主持人：接下來我們將進行的是地產(chǎn)精英博鰲論劍，也就是我們原訂于今天晚上舉行的場對話，現(xiàn)在我們把它調到這個時段來進行。下面我們有請對話嘉賓：潘石屹、施永青、胡葆森、林明彥、張寶全，以及我們的對話主持上臺。有請！

　　主持人：各位嘉賓，各位對話的嘉賓，下午好！今天下午談論的主題是宏觀調控下的中國房地產(chǎn)，其實這是大會一個整的主題，但是我們今天下午這個對話的主題還想把這個主題再延伸一下。就是說下一步如果宏觀調控是目前房地產(chǎn)商非常關心和未來短時間非常關心的話題，那么較長久關心的一個話題就是中國城市化，和城市化的運營能給房地產(chǎn)商帶來一個什么樣的機會或挑戰(zhàn)。我們這次對話的嘉賓，剛才上一場應該是東西南北中，這次我們簡單分可能是分為海外派和本土派，因為任何一種不確定性在市場里面都是會存在的。在海外他的不確定性我們總結為主要是市場和技術，但是在中國主要是政策和環(huán)境的。不知道各位對話嘉賓對此是怎么看的，要不先從潘總開始，就是對不確定性的理解。

　　潘石屹：中國和外國的區(qū)別？

　　主持人：對，對。

　　潘石屹：沒反應過來。說中國和外國的話，我覺得中國的現(xiàn)狀還是很落后的。這個是一個現(xiàn)狀，因為在160年前鴉片戰(zhàn)爭的時候，才知道的外面的世界，才知道洋槍洋炮的厲害。所以所有的中國人就發(fā)奮，要現(xiàn)代化，要把我們國家搞得富強，可是140年過去了沒怎么富強。就在改革開放以后搞市場經(jīng)濟，在20多年富裕起來了，所以這就是一個中國的現(xiàn)狀。我想在中國做任何的生意，包括做房地產(chǎn)，實際上我們才剛剛有錢、剛剛吃飽飯，所以整個基礎還是非常的薄弱，包括香港，說是我們要支援他們，他們現(xiàn)在比較困難。實際上我們的收入只有人家的二十分之一，所以就是窮人幫富人。我覺得可能我們做房地產(chǎn)的時候千萬不要忽略我們才是剛剛有點錢，這個發(fā)展是幾百年都沒有怎么發(fā)展，是剛剛才開始發(fā)展起來的。宏觀調控的話，我還沒搞得太明白因為有好多政策是不是宏觀調控的，例如像國土資源部的11號令，這是從2002年的上半年就下發(fā)的，是不是都和宏觀調控有關系了。我覺得這個宏觀調控就像人在成長的過程中會得天花是一樣的，為了不得天花就種牛痘讓你得上一次小病，大家都知道了身上有這個免疫力了然后再健康的發(fā)展。從整個發(fā)展的前景來看的，整個中國才剛剛開始發(fā)展，才發(fā)展了20多年。和人家發(fā)展了幾百年的沒辦法比，可是在這過程中調控如果是種了牛痘要種得好了，終身免疫了就可以健康的成長。我覺得這次宏觀調控更應該吸取的經(jīng)驗教訓是93年的經(jīng)驗教訓，93年下手有點狠了。所以較后的結果就是大概到97、98年的時候，就到處找新的經(jīng)濟增長點在哪。然后因為整個就業(yè)問題、所有的問題都暴露出來了。所以這次的宏觀調控我想更多的是用經(jīng)濟的手段、用市場的手段而不要用行政命令的手段，下手不要太狠，適可而止。謝謝！

　　主持人：其實剛才潘總講的正是我們一個主題，我可能還要揭發(fā)一下潘總。關于不確定性，比如說，因為我們上午有個私下的討論，到底說政府出臺一個什么樣的政策，如果他告訴一個規(guī)律按照這個規(guī)律做，大家有一個明確的期待。那這個不確定性其實是可以確定的，他是確定的不確定性，關鍵現(xiàn)在本身這種不確定性他也帶不確定性。下面，我想請問海外的中原地產(chǎn)的施總怎么看。

