形態：現代代替傳統

商業房產的一個大趨勢是一批適應現代商業發展、擁有一定規模的大型商業房產，逐漸取代了傳統的沿街式群房，逐漸成為商鋪市場交易的主力。百盛商業專家認為，這一趨勢符合現代商業塊狀式代替條狀式的發展主流。

據他們說，現代商業越來越講究商業的規模效應，以規模取勝，成了商業競爭的必然結果。比如在上海徐家匯的港匯商城5000平方米的地下室內開設的名店名品運動城，其的營業額是一般商廈體育用品商場營業額的十倍，是普通運動品專賣店營業額的一百倍。

市場：租賃大于銷售

近兩年，商鋪需求量持續上升，商鋪租金持續上漲，商鋪的率高達15%以上，成為吸引投資者的主要因素。

然而，并非有錢、有眼光，投資者就能夠購到稱心的商鋪。如今，精明的商業地產開發商，往往看中商鋪投資巨大的利潤增值空間。因此，不少開發商紛紛將商鋪只租不賣，希望通過引進一批知名品牌的特色商業業態，來炒旺商鋪的人氣，借以提升商鋪的價值。而據熟悉商鋪銷售行情的有關人士介紹，前幾年商鋪大多以售為主，很少有商鋪是提供租賃的。租賃模式的變化，一方面說明房產開發商的投資經營理念在發生變化，同時也進一步說明商鋪市場確實在升溫。

提醒：理性投資，規避風險

針對商鋪投資熱，商鋪投資專家的意見是：理性投資、規避風險。一個商鋪的價值和價格往往不對等，開發商希望出售商鋪價格高些，但投資者是希望得到價值大的商鋪。那我們如何判斷商鋪的價值大小？是否值得投資？專家指出，主要看人氣、特性、環境三個方面。◆人氣是恒久旺還是分時段旺◆你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又有很大的關系。消費區有靜態消費區和動態消費區之分。

靜態消費區，就是在一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產生的消費區域。比如，一個僅對內的社區商業區，它只有在傍晚和周末節假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間購物的人很少。動態消費區，就是在規定的營業時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區域。這種動態消費區我們現在更多的會給它“商圈”或者“幾級商業”的定義。

來商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方面的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，人流越多，則消費人口的基數就會越大。靜態消費區平時并不具有人流，其中產生消費的多是固定的人，而動態消費區中更多的是流動人群，如井大街吸引著來自全國各地的游客，每天多達50多萬。但這并不是就定論靜態消費區的商鋪不好，其區域的消費人口規模和消費檔次也能夠使區域內商鋪的價值不菲，就拿北京CBD邊沿西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區域四座大廈環繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班后，消費區域一片繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，并且帶動周邊商業市場。

◆要分析商鋪適合經營什么◆拿商業物業建筑物的本身特點來說，每個商業物業的功能業態的分布是不同的，有的只能做餐飲，有的只能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其較高租金標準，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以投資購購商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內，然后了解其周邊商鋪情況，得出較可行的租金估價，再算。

◆要看商鋪的前景商業環境◆考慮投資商業物業更要考慮其商業環境的前景，要有發展的眼光。有許多投資購家購一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業氛圍，區域商業物業價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出購進價幾倍價錢售出，或者可以獲得較高的租賃價格。

總的來說，投資者選擇購購商鋪時，要仔細了解商鋪的目標消費者是誰，其消費能力如何，其消費方式又是怎樣。在這一前提下，再確定商鋪可能的租賃業態，和其能夠承受的租賃價格，同時考慮未來的，從而確定商鋪是否值得投資。　　　　　

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