中國房地產在國家進步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我認為將來也是要繼續扮演這個角色。

　　2010年8月11日-14日，觀點地產新媒體主辦的“2010博鰲房地產論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　以下內容為中原集團主席施永青先生13日上午的現場演講實錄：

　　施永青：各位專業、各位來賓，很高興有機會跟大家分享一下我對房地產在經濟發展中扮演的角色。

　　為什么會選這個題目呢？我認為房地產在社會里扮演的角色正在面對一個轉型。這個轉型如果不弄清楚的話，從事房地產行業的人可能會定位錯誤，政府也可能會推行一些不恰當的政策。

　　這個改變是什么改變呢？因為房地產基本上有兩個方面的功能，一個是解決居住的需要、經濟發展的需要。另外他也有投資的功能、金融的功能。

　　但是一般社會上從政府的角度來看也好，從傳媒來看也好，一般的民眾的想法也好，他們基本上認為如果房地產解決的是剛性的需求，是居住的問題、是經濟發展、實體經濟發展的需要的話，他就說這個功能是好的功能。如果他是有投資性質的內容進去了，在金融里面扮演一定的角色的話，他就覺得這個功能是壞的、是邪惡的，要想辦法加以壓制的。 

　　我自己看未來一段時間里，房地產的金融功能、投資功能都在上升。這是中國經濟發展必然要面對的情況。

　　前一個階段，因為我們房地產的發展跟政府的需要、經濟的需要是配合的比較好，我們房地產業有一個很重要的角色在經濟上扮演，所以房地產是發展的非常蓬勃，做房地產的人都賺大錢了，就是因為有功能發揮。

　　中國在改革開放初期要推動經濟，靠什么呢？當時地方政府都沒有錢?，F在我相信一個大的開發商的錢比一個城市以前的經濟能力還要強。

　　政府手里先進的資源就是土地，所以當時我見到一些地方政府到香港去招商，較重要的招商的項目、有成果招商項目都是房地產。

　　一些新發展的城市還是走這條路，所以房地產其中一個功能就是提供了一些落后地區要經濟啟動的頭一批的原始的資金，就是現在比較發達的城市對這個途徑的依賴還是挺重的。

　　政府收入很大程度上是依賴出售土地的收入，從房地產行業收回來的稅都占了政府很重要的收入來源。所以地方政府基本上都是想保護房地產，因為它的經濟增長、它的政績都是來源于房地產，因為房地產一啟動，工人有工作做，鋼材、水泥、磚頭有需求，還帶動了一大批跟在房地產后面的行業。

　　所以房地產在中國改革開放以后都是扮演經濟火頭車的角色，如果現在把它壓下來，很快就會出現經濟動力不足。金融海嘯之后，政府放出來的資金很大的一部分都是落在房地產方面。所以如果收回來，你在現在國際的經濟環境還沒有改善的情況下，我們的GDP增長可能會受到一定的影響。

　　所以你要打壓房地產，現在面對的問題也是挺大的。這20多、30年來，房地產的確也解決了很多城市居民的居住問題。

　　我是上海出生的，在60、70年代我回上海的時候，發現上海人住的房子是很差的，樓梯口也住人?，F在我回上海或者到其他地方，發覺在大城市里的中國人居住環境、生活水平已經比國際上的大城市相差不遠。

　　中國房地產在國家進步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我認為將來也是要繼續扮演這個角色。

　　但是另一方面，我們看到房地產價格尤其是大城市的價格跟一般民眾的收入開始脫節了。在上海、北京一些大城市里面，普通人購不起房，所以民間怨氣很大，促使政府必須采取某些手段去平復民間的怨氣。

　　出現這種情況，有些時候不是房地產行業造成的。現在方法也不一定完全能解決大城市普通人購不起房的問題。現在你怨氣就把矛頭對著開發商，打他幾下，以平復一下民間的怨氣。

　　但是問題很多是出在中國的分配問題，我自己估計未來一二線城市房地產業扮演的角色會有點不同。在二線城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類大城市一定是投資的比例很高的。

　　現在中國有外匯管制，只是管外國的資金進來管人民幣不能隨便到外國去，中國在本土內資金還是可以自由流動的。這會造成什么情況呢？越來有投資價值的城市，它的資金來源一定不是本城市里面的資金，它的房價也不反映本城市里面人的負擔能力，而是反映整個中國的經濟發展和資金積累。

　　我們在上海也有業務，到上海購房的人現在已經不是上海人，以前可能是旁邊浙江、江蘇的，現在什么地方都有，湖南、四川、黑龍江、新疆都到上海購房子。為什么出現這種情況？就是資金都要找一個可以保值的地方，去找一個儲藏模式。