　　施永青：房地產(chǎn)的不確定性，我相信是全世界都一樣的。剛才發(fā)言也說因為它的生產(chǎn)期比較強，風險一定是大的。剛才潘總說的比喻很好，但是房地產(chǎn)可能種得不是終身免疫的。有一個時期，好像現(xiàn)在流行感冒打的針一樣他可能一年兩年的效率，可能將來還是要出問題的。我是從外面過來的，你們在里面生存的很好，在賺錢，當然覺得沒有什么大的問題。但我從外面看過來我覺得中國房地產(chǎn)問題還是存在的，但問題是不是嚴重到要下重藥，可能還沒有到。但是我看到一個不太好的現(xiàn)象就是，控制量比較大，政府統(tǒng)計這個控制量跟香港的統(tǒng)計方法是不一樣的，這里統(tǒng)計的就是出售量，出售了他就覺得問題解決了。這個樓盤發(fā)展商把他賣掉之后沒有人搬進去住的，這種統(tǒng)計在國內好像沒有做，或者政府做了之后沒有公布。但是如果建出來之后沒有人用的話，對社會資源其實是一種浪費。因為在國際上可能有些國家是他把資金引導去證券市場、股票市場、債券市場，他覺得如果游資引導到證券市場造成的破壞不會很大。雖然也是投機，但是這個企業(yè)的錢輸了給哪一個企業(yè)，那個企業(yè)贏了另一個企業(yè)，錢還在嘛。但是如果你做房地產(chǎn)的你錢變了磚頭之后，磚頭以后可能不會變成錢，可能對社會造成很大的破壞，現(xiàn)在銀行里面的壞賬，很多都是跟房地產(chǎn)發(fā)展有關的。所以政府對這個問題比較重視擔心資金錯配，我覺得是有它一定道理的。當然我自己也是做房地產(chǎn)代理的，成交量上、價格上對我較有利。但是市場的波動太大的話，就是大的公司在面對波動的時候也要付出沉重的代價。所以做出一定的調整，我基本上贊成的，但是問題是調整的方法，因為在調整經(jīng)濟是很難的，西方的經(jīng)濟學家說好像是開一部老爺車，打油門的時候油不是一定到，兜個圈才到你打下來好像沒有反應你就打得太多了，一下子沖出去，想剎車的時候開始剎不住，剎得太緊他就熄火了。所以中國政府在調控經(jīng)濟的方面，92、93年這一次做的破壞性太大。所以我覺得調控雖然應該做，但是做的時候應該是很小心，很小心做得好的話，才可以避免不確定性的程度造成的社會破壞太大，我基本上還支持要做，問題是怎么樣去做。

　　主持人：其實施主席和潘先生談到一個調控的技術問題，這使我想起在地產(chǎn)界在香港我知道有一個"孫九招"對土地的批售有規(guī)定，這對香港的地產(chǎn)市場影響是非常大的。然后在我們內地大家都知道，所謂8.31的批示，這個對我們的土地可能有一個轉型，以后有協(xié)議土地出讓這一塊。這個對市場和地產(chǎn)商的影響是非常大的。我想就這兩條，我們能不能談談政府在土地政策調控這一塊直接的影響，胡葆森先生，您能不能就您掌握的這一塊的市場怎么樣？

