越來越多的市場跡象表明，北京的高端物業(yè)市場走勢正在出現(xiàn)分叉，一部分高端住宅物業(yè)面臨調(diào)整壓力，另一部分以低密度景觀別墅豪宅以其稀缺性和高品質(zhì)不斷穩(wěn)步走高，而這恰好與國際資本近期的投資動向不謀而合。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，中國高端豪宅產(chǎn)品非但沒有受到波及，還表現(xiàn)出極大的未來，一年多來表現(xiàn)出的強抗跌性，逐漸成為這個冬季各路資本尋求庇護的避風(fēng)港。

海外資本暗抄國內(nèi)豪宅物業(yè)

近日，隨著政府“救市”呼聲漸高，眾多蟄伏已久的海外資金也展開了對內(nèi)地樓市的新一輪謀略。10月28日，國際資本大鱷黑石集團CEO史蒂芬•史瓦茲曼表示，“全球金融危機和信用緊縮創(chuàng)造了一個投資的‘黃金機會’，當(dāng)前是購購各種級別資產(chǎn)的黃金時機，一個小的投資未來就可能有豐厚的回報?！睂τ诒姸嗪Ｍ赓Y金而言，中國房地產(chǎn)市場無疑具有較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和可期望的回報。

而日前剛剛來到中國的美國柏克萊房地產(chǎn)投資集團執(zhí)行總裁、美國CCU大學(xué)董事會監(jiān)事長羅伯特•愛道斯坦則宣布，未來幾年，以該公司牽頭的資金將在中國投資20億人民幣收購國內(nèi)高端物業(yè)。

以香港鄭裕彤旗下周大福為代表的港資企業(yè)，日前逆勢以10.6 億元的底價拿下廣州新；而同樣一些具有實力的投資企業(yè)乘虛進入內(nèi)地高端住宅市場，高調(diào)在北京宣布進軍內(nèi)地住宅項目，利用內(nèi)地開發(fā)商資金緊張、樓市低迷之際，開始了“抄底”分享內(nèi)地高端住宅市場的行動。

這一波涌向內(nèi)地豪宅市場資金導(dǎo)致的直接結(jié)果是，北京高端豪宅物業(yè)價格不降反升。位于京東泛CBD板塊的泰禾紅御項目也同樣表現(xiàn)強勁，這個位于京杭大運河河道旁的水岸獨棟別墅項目一亮相就吸引了大家的眼球。

對此，金地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理周金旺認為，相比普通住宅項目，別墅類高端物業(yè)一般帶有自然景觀等等稀缺資源，產(chǎn)品附加價值本來就比較高。而且從銷售方式來看，多數(shù)高端別墅項目均實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售，能夠通過現(xiàn)場的感染力打動客戶的購購欲，購購風(fēng)險相比以期房銷售為主的普通物業(yè)要低很多。

別墅豪宅抗跌本色

目前正熱銷中的泰禾紅御項目銷售人員告訴記者，與普通住宅相比，別墅類項目本來就存在著銷售周期長，回款速度相對較慢等特點。因此開發(fā)商一般都對資金回收速度要求不是很高，而是立足于花時間把項目打造精細，穩(wěn)步銷售，通過后期增值獲益。因此，從開發(fā)商資金鏈角度來講，該輪樓市低迷對于高端項目所帶來的沖擊也非常小。

此外，別墅的購購人群似乎也能解釋高端物業(yè)市場波動較小的原因。近日一項有關(guān)別墅的問卷調(diào)查顯示，在購購別墅的人群中，企業(yè)主和企業(yè)高端管理人員占了55%，年齡多在40-55歲之間，61%的消費者都選擇購購別墅作為居所。

即便對于投資客來講，高端物業(yè)也似乎是一個更安全的選擇。“相對來講,房地產(chǎn)投資還是比較保本的投資。”周金旺認為。他的依據(jù)在于目前人民幣通貨膨脹保持在6%-8%左右,人民幣儲蓄利息在4%左右,而且股市收益也并不盡如人意；相比之下,投資房地產(chǎn)盡管相對保守,但卻是一種更為穩(wěn)妥的投資方式,尤其是針對別墅的高端投資,比低檔房產(chǎn)投資抗跌性更強一些。

而作為數(shù)年前名動京城別墅業(yè)界的發(fā)展商，泰禾集團從另一個角度詮釋了高端別墅產(chǎn)品有別于其他高端物業(yè)的特性。2005年，正當(dāng)該項目一期“運河岸上的院子”銷售正旺時，泰禾集團卻突然意外選擇了“封盤”，隨即便對原本可以順勢推出的二期項目作了更高層次的重新規(guī)劃。據(jù)項目負責(zé)人介紹，這主要是北京人群構(gòu)成變化引導(dǎo)了市場對于豪宅產(chǎn)品的需求變化，從審美到空間使用，比原來更富包容性，也有了更高要求。

隨著2006年北京別墅用地禁批令出臺后，別墅地塊進一步稀缺。泰禾集團在原有基礎(chǔ)上，通過品牌打造，聚力于整合資源，將北京別墅項目進行再一步升級，以期能打造成泰禾在北京乃至全國的標(biāo)志性作品。

“別墅從來就是一個小眾的產(chǎn)品，其銷售目標(biāo)客戶本來就相對封閉，而這種封閉帶來的一個好處，就是能盡可能免遭大勢沖擊。”周金旺表示。

市場分叉拷問豪宅品質(zhì)

而事實上，從北京市場表現(xiàn)來看，還是有不少高端項目出現(xiàn)了降價，銷售滯緩等現(xiàn)象。

但這些項目往往都有極深的內(nèi)部原因?！斑@些降價產(chǎn)品是因為開發(fā)商資金出現(xiàn)大問題，而且其開發(fā)商本來主打產(chǎn)品就不是豪宅，因此在銷售思路上與專做高端產(chǎn)品的開發(fā)商還是有差異。”上述業(yè)內(nèi)人士進一步表示。

而其他一些項目的滯銷，則與項目本身的問題有關(guān)。周金旺認為，一些所謂滯銷的豪宅項目，從嚴(yán)格意義上講，其品質(zhì)和所擁有的自然資源根本達不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，在投資退潮，剛性需求抬頭的市場大勢下，這些項目自然露出“李鬼”的真面目。“真正把產(chǎn)品做好，企業(yè)本身又沒出問題的項目，在當(dāng)前市場中的銷售是沒有多大問題的。”

目前正在熱銷的泰禾紅御正是較好的例證。據(jù)悉，糅合意大利式風(fēng)格和夏威夷式風(fēng)格的泰禾紅御是泰禾集團歷經(jīng)數(shù)年精心打磨而成的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，距CBD區(qū)域僅20時辰的車程，其0.33的超低容積率在整個別墅市場都堪稱稀缺品。

據(jù)悉，項目開發(fā)商泰禾集團自1996年成立以來，便成功開發(fā)福州 “荷塘月舍”、“天元山莊”、“泰禾•紅樹林”、“泰禾•紅峪”、北京 “運河岸上的院子”等數(shù)個大型地產(chǎn)項目并獲眾多國內(nèi)外大獎，以專業(yè)的水準(zhǔn)、的品質(zhì)享譽行業(yè)內(nèi)外。

業(yè)內(nèi)人士高度評價，正是源于項目的品質(zhì)和開發(fā)商的品牌，泰禾紅御才得以在市場逆境中不退反進。

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