　　我雖然不懂金融，這里也班門弄斧講一講貨幣的問題。貨幣的問題是什么呢？就是貨幣的價值是假的，為什么這樣講呢？因為所有的資產都會貶值的。

　　人類創造出來的財富都要不斷地貶值，只是貨幣不用貶值，有什么理由呢？你看農民種的糧食放在倉庫里，什么結果呢？給老鼠吃了、給蟲蛀了，過兩年就沒了，賣不到錢了，所以農民創造出來的財富是一定貶值的。

　　如果是工業產品呢？農產品有些還可以放幾年，工業產品就慘了，iphone現在已經第四代了，再過兩年，我給我兒子用，他不肯用了，所以工業產品的價值貶的更快。

　　這是財富的資源現象，就是不斷的貶值。但是你把你生產出來的東西一旦變成貨幣之后，用鈔票去計算之后，放在銀行里變成一個數字后，它就停止貶值。沒有這個可能的？

　　其實真正的財富在貶值，為什么鈔票不跟著貶值了？以前你們也聽過一個社會主義者叫普魯東，他認為鈔票不能貶值是資本主義社會剝削勞動者的重要武器。銀行把錢放在他那兒，怎么會增值呢？銀行為什么也可以給利息你？是他把錢借給其他人，收高一點的利息，再還給你。

　　但是把錢借給人是不是一定可以產生更多的利潤特？不一定的。你的朋友跟你借錢，你借不借??？大部分情況下都是不想借。為什么？因為你以前的經驗是借給他多數沒有錢還的。

　　銀行為什么有錢還呢？經濟好的時候有錢還，一個風潮一來，就沒有錢還。好像西方金融海嘯，多少萬億的錢都沒得還了，這個是每隔幾年就會出現的現象。所以拿著貨幣的人，他懂得也好、不懂得也好，他就要購一些實際的東西，實實在在的東西，就是房地產。

　　這種貨幣的政策下，資金流進房地產是無可避免的事，流到什么地方去呢？一定是流到大家都愿意去投的地方，價格上升的地方。這種情況下就變成中國整個國家是在收集積累下來的資金，都流到幾個投資熱門的地方，那這個地方的價格是必然上升的。

　　你看英國的倫敦也好、美國的紐約也好，核心地區的房產都是落在外地人手里，英國是全世界的人都可以去，所以他的房子是給阿拉伯王子、俄羅斯商人?？赡苤袊蝗嗽趥惗匾灿蟹孔?，這是不可避免的事。

　　除非我們限制資金流通，限制外省人來投資。否則的話，大城市房地產價格跟本城市購購力脫節是必然的事。政府主席認為這個現象不正常，而采取一些全國性的政策去對付房地產的話，就會對整個經濟造成嚴重的損害，我認為這方面的情況不是房地產公司可以決定的。

　　另外中國現在的分配制度也是透過股份制，投資者有回報，工作人員只是拿市場工資水平，變成財富集中在少數人手里，所以他們一定會出現一個情況，沒處投資。

　　因為普通人消費能力不夠的話，你生產出來的東西一定需求不足，所以你的投資投到實體經濟里面，就已經產能過剩，就沒處投，沒處投就投到地產、金融工具里面，投到金融工具里面其實造成對社會的破壞也可以比地產更大。

　　你看西方的金融海嘯基本上就是金融搞出來的，他是金融也投到沒法投了，PE已經很高，內地股市的PE30、50倍已經有了，西方也看到不合理，資金沒辦法出去就搞一些衍生工具，其實不是真的財產，是吸引資金去投的。

　　與其把資金推到金融行業里，造成將來更大的破壞，還是讓它留在房地產比較穩妥。

　　中國現在要開放外匯了，讓資金投資可以比較方便一點。在這種情況下，我們要更加保護房地產方面的投資，因為外匯一旦開放資金流通的話，金融產品套現的能力很高的，遇到什么經濟風潮的時候，資金就一下子逃跑了，對經濟造成的沖擊可以很大。

　　1997年亞洲金融風暴的時候，在泰國、印尼、馬來西亞都出現這個問題。但是投到房地產的資金因為它是不動產，它是固定在中國，拿也拿不走，所以發展房地產的投資對穩定金融市場有很大的好處。

　　另外國家專業人也說要讓人民增加投資收益。讓經濟等于更快地讓普通人民可以分享，一般經濟增長的時候，要透過工資增長分的很少，如果大家都有房地產的話，經濟一好，房地產價格一升，大家都有得益，所以我自己認為房地產在金融方面、在投資方面扮演的角色不應該全面的打壓，應該認識它的社會功能，要有適當的保護、管理，才對經濟發展有好處。謝謝大家！

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