業(yè)內(nèi)專業(yè)人士提示，既可選擇東部高端寫字樓，也可嘗試投資公寓立項(xiàng)的商務(wù)樓

■投資意愿

500萬元頭次涉足寫字樓投資市場

張先生目前手中有一筆資金，欲投資寫字樓。

由于受市場大環(huán)境的影響，一向做房產(chǎn)投資的張先生在今年8月份賣出了手中的6套商品房，回籠資金近500萬元，此后一直沒有輕易選擇投資方向，較近他聽說北京東部區(qū)域的寫字樓空置率在下降，而年底又有大批新的高端寫字樓進(jìn)入市場，因此雖然知道投資寫字樓風(fēng)險(xiǎn)和利潤均很高但從未涉足過該領(lǐng)域的張先生還是動(dòng)了心，寄希望于投資寫字樓成為自己投資的新起點(diǎn)。目前張先生想用手中的500萬元在北京東部區(qū)域投資寫字樓，因此委托記者咨詢業(yè)內(nèi)專家，對(duì)東部區(qū)域的寫字樓狀況進(jìn)行分析。

■區(qū)域分析

三季度寫字樓空置率降至近3年較低水平

東部地區(qū)歷來為北京市寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域，其包含了北京市較的幾大商圈，像CBD商圈、建商圈、燕莎商圈、朝外商圈等一直是東部寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的較新一季度房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，本年度第三季度北京寫字樓整體空置率降至近3年內(nèi)較低水平，第三季度有多個(gè)新寫字樓項(xiàng)目入駐，如CBD區(qū)域的萬達(dá)廣場一期（12萬平方米）、第三區(qū)的佳程廣場（14萬多平方米）等。季末，東長安街地區(qū)空置率維持于7%.CBD的空置率則上升1.7%至5.2%；第三區(qū)上升2.5%至10.5%.據(jù)戴德梁行市場專業(yè)人士分析，以往CBD及東部區(qū)域?qū)懽謽亲赓U一直由跨國公司主導(dǎo)，一部分客戶群為外籍人士，此外，隨著國內(nèi)公司在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的租務(wù)活動(dòng)顯著增加，這些進(jìn)駐該區(qū)域的國內(nèi)公司也將是客戶群主力。

■投資分析

建議投資200-300平方米

據(jù)戴德梁行市場專業(yè)人士介紹，對(duì)于中小投資者來說，投資的步：在準(zhǔn)備投資寫字樓之前，應(yīng)該頭先計(jì)算該盤的年回報(bào)率，如果年回報(bào)率適合則該寫字樓具有投資價(jià)值。計(jì)算率，可以根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量寫字樓物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購購價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

此外，業(yè)內(nèi)人士分析，如以500萬元為投資資金，在北京東部區(qū)域以朝外區(qū)域?yàn)槔顿Y寫字樓按該區(qū)域均價(jià)18000元/平方米計(jì)算，考慮到頭付和月供較為合適的投資面積是一個(gè)200-300平方米的基本辦公單位。做5成10年的按揭，則頭付約180萬元到270萬元之間，月供約2萬元-3萬元。

■案例推薦

投資高端寫字樓回報(bào)率約10%

●案例：萬通

以趙先生投資的位處朝外大街的萬通為例，三居室190平方米左右，無家具，部分精裝修，預(yù)期租金每月每平方米25美元左右，則月租金在38000多元，則年收益是456000元。其購入均價(jià)為20000元/平方米，物業(yè)費(fèi)以及供暖費(fèi)為28元/月·平方米，則這筆費(fèi)用年投入63840元，根據(jù)購入再出租的率公式：月租金×12（個(gè)月）/購房總價(jià)+物業(yè)等其他費(fèi)用投入來計(jì)算其率，該區(qū)域的率為：38000元×12個(gè)月/（20000元/平方米×190平方米+63840元+其他支出）≈10%，率為10%.（該計(jì)算未考慮空置率）

可考慮投資商務(wù)公寓

●案例：天辰大廈

據(jù)北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人介紹，相對(duì)于寫字樓投資，投資商務(wù)公寓也是中小投資者可供考慮的一個(gè)選擇。由于這些項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是以公寓立項(xiàng)，在購房貸款等方面相較寫字樓有一定優(yōu)勢(shì)，客戶可以以較低的頭付款獲得房屋的使用權(quán)，之后可以以高出每月還款額的租金出租而獲取。

以位處朝陽門東北角的天辰大廈為例：均價(jià)13500元/平方米，200-300平方米的基本辦公單位，那么頭付款約為54萬元-81萬元，做8成20年的按揭，月供約14600元-22000元。物業(yè)費(fèi)用8.5元/平方米，每月約1700元- 2500元左右。如果計(jì)算空調(diào)、水電等日常運(yùn)營方面節(jié)省的成本，商務(wù)樓的率相對(duì)于周邊寫字樓較高。

■投資貼士

1.防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。

如果投資者投資的寫字樓所處的地段由于市政等原因造成貶值，就會(huì)對(duì)該寫字樓造成較大的沖擊。因此在決定投資寫字樓之前，應(yīng)去市政規(guī)劃部門了解一下該物業(yè)所在區(qū)域的市政規(guī)劃。

2.估算大致的率。如率達(dá)到8%-10%之間，則適宜投資。

3.考察物業(yè)管理。

寫字樓作為投資型物業(yè)，增值、保值都是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的。因此選擇投資寫字樓時(shí)，要對(duì)該寫字樓的物業(yè)管理公司進(jìn)行詳細(xì)考察，專家建議投資者較好選擇國際性的物管公司等品牌物業(yè)公司，此類公司在物業(yè)管理服務(wù)方面較有保障，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，也會(huì)讓投資過程省心不少。

4.租約別簽太長。

寫字樓業(yè)主在簽訂出租合同時(shí)，不要簽太長時(shí)間，較好別超過兩年。因?yàn)槟壳暗膶懽謽亲赓U市場行情逐漸走高，因此建議投資者簽訂一定年限的租約以調(diào)整租金，取得收益化。

　　　　　(作者：劉星)

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