問：
1997年，我購購了郊區的一處項目，當時開發商的“五證”齊全，我親眼見到，在簽訂合同時開發商稱1998年年底便可得到產權，如今3年過去了，產權證仍然杳無音信。后通過了解，開發商很難將我們的產權辦下來，因此，我非常奇怪。不是說購“五證”齊全的項目沒問題嗎？為什么產權證一直辦不下來？

答：

許多人認為：購購合法商品房只要付了款取得鑰匙，住了進去，就理所當然獲得了該房屋的產權。其實，這是一個誤解。頭先，城市房屋權屬，必須依法實行登記。《中華人民共和國房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”房地產權屬登記制度是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權（占有、使用、收益及處分的權力）以及由上述權力產生的抵押權、典當權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋歸屬關系的行為。因此，“登記”

是房地產行業商品進入流通領域而進行交易的一個必經環節，也是房屋產權歸屬的一個重要法律依據。其次，必須到房地產行政管理部門辦理登記，領取房地產權證。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條規定：“由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”其他任何單位和個人都無權頒發。我市市內四區房屋權屬登記發證工作由市房地產管理局所屬的市房地產登記發證負責辦理。再次，只有開發商申請房屋初始登記，領取了《房屋所有權證》，購房人才能申請辦理轉移登記，領取個人《房屋所有權證》。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：房屋權屬登記分為：1、總登記；2、初始登記；3、轉移登記；4、變更登記；5、他項權利登記；6、經銷登記。對商品房購賣而言，房地產開發企業應當在新建房屋竣工后的3個月內向房屋行政登記機關申請房屋所有權初始登記，即申請取得房屋所有權證，并應提交用地證明文件或者土地使用許可證，建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。只有當開發企業在初始登記后，并取得新建商品房《房屋所有權證》后，購房人才能申請房屋權屬轉移登記，轉移登記后據房屋購賣、交換、與繼承、劃撥、轉讓、分割、合并等。所以，沒有商品房的初始登記，即開發企業中申請領取的房屋所有權證，也就沒有商品房的轉移登記，即購房人申請領取房屋所有權證。購房人應持開發商提供的房屋所有權等有關證明文件和商品房購賣合同、協議、購房付款憑證等，到市房地產管理局所屬的房地產交易所辦理房屋交易手續，并繳納有關稅費，爾后到房地產登記發證辦理權屬登記，領取購房個人房屋所有權證。所以，購了合法商品房，并不等于就有了房屋產權，只有進行了房屋權屬轉移登記并獲得了由房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證，才算真正確定了該房屋的產權。 字串6

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