“新國(guó)十條”和“京版十二條”相繼出臺(tái)后，不可避免地出現(xiàn)了購(gòu)房者要求解除購(gòu)賣合同的訴訟。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)，也被公眾形象地稱之為“政策性違約”。

　　如何妥善處理由“政策性違約”產(chǎn)生的房屋購(gòu)賣糾紛，是擺在購(gòu)房人、賣房人和司法機(jī)關(guān)面前亟待解決的問(wèn)題。

　　典型案例

　　頭付不夠 解約退房告上法庭

　　今年3月，張小姐通過(guò)中介，選中了一套97平方米的二手房，房屋總價(jià)250萬(wàn)元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋購(gòu)賣合同，約定頭付20％，余款通過(guò)申請(qǐng)銀行貸款方式一次性付清。當(dāng)日，張小姐依約向王先生交納了20萬(wàn)元定金。

　　4月，張小姐在中介協(xié)助下向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)獲悉，根據(jù)房產(chǎn)新政，需要支付的頭付已從20%上調(diào)到30%，頭付數(shù)額提高了25萬(wàn)元。張小姐四處籌措，仍無(wú)力支付75萬(wàn)元的頭付款，就想到了解除合同。同王先生交涉時(shí)，張小姐提出貸款頭付比例提高是自己無(wú)法預(yù)見到的，王先生應(yīng)退還定金。而王先生認(rèn)為，由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，定金不予返還。二人反復(fù)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，張小姐訴至法院，請(qǐng)求解除雙方購(gòu)賣合同，王先生退還其購(gòu)房定金20萬(wàn)元。王先生則稱張小姐構(gòu)成違約，不同意退還定金。

　　解讀

　　“政策性違約”退房糾紛呈4個(gè)特點(diǎn)

　　調(diào)研分析，目前“政策性違約”導(dǎo)致的退房糾紛呈現(xiàn)以下4個(gè)特點(diǎn)：

　　■特點(diǎn)1 主張退房的一般為購(gòu)房人

　　退房的理由基本是無(wú)力支付過(guò)高的頭付款或無(wú)法承擔(dān)提高的貸款利率。但從購(gòu)房人退房的真實(shí)目的來(lái)看，可能存在不同：部分購(gòu)房人確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無(wú)法解決頭付款及利率問(wèn)題，客觀上無(wú)法繼續(xù)履行合同而被迫提出解除合同；也有部分購(gòu)房人則并非在經(jīng)濟(jì)能力上真的無(wú)力解決上述問(wèn)題，而是看到國(guó)家出臺(tái)相關(guān)嚴(yán)厲措施后，房?jī)r(jià)有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車”的方式主動(dòng)要求解除合同。

　　■特點(diǎn)2 購(gòu)賣合同多為近期訂立

　　從“政策性違約”這一類糾紛涉及的合同來(lái)看，基本是房屋購(gòu)賣雙方簽訂合同在政府出臺(tái)有力的樓市調(diào)控政策之前，向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款在政策出臺(tái)之后。存在上述時(shí)間跨度的房屋購(gòu)賣行為均有可能由于貸款購(gòu)房人無(wú)力支付提高的頭付款而停止交易。因此，此類糾紛在短期內(nèi)將具有一定普遍性，并可能呈現(xiàn)集中爆發(fā)的趨勢(shì)。

　　■特點(diǎn)3 購(gòu)賣合同對(duì)政策缺乏預(yù)期

　　尤其是對(duì)頭付款比例、貸款利率等合同履行重要事項(xiàng)可能發(fā)生的變化缺乏應(yīng)對(duì)規(guī)定。房屋購(gòu)賣雙方對(duì)于政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控可能性的預(yù)見明顯不足，在房屋購(gòu)賣合同中對(duì)于這些合同重要履行事項(xiàng)如果因政策變化導(dǎo)致被迫變化時(shí)，缺乏如何采取補(bǔ)充性措施的明確約定，從而導(dǎo)致雙方繼續(xù)履行合同存在障礙，在不能協(xié)商一致解決上述問(wèn)題的情況下，購(gòu)方只能訴至法院，要求解除房屋購(gòu)賣合同。

　　■特點(diǎn)4 合同無(wú)法履行責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)

　　在該類糾紛中，購(gòu)房人和賣房人對(duì)于因政策變化導(dǎo)致合同履行遇到障礙的事實(shí)一般并無(wú)爭(zhēng)議，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于購(gòu)房人認(rèn)為因政策原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，并不構(gòu)成真正的違約，購(gòu)賣合同解除后，購(gòu)房人無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，其已交納的定金等款項(xiàng)賣房人應(yīng)當(dāng)予以返還。而賣房人則認(rèn)為雖然因政策原因?qū)е潞贤男杏龅秸系K，但并非無(wú)法履行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策相應(yīng)調(diào)整合同條款，使合同繼續(xù)履行。如果購(gòu)房人提出解除合同，即構(gòu)成違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果購(gòu)房人已經(jīng)交納定金，則根據(jù)定金罰則，定金無(wú)須退還。

　　如何定性

　　不可抗力還是情勢(shì)變更？

　　從目前發(fā)生的糾紛來(lái)看，購(gòu)房人向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋購(gòu)賣合同，請(qǐng)求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購(gòu)房人的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國(guó)家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。而法律依據(jù)則存在不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國(guó)合同法第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，要求依據(jù)我國(guó)合同法司法解釋（二）十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。

　　什么是不可抗力？

　　所謂“不可抗力”，根據(jù)合同法百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導(dǎo)致合同不能履行、不能全部履行和不能按時(shí)履行的后果。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o(wú)法實(shí)現(xiàn)合同

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！