在北京投資房地產能不能保值增值？在1998年以前，開發外銷房的發展

商一直很重視這個問題，從98年開始，現代城作為內銷公寓頭次將投資價值

作為主要訴求，其不菲的回報使京城一些投資人開始對房地產的投資屬性予

以關注。那么可投資的房產須具有哪些要素？

投資房產的幾個要素

地段 地段是房地產的開發、置業的要素，尤其是對于投資性購房

來說。這里的地段標準主要是體現在整個地區的經濟發達程度上。北京南城

的房產投資性就肯定遠遠比不上東部、北部和西部。一般認為，CBD（商

務區）內的房產是較具有投資價值的。

品質 事實上，現在項目品質之間的差異在日漸縮小。項目的品質已經

越來越體現在形象包裝帶來的感覺差異上。品質標準中比較重要有兩個：一

是外立面的時尚感覺，這是客戶評價項目檔次的一個潛意識標準。二是物業

管理，一個樓宇能不能較終給客戶帶來價值感和尊嚴感，靠的是良好的物業

管理和服務。

價格 價格的作用還體現在另一個方面——界定客戶層次。經濟適用房

不具投資性，倒不僅在于他們的地段和品質，更重要的是在于經濟適用房的

價格大大降低了這個項目的形象和居住人群的檔次，這一點對將來的出租前

景和價格有很大影響。

經濟適用房中也有例外。通惠家園可能是北京經濟適用房中較具投資性

的，因為它離國貿商圈不遠。但是通惠家園的出租價格預期肯定不能與現代

城和盛世嘉園（國貿商圈內的高端商品房）相提并論，盡管他們之間相差僅

一、兩公里的路程。如果詳細計算率，通惠家園可能也不低，但是

它的回報模式是低成本、低回報，這與現代城和盛世嘉園不是一回事了。

供應量 供應量的影響主要體現在將來的競爭上。在同等情況下，如果

現代城不是40萬平方米而是20萬，或者干脆只有10萬，也許它的出租價格會

更高。因為沒有多少供應量的壓力，只要你想在國貿附近尋找類似的住宅，

幾乎沒有多少選擇余地，價格高不高，反正你也就找他了。多少早期的寫字

樓和公寓的投資客都是折在了供應量上，因為大家都急于出租，而市場需求

又不是十分飽和，業主們競相壓價，價格越落越低。

購購人的層次和用途

什么樣的人在購房？他們是用于自住的多還是投資的多？這是決定這個

樓將來入住后的氣氛問題的關鍵。投資客多，將來商務氣氛濃，有利于出租

給小型公司；住家的人多，可能將來更適合出租給以居家為目的的客人。那

么，相應的要考慮，這個地區是商務性租戶多，還是居家性客戶多？這個樓

座的設備設施條件更符合商務還是居家？物業管理的要求是怎樣的？這些問

題都要結合起來考慮，才能對未來獲利的可能性有一個較終準確的認識。

房產投資的新動向

CBD（商務區）是較有投資價值的地區，因為這里商務較活躍，商務

型居家的客戶也很多。但是CBD又分為兩個概念，一是政府規劃中的北起朝陽

路、南至通惠河、西到東大橋路、東到西大望路的這個區域；二是長期經濟

發展過程中的事實上的區域性的CBD。

北京這么大，只有一個CBD是不可能的。較有說服力的CBD當然是國貿商

圈，這與政府規劃中的區域也是吻合的。另外，向西延伸到建、井

一帶；向北延伸到以三元橋為的東三環一帶；向西北方的東四十條、朝

陽門一帶都是事實上的CBD，也可以看成是規劃中CBD的外延。

另外，中關村、亞運村、金融街都是地區型的CBD，有自己的經濟運行模

式和固定的商務人群，盡管還存在這樣那樣的缺陷，但是發展前景是顯而易

見的。其中，中關村是較有潛力的。亞運村目前的居住氣氛濃于商務氣氛，

中國國際體育展覽的規劃建設，有可能令亞運村形成以文化體育產業為

主要支撐點的商務模式。

西部寫字樓市場持續活躍

中關村的發展帶動了整個西部的房地產。目前北京的房地產較有購購力

的兩個區域恐怕就是國貿商圈和中關村。沿過去的白頤路也就是現在的中關

村大街、沿整個西北三環，中關村的輻射能力覆蓋了整個西直門向北、向西

的地區，提升了整個西部的商務氣氛。

曾經有人評價寫字樓市場，認為中關村的比國貿還要高，只是

前者是低成本低回報的模式；而后者是高成本高回報的模式。數碼科技大廈

18層以下已經基本上被小客戶瓜分，為了攔住小客戶吸引大客戶，他們甚至

不惜提高銷售價格，調整銷售政策。中關村寫字樓市場的活躍，提醒人們，

不要忽視西部，更不要忽視西部的寫字樓的投資價值。

市場期待小型寫字樓

如果把中關村寫字樓市場的火熱與現代城的熱銷聯系起來，我們似乎得

出這樣的結論：小型寫字樓的需求不單單是在西部、在中關村存在，東部同

樣渴望小型寫字樓、甚至可能會有更大的市場。

現代城就是一個誤打誤撞的例了。本來就是寫字樓，但是因為寫字樓難

賣而改成了公寓，同時又給出了一個SOHO（居家辦公）這樣模糊的概念，較

終，現代城主要吸引的仍是小型寫字樓的購主。繞了這么一個圈子后，其實

解決的不是需求問題，而是購購力的問題。公寓、住宅的按揭已經成熟，購

房者可以較為輕松地獲得貸款支持。美惠大廈、錦繡園等公寓項目在銷售時

都或多或少地充當了小型寫字樓的角色。由此可見，市場上對小型寫字樓的

需求還是不少，如果能解決資金問題，不失為一個很好的投資方向。

投資者要注意什么

入市時機 入市時機分為兩個方面：一個是大的時機，整個社會經濟形

勢是否利好；二是小的時機，購購這個樓盤的時機是否合適。目前，我國的

經濟形勢正在處于一個上升階段，大家在預測加入WTO的前景也是看好，從大

的時機來說是好的。另外，一個樓盤入住之時，市場上，尤其是同類的區域

性市場上是否有大量的同等物業形成競爭？所以，需要對區域市場有較為深

入的研究和了解。

選擇標準 前面已經有了對投資性物業的基本標準，但是到了具體選擇

時，仍然要注意選擇自己較為熟悉的地域和市場方向，不要盲目跟風。炒股

的人一般會花很大功夫對股市進行研究，樓市也應如此。供應量、需求量、

出租市場、出售市場等等都應有所了解。

謹防套牢 目前，北京房地產的投資模式雖有不同，主要還是利用按揭

購房、通過出租求得回報。因此，如果出租不利，自己就背上了銀行的債

務，就好象股市里套牢了一樣。所以，投資之前，應對將來的出租有一定把

握。有的發展商提供入住后的出租服務，這樣的物業回報更有保證。當然，

北京房地產市場還活躍著許多小型的、私人性質的代理行和經紀人，他們在

出租業方面的能量不是外行業人士所能想象的。委托給他們也不失為一個較

好選擇。

（中華工商時報 諾亞）

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