養老靠兒子還是靠房子？隨著我國逐步進入老齡化社會，“養兒防老”的做法漸受掣肘，而“以房養老”的觀念正風生水起，但隨之而來的問題是，擁有了房產，又能否保證老有所養？

從“以錢購房”到“以房換錢”

所謂“以房養老”，簡單地說，就是年輕時“以錢購房”，年老時“以房換錢”。

“以房換錢”有多種形式，例如可以一次性將房屋出賣，獲得一筆高額收入用于養老；也可將房屋出租，每月獲得一筆房租用來補充養老；還可將房屋抵押給有關金融機構，分期獲得一筆貸款用于養老，這就是住房反向抵押貸款，簡稱“倒按揭”。

其中，住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的老人將房屋產權抵押給金融機構，后者按房屋的評估價值減去其折損和預支利息，并按人的平均壽命計算將其“化整為零”，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人身故。這種做法與傳統按揭貸款的“一次發放，分期償還”正好相反，即“抵押房產、領取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中購房，所以在美國較先被稱為“反向抵押貸款”。這種“倒按揭”在西方發達國家已是“以房養老”的普遍模式。

南京湯山“溫泉留園”曾頭次公開推出倒按揭性質的以房養老舉措。該園規定，擁有南京市60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人離世后歸養老院所有。

這種模式得到了部分老年人的認同。62歲的上海市民張寶根認為，這種“以房養老”的方式好，父母不用操心兒女，兒女也不用為贍養老人擔憂，解決了大家的后顧之憂。

上海市人大代表劉正東說，通過“倒按揭”，一個退休老人每月可以有幾千元收入，且源源不斷，其生活質量將極大改善，出國旅游、開坐擁車、欣賞高雅藝術等都不再是夢想。而如果只靠退休后的1000多元養老金，這樣的高品質生活顯然是不可想像的。

以房養老“后天不足”

2005年全國1%的人口抽樣調查數據表明，我國60歲及以上的人口已經超過1.44億，占總人口的11%，預計老年人口總數仍將進一步快速增長。而到2050年，全國老年人口總量將超過四億。養老成為一種剛性需求，“以房養老”將使房屋在承擔居住功能的同時肩負起養老的功能，人們投資房產相當于是在為未來的養老做儲備。

但是，當“以房養老”的范圍從孤殘老人拓寬到一般老人時，不可避免地遭遇到了強大的觀念阻力。一位房產中介公司的市場總監說，中國人習慣將財產留給子女，對絕大多數的老人來說，房產是他們的一筆財產，按慣例老人通常會把房產留給愿意照顧他們的小輩。“很多老人不愿放棄親情和關愛來換取現金。”上海市人大代表周人明也認為，許多老人擔心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了。只有對于那些丁克家庭或是子女較為富裕、老人比較開通的家庭，“以房養老”才是一種合適的新選擇。

更大的阻力是，對于“倒按揭”，國內各大銀行和保險機構目前鮮有敢“接招”的。

“其實兩三年前，我們內部就對房屋倒按揭模式進行過探討，但因實施難度過大，較后沒有下文了。”一家銀行房貸部的負責人說。

銀行或保險機構承接“倒按揭”業務的難處在于，一方面國內的房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等難以預測，對銀行來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的；而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，風險不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個很大的難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風險的難度很大。另一方面，“倒按揭”要獲得盈利一般要十多年甚至二三十年后，目前大部分銀行對經營部門的業績考核是按年度進行的，在任的經營部門負責人很難對后任期間才能產生效益的貸款品種產生興趣。

怎樣才能“以房養老”

在市場人士觀望“倒按揭”在我國的可行性時，國內已開始嘗試符合實際的“以房養老”模式。

比如，上海有一些老人已經將自己獨居的住房出租，使用獲得的房租和養老金，選擇一個合適的養老院安度晚年。

住在徐匯區的趙老太將自己居住的兩室一廳房屋出租，獲得每月1600元的房租，加上1400元/月的退休金，她選擇華涇公園內環境優美、空氣新鮮、設施先進的徐匯區久康養老院住了下來，每月交2300元左右，她每月還可以結余700多元。

相應的，上海也正在籌建老年社區。如上海南匯區康橋鎮的老年社區預計2007年能全面建成。這是全國頭家租賃式老年生活社區。這個社區設有生活區、醫療區、商業區、活動區四大區域，建筑面積8.6萬平方米，可容納1500余老人居住。社區擁有800多間房間，以一室一廳、二室一廳等小戶型為主，建筑面積40到60平方米不等，按面積收取租金。整個社區都安裝緊急呼叫系統、紅外線監視智能化系統，配有無障礙通道，在二樓還設置空中走廊，把社區內所有生活樓和醫院、賓館、娛樂場所連接起來。老人可以把自己的房屋出租后搬入這樣的老年社區，由“獨居”變成“合居”，實現“以房養老”。

　　　　　(作者：葉鋒 徐壽松)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！