法律解析

　　問題一：目前商品房銷售許可證的編號格式不一，如何從該證判斷樓盤的性質呢？

　　購房者在審查商品房銷售許可證時，應該看其編號。但細心的購房者會發現，在目前市場上的商品房銷售許可證編號格式并不完全統一，有時會產生疑問：如何從這不同規格的許可證判斷樓盤呢？

　　編號是對銷售許可證進行管理的一種方式。由于商品房的種類不盡相同以及與之相應的管理變化，相應地就體現在許可證的編號上。從時間上來看，較早是區分內外銷分別編號，即分別為“京房市內證字第××號”或“京房市外證字第××號”。較早的外銷許可證和內銷許可證分別在1994年和1995年頒發。1998年又推出了經濟適用房項目，對之單獨編號，即“京房售證（經）字第××號”。2002年9月1日起，北京市對內外銷項目實行并軌，不再區分內外銷許可證，銷售許可證統一編號為“京房售證字第××號”。上述編號都是從1994年、1995年開始一直往下排列。2003年起，編號格式有所改變，按年份和順序進行編號，即為“（2003）京房售證字第××號”。

　　由于以前申領了商品房許可證的項目很多目前正在銷售，因此，目前在市場上關于商品房銷售許可證的編號有上述幾種。購房者通過許可證的編號可以判斷樓盤的開盤時間、樓盤性質。

　　問題二：樓書中只標注規劃許可證的編號，是否可以？

　　根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，售樓廣告和說明書必須載明商品房預售許可證的批準文號。在實務中，樓書廣告中一般都標有批準文號，但實際這些文號并非都是商品房銷售許可證號。除商品房銷售許可證外，主要有以下幾種編號：1.房屋所有權證號，如“京房權證昌國字第××號”；2.國有土地使用權證號，如“京通國用2002出字第××號”；3.建設工程規劃許可證號，如“延規建字2002第××號”；4.建設用地規劃許可證號，如“房規地字2001第××號”；5.開工許可證號，如“京開字第××號”；6.其他編號，如“規審字第××號”。

　　上述編號中，種標注是合法的，因為從編號上可以看出已是現房，并已辦理了房屋所有權證，不需要辦理商品房銷售許可證即可銷售。而標注其他編號，則可以說明該項目尚未獲得商品房銷售許可證，不完全符合銷售條件和銷售程序。

　　實務分析

　　案例一：某樓書中標明“五證齊全”字樣和“規建字第××號”的編號

　　通過其編號為“規建字第××號”一般就可以判斷其并未辦理商品房銷售許可證。因為如果辦理了商品房銷售許可證的項目，應該都注明銷售許可證的編號。這既是法律的要求，也是開發商表明項目合法性的必然做法。

　　那為什么會標“五證齊全”呢？因為“五證齊全”作為項目合法性的標志已經家喻戶曉。標明了五證齊全，會讓購房者相信項目的合法性，從而會慕“證”而去。但實際上很多購房者并不知道到底是哪五證，有的即使知道也不懂如何審查。如果購房者提出審查五證的要求，可以隨意拿出五證給購房者看，能蒙則蒙。如碰到懂行的購房者，則找理由搪塞，比如當地規定不需要銷售許可證也可銷售等。

　　案例二：某樓書廣告有“北京市產權”的字樣和“京通國用2002劃字第××號”的編號

　　這兩個標注相互矛盾，因為所謂“北京市產權”，從產權角度而言將來是合法的商品房。但除經濟適用房外，商品房的土地使用權須是出讓。而從該項目的國有土地使用權證號來看，其土地使用權為劃撥。而該廣告并未標明其為經濟適用房項目，其實本身亦不是經濟適用房項目，不能不讓人生疑。（北京信杰律師事務所 王是坪）

　　從公積金貸款看合法性（小技巧）

　　如果購房者對于項目的合法性表示懷疑的話，可以有一個很簡單的技巧，即通過是否能辦理公積金貸款來判斷（尤其對期房而言）。辦理公積金貸款時，必須向公積金出具商品房銷售的合法證件。一般來說，銷售證件齊全的項目，能夠辦理公積金貸款。而銷售證件不全的項目，則一般不能辦理公積金貸款。據此，購房者就可以比較容易判斷項目的合法性了。

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