近日，業內對大華水岸藍橋樓盤一些購房者的“停供按揭”的做法說法不一。一些在上海開展房地產中介業務的香港 專家一致向記者表示：“購房人即使‘維權’，也應遵守法律，不同的法律關系不應混淆”。

“整個就是找錯對象了”

１１月下旬，有媒體頭次報道了“退房未果，大華水岸藍橋５１名業主暫停還貸”的事件。報道稱，因退房要求未獲開發商回應，大華“水岸藍橋”有５１名業主簽名的聯名信分別到了開發商、貸款銀行和貸款擔保公司手中，明確表示其退房要求在獲得大華集團答復之前，將于２００５年１１月起，集體停止還貸。

記者注意到，盡管目前房價滑坡、購賣雙方為所謂“跌價補償”紛爭不斷，但像這樣將矛頭指向借款銀行的情況，在上海尚屬頭例。對于突然被納入“行動對象”的銀行，他們會有如何反應呢？

對此，記者采訪了為這５１位業主提供貸款的工商銀行上海分行和興業銀行上海分行的相關人士。興業銀行上海分行的一位辦公室人員表示，針對此事，他們銀行不接受任何形式的采訪；而工商銀行上海分行負責媒體接待的陸先生，在希望媒體不要過多報道該事件的同時，以初步、謹慎的回復，表示了該行的態度：“我們的法務人員已經和這些業主有過初步交流了，退房本身與我們銀行無關，拒絕還貸的做法不合理，也不符合合同約定，這些購房者整個就是找錯對象了！”

面對暴跌港人更理性

如此事件，歸根結底，不外乎房價下跌造成的。據相關媒體報道，這５１位拒絕還貸的業主中大多數是在去年底、今年初房價“高位”時購房。當時，大華眾多樓盤的房源單價都在萬元以上，而目前附近次新樓盤大多數同類二手房的掛牌價降至８０００元／平方米至９５００元／平方米之間。

房價下跌是否一定要發生此類糾紛？漢宇地產董事總經理施宏睿介紹，香港１９９７年金融風暴期間，幾乎沒有發生過類似事件。

當時香港房產暴跌，房價跌至一半以下，那些貸款５、６成的房東即使把房子賣掉也還不了銀行貸款，“負資產”情況十分普遍。但是，香港是個成熟的“契約社會”，一般開發商對合同承諾的各種條款，包括房屋質量、解除合同約定等都能盡力“履約”，而購房者也從來不會千方百計尋找退房理由；連投資購房的市民也“愿賭服輸”。

據悉，在香港１９９７年金融風暴期間，許多無力還貸的人房屋被銀行收回產權，然后進行司法拍賣；拍賣所得與個人所欠貸款相抵，多則退給個人，少則繼續向個人追償。

香港有個人破產法，無力還貸的個人可以申請破產，但是破產者４年內的日常消費、購物都有金額限制，不能打車、坐飛機，不能購置房產、汽車甚至品牌衣物等。雖然破產后個人逃脫了債務，但其所付出的代價相當巨大。

欠貸對“維權者”不利

香港當年房價如此暴跌，業主一般不敢拒還銀行貸款的月付款；而此次大華水岸藍橋的５１位業主已經開始了“拒還行動”，可見滬港兩地的房地產市場存在著巨大的差異，“市場成熟一個重要的部分應該是購房者的心理成熟。”另一位常駐上海的香港房地產開發商高管人士表示：“看看，房價暴漲時徹夜排隊搶房子，房價暴跌時陣腳大亂，就能看出上海一些購房人不夠成熟。”

擅長處理各類房產維權案子的金誠律師事務所孫海鋒律師告訴記者，購賣合同與貸款合同完全是兩個合同，兩個法律關系不能混為一談，雖然存在“當購賣合同終止時，貸款合同也相應終止”的因果關系，但是反過來就不成立了——開發商拒絕退房不能成為業主拒絕履行與銀行之間合約的理由。如果時間持續下去，銀行完全有理由通過司法手段沒收房屋產權，以拍賣所得抵沖貸款，這樣對相應的購房者極其不利。

仲量聯行中國區董事陳立民先生在接受記者采訪時謹慎表示，房價下跌，不但香港、臺灣發生過，日本、新加坡也都發生過，人家購房人之所以能一是一、二是二地解決問題，主要在于整個社會尊重合同尊重契約成風，“合同糾紛的對象是誰就應該找誰。”

但從上海目前所發生的一系列事件看來，人們似乎習慣把房價問題、房屋質量問題、交房標準問題和貸款問題混到一起來提出，主體不分，對象不明，事情就因此而復雜起來。

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