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頭家業主維權公司誕生記
編輯:海南房產網 發布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發布當天 閱讀 951 次
投訴、上訪、打官司、成立自救會,在種種維權努力都未能解決問題的情況下,業主們采取了“超常規”的維權方式,—成立了一家維權公司,用業主的話說這是一家被逼出來的“公司”。
10月8日,我國個為業主維而成立的“公司”—北京東華金座咨詢服務(下稱“東華金座咨詢”)正式領到了營業執照。這個機構的擁有者是被媒體稱為“京城爛尾樓”東華金座的76位業主。
“無意中我們創造了一個紀錄?!?0月22日,東華金座咨詢主任邢寶軍接受《中國經濟周刊》采訪時說,“以公司組織形式來進行業主維權,這不是我們有意炒作,而完全是被逼出來的。我們只想保障自己的權益?!?p>據房地產業內人士介紹,截至2006年5月底,因開發商資金不足等原因造成的爛尾樓,僅在北京就有約30項左右。那么,這種采用公司模式的維權方式,能否成為解決類似問題的樣板?
三年漫漫維權路
東華金座樓盤,位于北京市宣武區廣內大街的繁華鬧市區,是總建筑面積達10萬平方米的商住公寓。該項目從1997年開始運作,2000年9月對外出售。原開發商為北京房開置業有限公司(原北京市宣武區房地產經營開發公司,下稱“宣開公司”),2000年后又將此項目轉讓給了北京市中鼎房地產開發有限公司(下稱“中鼎公司”)。
由于地理位置優越,盡管該樓盤當時均價高達7700元/平方米,仍然是購者如云?!伴_發商一開始承諾2001年10月竣工,2001年12月入?。缓髞碛窒蚝笃谫彿空叱兄Z2003年12月底入住。但是到了2003年非典時就停工了,之后再沒有開工復建,東華金座成為爛尾樓。” 邢寶軍介紹,而預購房屋的108戶業主被套牢資金約7000萬。
2004年初,由業主馬一躍牽頭組織了20多位業主,率先開始了維權行動,邢寶軍也是成員之一。
“找消協投訴,到信訪部門上訪,都沒有結果。我們又到法院起訴。” 邢寶軍說。
2004年4月,邢寶軍聯合部分業主打贏了告開發商宣開公司和中鼎公司的官司。宣武區法院判決開發商繼續履行房屋合同,賠償所有經濟損失。然而,由于法院沒有找到開發商任何可供執行的財產,判決書也就成了一紙空文。
“我曾經四次把開發商告上法庭,四次都贏了,但向法院申請強制執行五次,一次都沒能執行?!毙蠈氒娪X得,打官司也解決不了問題,只能再想別的辦法了。
2005年6月,20多位業主再次聚在一起,成立了自救會,邢寶軍被選為會長?!爱敃r大伙兒每人捐了200元作為活動經費,并進行了分工,主要是聯絡媒體,和政府有關部門進行溝通?!?邢寶軍介紹。
經過自救會的努力,2005年9月,由宣武區政府出面調解,東華金座的業主與相關方草擬了一份《關于東華金座復工的六方協議》(六方分別為兩家開發商、建行、工行以及兩家工程承建單位中昊及城建),商定中鼎公司退出該項目,由宣開公司向建行申請一筆貸款,讓項目復工。
但是,由于該地段房價上漲,種種利益糾割讓六方協議較終“流產”。
被逼出來的公司
“購房6年不見房,法院宣判成空文。無家貧民淚水盈,一生錢財打水漂?!边@是東華金座一位業主所作的打油詩,但確是業主們生活狀態的真實寫照。面對遲遲不能解決的問題,部分業主采取了“超常規”的維權方式。
今年7月13日,部分業主在東華金座售樓處門外“靜坐絕食”,要求有關方面解決問題,未果。8月11日,30多名業主干脆搭地鋪支床,正式入住售樓處,這種狀況一直持續到現在。
“新形勢使原有自救會松散的管理模式無法適應需要,于是在8月11日入住當天成立了東華金座維權理事會?!?邢寶軍解釋,本來想成立業主委員會,但街道辦事處說從未有過業主入住前就成立業主委員會的先例?!皷|華金座咨詢就這樣被逼出來了。”
據邢寶軍介紹,東華金座咨詢屬于無限責任公司,其運營資金來源于業主集資。較初向每位業主集資500元,后因資金不夠用,又按照業主購房面積每平方米50元的標準集資。目前已有70余名業主參與投資,共籌集了將近30萬元。
“我國現行法律中不存在無限責任公司,東華金座咨詢應該屬于個人合伙企業?!北本┤A龍律師事務所王寧律師告訴《中國經濟周刊》。
但不管是公司還是個人合伙企業,其盈利點在哪里呢?
