上海東北片區較重要板塊之一的五角場城市商業副，近年來正逐漸變臉。公交及軌道交通網絡的逐步完善，新建筑群的落成使用，徹底改變了區域傳統舊貌，形成一個集住宅、商圈、交通樞紐、娛樂休閑廣場為一體的新興城市副。特別是規劃中近130萬平方米的五角場商業物業體量，撬動周邊居住板塊住宅的發展，使五角場城市商業副及新江灣居住板塊價值“異軍突起”。

近日下發的楊浦區相關文件顯示，五角場區域規劃商業辦公面積約86萬平方米，商業設施約41.9萬平方米，總計約為127.9萬平方米。五角場目前現有商業設施包括大連萬達集團投資建設的面積達26萬平方米萬達商業廣場、百聯又一城購物、東方商廈、大西洋百貨、賽博數碼等等。從總體布局來看，建成后的五角場商圈將直接影響楊浦區、虹口區、閘北區、寶山區等各區，其中僅楊浦區就有常住人口約160萬人。

與此同時，東起閘殷路、南至政立路、西靠逸仙路、北接軍工路的新江灣城板塊，規劃總面積9.45平方公里，目前是上海市城區的成片開發土地。新江灣城總體規劃共分為江灣天地、復旦江灣新校區、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務六大板塊。龐大的造城規劃已于2005年完成道路、景觀、水系工程的基本建設，同時建成生態博物館、文化、極限運動三大公建項目；2007年初具功能形態；2010年基本建成。

在住宅發展方面，調查顯示，目前新江灣城等區新盤集中。位于新江灣城核心區域的“新江灣城一號作品”，建筑面積約28萬平方米，2006年初推出，價格一路攀升，如今價格已經攀升至14000元/平方米；近日剛剛拍賣的新江灣城D1地塊，樓板價已經接近8000元/平方米；現為現房實景的“盛世新江灣”，位于五角場和新江灣城知識商務的交集區，是一個約25萬平方米的社區，周邊覆蓋有14 線路及8號線和10號線（在建中），17號線（規劃中）軌道線路，目前也開始入市。

業內專家指出，上海市府“知識楊浦”的全力推動，五角場城市副近130萬的商辦體量，居住結構的“改朝換代”，三方因素共同推動五角場商業副的居住板塊“三級跳”。但是，從另一方面來看，區域樓市的供求比例反映出了供應量依舊不足，尤其是90平方米以下的小面積房型仍然緊缺。

　　　　　(作者： 柯鵬)

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