雖然，很多國人對“反向抵押”的模式有濃厚的興趣，但因為這項業務涉及到的房產估價、壽命預估等不可測因素過多，因此，能否順利推出？推出后有多大的市場吸引力？目前來看還有很大的不確定性。

　　作為一種新型的養老模式，“以房養老”的概念從西方國家介紹到中國之初，就受到了來自社會各界的熱切關注。很多人認為，在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”，無疑是未來老年人減輕養老負擔的一種很好的方式。

　　然而，在現有的體制框架下，“以房養老”始終難以邁出具有實質性進展的步。2005年4月初，位于江蘇省南京市江寧區的湯山留園養老公寓，作為國內頭個“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房換養”的操作方案，一度引起了多方關注。然而時至今日，歷時兩年，該方案并無一人簽約。近日，記者從南京民政部門獲得的較新消息是：養老公寓即將進行工商注銷。這表明：南京的“以房養老”試點已瀕臨夭折。

　　“以房換養”計劃無人簽約

　　“以房換養”方案的推出人為湯山留園養老公寓的負責人吉徳勝。作為一家民營養老機構的經營者，吉徳勝所推出的“以房換養”思路來源于自己養老公寓的經營實踐，在他所接觸到的很多離退休老人中，特別是工薪老人，自己的積蓄不多，而子女的收入又不高，養老和醫療都成為他們憂心的問題。對于老人來說，他們手頭先進的資源，就是房產。

　　“以房換養”的具體思路是老人在保留對房產所有權的前提下，將自有的房產使用權讓渡給老年公寓，以換取終生免費入住留園養老公寓，除為簽訂協議的老人提供日常的養老看護外，留園老年公寓還許諾可按醫保的標準，負責老人的醫療支出費用。而留園養老公寓通過對老年人房產的經營，主要是房產出租獲得收入維持入住老人的生活費及部分醫療費用的支出，在老人過世之后，房產的所有權則歸養老公寓所有。

　　盡管留園公寓此舉在“以房養老”實踐中進行了嘗試，然而并沒有得到社會的認可。2005年6月，養老公寓負責人吉徳勝在接受記者采訪時表示，當時已經有幾位老人前來咨詢這一項目的運作，并表示有意項與留園公寓訂立“以房換養”合同。然而，近期記者從南京市江寧區民政局了解到，由于各種原因較終并沒有老人與該公寓訂立“以房換養”合同。記者同時獲悉，這家養老公寓由于經營情況不理想，即將辦理工商注銷手續。

　　以房養老需多方協力

　　事實上，對于留園養老公寓“以房換養”方案的失敗，大部分業內人士表示并不意外。

　　其中一個主要原因是，類似于留園公寓這樣的民營機構很難具備維持“以房換養”這一業務所需要的大額資金的能力，以保證養老資金鏈的運作。作為一個養老系統，離不開資金的支撐，資金鏈的運作也成為將房產進行抵押的老人，享受相應的養老、醫療、看護費用的重要資金保證，這樣一個體系離不開金融機構巨大資金實力的支持。而留園公寓的注冊資金僅為150萬元，僅僅依靠養老公寓自身的資金和入住老人的房產在租賃市場上獲取的租賃收益，為老人們提供日常的養老費用和醫療費用，操作的難度很大。

　　此外，對于民營機構的信任度低，也是無人簽約的一個原因。養老關系到老人的切身利益，而是否具備持續穩健經營的能力？老人的權益能不能得到切實的貫徹和保障？民營機構的資質和能力恐怕還不能為大多數人所肯定。

　　其實，這幾年除南京之外，各地的多個機構都由“以房養老”的設想推出。如幸福人壽試圖對養老“住房反向抵押貸款”破題，上海市公積金也曾有“以房養老”的試點方案出爐，但是由于“以房養老”中涉及到金融貸款、房屋估價及管理、人壽保險等多個方面，需要銀行、保險和房屋管理三大機構共同參與，各司其職，才可能推出可行性較強的房產逆按揭方案。因此業內人士認為，要想進行“以房養老”方案的推廣，離不開政府牽頭，比較可行的思路是由政府創建平臺，在這個平臺上將銀行、保險和房產管理的資源進行整合，可以實現房產管理、金融貸款和人壽保險多項職能，同時政府和金融機構的加入為“以房養老”的老人們提供了信用保障。但這一做法是否陷入了“混業經營”的禁區，還需要更多的協調與溝通。

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