　　胡葆森：這次宏觀調控開始我也當然和其他的地產(chǎn)人一樣在關注這件事情。但是我們現(xiàn)在回過來看看誘發(fā)這次宏觀調控的原因，一個是一個數(shù)字，就是國土資源部的統(tǒng)計在全國的地產(chǎn)商手里，現(xiàn)在土地的存量是70萬畝，計算一下按1.5的容積率來算可以建7億平方米的房子。也就是說按現(xiàn)在每年的開發(fā)量將近2億平方米來算，還可以開發(fā)3-4年時間，即使這三四年時間不批土地那么也還可以維持。實際上，這70萬畝的土地很多沒有合理的配置在有開發(fā)能力的開發(fā)商手里，這個宏觀調控，我們怎么看他這次采取的政策，實際上政府和地方政府的一種博弈。實際上看各個地方大量的開發(fā)區(qū)很多土地是沒有進行合理的、科學的配置。就拿我經(jīng)常看到的一些城市的開發(fā)區(qū)來講吧開發(fā)情況確實不是很好，我個人對這次宏觀調控，我持的態(tài)度我認為還是應該的。但是這次采取的手段，是不是合理我覺得政府也是在不斷的學習，他也有一個成熟的過程。而且就在這個過程當中的人對這種學習的意識和對制定政策的能力也是需要一個成熟的過程。我覺得這次下的兩個藥，一個是嚴格控制的土地批注，是收緊銀根。但我覺得對開發(fā)商，我今天上午看了，對大的地產(chǎn)商或者說現(xiàn)在生存比較好的地產(chǎn)商沒有太大影響。我認為媒體上把宏觀調控炒得太可怕了，但實際上我看到周圍的平時特別注重戰(zhàn)略、土地儲備和企業(yè)練內功的企業(yè)反而生存得更好了。王石就連著爬了好幾座山，劉曉光在考慮兼并問題，任志強又一下購東直門了80萬平方米的土地。當然宏觀調控給每個人的影響是不一樣，但我覺得政府這次采取的措施沒有顯示出他特別不成熟的東西，我覺得還是正面的東西多一點。

　　主持人：我覺得現(xiàn)在的地產(chǎn)商面臨的是技術的環(huán)節(jié)宏觀調控一些信貸和土地這兩塊的問題，就是怎么去和政府的政策配套或者說怎么去對應這個政策。還有一塊就是，我們把話題延伸一點看現(xiàn)在應該是本世紀以來，中國發(fā)生的變化就是城市化的運動。城市化這塊的進程非常快，當然得益的有很多行業(yè)。還一塊是根據(jù)國家人口變動，在國家的整個計劃里面，這是非常大的一個變化，包括人口的遷居和一些資金的轉移。如果是這個實施慢慢的一直往后延伸，會延伸到20年、50年這樣節(jié)奏來走的話，地產(chǎn)商這一塊的分化應該是很大的，誰能在城市化這個過程拿到很大的蛋糕。但在這一塊過程中當然有好的消息面，就是人口在不斷的往城市走、建筑和一些需求在擴大，但是同時我們國家會在政策上更理性的作各種調控。這個時候我想問我們的嘉賓們，你們怎么去看待在城市化運動中同時又有技術上的調控的時候，怎么去搶到自己市場？我想問一下張總，您在這個城市化里面是怎么看的。

　　張寶全：我覺得這個城市化和我們今天的房地產(chǎn)開發(fā)感覺有關系，但實際上沒有太大的關系。我覺得地產(chǎn)商還是關心我用了多少錢、我拿多少地、然后掙多少錢。那么如果城市化跟地產(chǎn)有關系的可能就是在城市化過程中可能會給我們土地價值的新的發(fā)現(xiàn)，比如說原來值錢的變得不值錢了，不值錢的又變成值錢了。這就看誰聰明，誰聰明把現(xiàn)在不值錢的先占在手上，那城市化以后值錢了那就掙錢了。所以我想，這個事情我還是說這一點。剛才前面的問題就是8.31，因為8.31在北京的地產(chǎn)商非常關注，包括很多的媒體提出了8.31大限。我個人感覺一個土地交易方式的大限和房地產(chǎn)開發(fā)的大限沒有必然的關系，我個人對此我覺得還是比較坦然的，這次土地上的方式改變宏觀調控和93年相比，他是兩個完全不同的事情。為什么不同，就是市場的技術不一樣，93年可以說中國根本沒有房地產(chǎn)的市場，所以任何行政的介入都可以說對我們僅有的一點點狀態(tài)是個毀滅性的打擊。但在今天呢？就是像去年一樣18號文件沒給我們帶來好處，121文件也沒給我們帶來什么壞處。我們既沒有看到哪個發(fā)展商說賺了很多的錢喜形于色也沒有看到哪個發(fā)展商跳樓去了。所以這就說明市場已經(jīng)發(fā)揮作用了，市場發(fā)揮作用的根本就是保持穩(wěn)定，他有能力來自

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！