“我們是能夠盈利的,可以這樣算筆賬?!?邢寶軍向《中國經濟周刊》分析:當年購房時每平方米在7000元左右,現在這個地段每平方米的售價至少是12000元,每平方米至少增值5000元,按每戶平均購購80平方米算,一套房就是40萬元的收益。而業主的投入是多少呢?每平方米集資50元,80平方米才4000元,加上次集資的500元,平均投入才4500元。?!叭绻?500元能換回40萬,為什么不做呢?”
“正是由于利益一致,所以大伙兒非常快就支持了這種想法?!?邢寶軍說, “我們還會去說服更多的業主,希望東華金座的全體業主都能加入,‘一個也不能少’。”
各方評價
在邢寶軍的構想中,近期的目標是協調宣武區法院對樓盤進行拍賣,直至妥善解決老業主的維權問題。中期目標是根據自身成功的經驗,推出各種出版物,向北京乃至全國權益受到損害的業主提供維權咨詢,如能成功樹立品牌,還將投身房產經紀。
但王寧律師對這種模式的實際作用表示懷疑,“咨詢的性質在法律上很難界定,它有沒有權利代表全體業主行使權利?在與開發商談判時會不會面臨‘名不正言不順’的尷尬?”。
北京匯佳律師事務所主任邱寶昌律師也認為,組建“公司”顯示了業主們希望解決問題的迫切愿望,但在實際操作中將會面臨一系列的難題?!邦^先,由于業主們的房屋面積大小不同,入股的業主們如何分配表決權?如何保護小股東的利益?再者,由于股東與業主的身份重疊,一旦‘公司’有盈利或破產時,在公司與業主之間如何分配利益?”
而包括中原地產華北區域總經理李文杰、萬年花城副總黃璽慶在內的業內人士都表示,這一新模式能否成功,關鍵在于業主們有沒有足夠的房地產管理經驗、融資能力和運營能力。“房地產開發是個專業性很強的工作,僅有熱情是不夠的。”京城某地產公司一位經理表示。
但房地產法律專家秦兵卻表示出不同看法,“我認為這種維權模式是一種進步。有兩個衡量標準,一是它的維權效果能不能達到業主們的目的,我認為它將有助于業主維權;二是它是否能滿足現實社會發展的需求,我認為在中國現有的法律制度框架下,已經無法滿足業主們維權的需要,這種維權模式的出現是必然的?!?p>秦兵律師介紹,要想在類似東華金座這樣的爛尾樓工程中維權成功,必須“以商業化的組織來對抗商業化組織,就像戰爭中只有用坦克才能抵擋坦克一樣”,可以采取三種方式:一是成立業主委員會,二是通過集團訴訟,第三就是這種商業化操作的“公司化”模式。但由于我國法律中沒有規定集團訴訟,東華金座也無法成立業主委員會,“公司化”模式維權可以說是業主們先進的選擇。
這種新的維權模式究竟會取得什么樣的實際效果,還有待實踐的檢驗,但不管較終結果如何,這次嘗試對于今后類似問題的解決,都會提供寶貴的經驗。
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