2021年2月，自然資源部提出在全國22個重 點城市實行住宅用地“兩集中”出讓，截至目前實施已有1年半時間，各地塊項目入市情況也始終備受關注。同時，隨著集中供地的不斷推進，各地土拍規則也有所調整，“現房銷售”的試點地塊不斷增加。據中指監測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節試點現房銷售，其中，北京2022年各批次涉及現房銷售的地塊宗數逐漸增加。

“兩集中”項目入市規模遞減，民企去化率逐批次走低

根據中指監測，截至今年8月末，22個重 點城市（市本級）“兩集中”涉宅用地累計推出3429宗，成交2658宗，其中2021年共推出2331宗，成交1873宗。

自2021年實施“兩集中”出讓開始，按正常開發節奏來看，部分成交地塊將在今年陸續入市形成市場供應，但對于銷售情況，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，自去年下半年以來，房地產市場持續調整，地方平臺公司托底拿地成為常態，疊加銷售表現不佳，導致項目整體開發入市節奏較慢。

據中指監測，2021年22城涉宅集中供地入市項目以首批次為主，整體入市率較低。2021年，22城“兩集中”涉宅用地合計成交1873宗，成交規劃建筑面積22508萬平方米，截至2022年8月，已入市項目605個，整體入市率32.3%。各批次來看，入市土地宗數及入市率逐批下降，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗，入市率46.5%；二批次涉宅用地成交580宗，入市172宗，入市率29.7%；三批次涉宅用地成交515宗，入市71宗，入市率僅為13.8%。整體來看，2021年22城涉宅用地整體入市以首批次為主，首批次入市宗數占總入市宗數59.8%，二批次、三批次地塊入市緩慢。

陳文靜還提到，項目銷售規模逐批次遞減，整體去化率不足五成。截至目前，2021年集中供地的項目入市面積共3226萬平方米，銷售面積1426萬平方米，整體去化率44.2%。各批次來看，首批次入市項目銷售956萬平方米，去化率46.2%；二批次入市項目銷售面積326萬平方米，去化率38.6%；三批次項目入市規模繼續走弱，項目銷售面積144萬平方米，入市面積較低的情況下，去化率達46.0%。

值得注意的是，2021年集中供地項目整體入市率僅三成，而這些入市的項目中以央國企、民企開發為主，地方國資平臺項目整體入市率不足10%。對此，陳文靜表示，去年二批次集中供地以來，由于市場持續下行，房企投資意愿不足，而地方國資拿地多出于市場托底的目的，部分企業開發經驗及開發意愿不足，導致整體項目入市節奏較慢。

此外，從去化率方面來看，據中指監測，央國企項目較優質，市場認可度較高，各批次去化率均在四成左右；民企去化率逐批次走低，去化率由首批次的48.0%降至34.2%，除了受各城市房地產市場行情影響外，自去年下半年以來，部分民企出現違約現象，疊加7月“斷供潮”爆發，購房者對期房交付產生擔憂，除部分優質民企的項目外，購房者面對民企項目時更加謹慎。

“現房銷售”持續增加，但并非全面推行的合適時機

今年7月以來，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業情緒和預期均帶來不利影響，陳文靜表示，現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤質量和交付行為進行約束，有利于“保交樓、穩民生”。

其實，2016年至2019年間，房地產市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成都等城市在土地端設置現房銷售條件，抑制土地市場熱度；2021年以來，房地產市場進入調整周期，現房銷售的試點地塊成交率大幅下滑，據中指監測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節試點現房銷售。

8月24日，合肥市發布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價277.4億元，將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首 次推出現房銷售地塊。其中，蜀山區SS202210號地塊明確提出“按精裝現房銷售實施”。

在2021年第二批集中供地中，北京首 次試點競現房銷售面積；隨后在第三批集中供地中擴大了現房銷售試點范圍，且勁松地塊首 次試點全部現房銷售；今年北京首批集中供應的18宗地塊中，有9宗設置了達到觸頂價競現房銷售面積的規則。同時，在8月18日，北京公布的第三批次供地18宗地塊中，仍然有海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等13宗項目設置了“競現房銷售面積”環節。

對此，北京市規劃和自然資源委員會也提到：“相比較期房預售而言，現房銷售優勢明顯，未來購房人可以通過看得見、摸得著的真實房源提升購房安全感?！?/p>

陳文靜還提到，目前并非全面推行現房銷售制度的合適時機，全面實行現房銷售對商品房存量、開發商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前*穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經驗。短期來看，預計將有更多城市從土地端試點現房銷售。

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