中國(guó)法院網(wǎng)訊 被小區(qū)業(yè)主“炒掉”的物業(yè)公司為收取物業(yè)費(fèi)，將小區(qū)內(nèi)24戶業(yè)主告上了法庭。12月20日，上海市靜安區(qū)人民法院對(duì)此案件作出一審判決，認(rèn)定小區(qū)業(yè)主應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)，但因物業(yè)公司在服務(wù)中有一定的瑕疵，被拖欠的物業(yè)管理費(fèi)可統(tǒng)一按9折計(jì)算。 地處上海萬(wàn)春街某弄內(nèi)的鴻力公寓和鴻鵠公寓，同屬一物業(yè)管理區(qū)域，被告上法庭的24戶業(yè)主均屬于該小區(qū)業(yè)主。2004年7月，開(kāi)發(fā)商與瀚龍物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，委托瀚龍物業(yè)公司對(duì)上述兩幢商品房住宅進(jìn)行物業(yè)管理，管理期限至該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立止。合同還約定了物業(yè)管理的具體事項(xiàng)及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同年8月，靜安區(qū)物價(jià)局確認(rèn)了物業(yè)公司申報(bào)的小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)每月每平方米建筑面積1.45元。2005年6月30日，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)正式成立，該物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)至2005年7月止。 瀚龍物業(yè)公司稱，原告公司自2004年8月起接手該小區(qū)作物業(yè)管理。進(jìn)行物業(yè)管理期間，上述24戶業(yè)主自2004年8月至2005年7月間，一直沒(méi)有正常支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，每戶業(yè)主拖欠的費(fèi)用從數(shù)百元到數(shù)千元不等。 法庭上，24戶業(yè)主辯稱，該物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主委托進(jìn)行的物業(yè)管理，誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)，被告與瀚龍物業(yè)公司沒(méi)有直接的關(guān)系。同時(shí)，被告還認(rèn)為，物業(yè)公司僅受托進(jìn)行物業(yè)管理和收取物業(yè)管理費(fèi)，并沒(méi)有起訴的權(quán)利，該物業(yè)公司起訴是沒(méi)有依據(jù)的。其次，該物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理期間，對(duì)相關(guān)設(shè)備不進(jìn)行正常的維護(hù)，將小區(qū)公共資源提供給非小區(qū)的商戶，保安、保潔形同虛設(shè)等等，而提供的物業(yè)管理服務(wù)與核定的物業(yè)管理收費(fèi)不符。故被告不愿意按核定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。另外，前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限至小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立止，現(xiàn)本小區(qū)業(yè)主大會(huì)在2005年6月30日成立，這樣該物業(yè)公司要求支付2005年7月的物業(yè)管理費(fèi)，則缺乏依據(jù)。 法院查明，瀚龍物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的一年期間內(nèi)，也沒(méi)有按電梯維護(hù)保養(yǎng)的要求，對(duì)上述公寓內(nèi)的電梯作正常的維護(hù)保養(yǎng)，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司接替小區(qū)物業(yè)管理一月時(shí)，上述兩幢公寓水池浮球閥均損壞而失去作用，導(dǎo)致其中一幢公寓水泵出水口止回閥，因長(zhǎng)期未按規(guī)范維護(hù)報(bào)廢。 法院認(rèn)為，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立前，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理尚屬前期物業(yè)管理，物業(yè)管理公司由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，物業(yè)管理合同則由開(kāi)發(fā)商與其所聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司來(lái)簽訂，各業(yè)主不直接參與物業(yè)管理合同，但這并不意味著各業(yè)主就可以免除支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。現(xiàn)由于24戶業(yè)主未支付物業(yè)管理費(fèi)，該物業(yè)公司提出起訴，符合法律規(guī)定應(yīng)予支持。依據(jù)物業(yè)管理合同約定，該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)至小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立止，即至2005年6月30日，但小區(qū)業(yè)主大會(huì)在2005年8月，才重新聘請(qǐng)其他物業(yè)公司管理小區(qū)。事實(shí)上，該小區(qū)的7月期間，物業(yè)管理仍由該物業(yè)公司在繼續(xù)管理。24戶業(yè)主接受該物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，繳納物業(yè)管理費(fèi)。但由于該物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)中，未對(duì)電梯、水泵進(jìn)行必要的維護(hù)和保養(yǎng)，在履行物業(yè)管理服務(wù)中存在有一定的瑕疵，對(duì)24戶業(yè)主的抗辯法院認(rèn)為應(yīng)考慮采納，具體涉及24戶業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，法院酌情認(rèn)定為按90%計(jì)算。

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