并非大西洋新城一個小區面臨如此問題。

業主們的下一關

2004年2月，大西洋新城五名業主代表將朝陽區房管局和望京街道辦事處告上了法庭，稱由于被告“非法行政，導致業主大會的決議無法落實”。

而被告方則辯稱在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料，不是具體的行政行為。2004年5月，五名業主的訴訟請求被法院駁回。

北京漢卓律師事務所秦兵律師自始至終在關注大西洋新城糾紛的進展，他表示現有的《物業管理條例》當中，業主的維權成本過高是導致業主維權難的一大主因。秦兵的一項計算表明，一個有1000戶業主的社區，通過成立業主委員會，以訴訟方式換掉物業公司，在一切順利的情況下，需耗時35個月，耗資70萬元。在過高的維權成本下，業主大多會選擇欠費這種成本較小的方式來進行維權，而這又是導致物業糾紛惡性循環的因素之一。

搜狐焦點房地產網本月的一項在線調查顯示，在回答“如果您對小區的物業公司的服務不滿，您會采取什么方式解決？”時，56.63%的業主選擇“拒交物業費”,只有25%的人選擇“利用法律爭取自己利益，比如通過業委會換掉物業公司”。

秦兵解釋說，業主為了維護自身權利要組建業委會，如果能將業主的表決成本降低、同時使業委會專業化，將大大方便業主維護自身權利。而大西洋新城業主物業糾紛作為北京案例，它的較后結果正是考驗現行《物業條例》是否便于操作的試金石。

2005年11月5日，在大西洋新城的業主聚會上，朝陽區法院強制執行欠費業主的行為也成為熱議的話題。“法院不能永遠成為物業公司的催繳人，如果業主的參與權、選擇權、知情權得不到保障，那么沖突肯定還會繼續。”一位業主憂慮地說。

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