日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委發(fā)出《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱通知)，對各地商業(yè)性個人住房貸款中，套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出了統(tǒng)一明確的規(guī)定：各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。至此，樓市“新國十條”中“差別化信貸政策”出臺一個多月后，針對全國各地對“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一的情況，總算是做了一個“了結(jié)”。

　　國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

　　二套房認(rèn)定，“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　通知明確要求，各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定……具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門，應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。暫不具備查詢條件的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。對此，海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)全國統(tǒng)一，“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　據(jù)了解，此次國家三部委發(fā)出的通知，終于明確了“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通知要求2010年年底前各城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。同時，明確指出有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行套及以上差別化住房信貸政策：借款人頭次申請利用貸款購購住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上住房的；借款人已利用貸款購購過一套及以上住房，又申請貸款購購住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談，必要時居訪等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。

　　“通知強(qiáng)調(diào)，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按套及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士易智勇稱，國家三部委此次出臺的通知，標(biāo)志著“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的開啟，對于那些想利用政策法規(guī)漏洞投機(jī)的人來說，“他們的機(jī)會越來越渺茫。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析

　　對投機(jī)性炒房有遏制作用

　　“通知不僅對‘二套房’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)的規(guī)定，還告訴我們更多的信息。比如已經(jīng)擁有自己住房的人，如果還想利用貸款在海南購房，將無法享受頭套房的信貸優(yōu)惠，而必須嚴(yán)格執(zhí)行頭付50%或以上、利率1.1倍的政策要求。”海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對那些來海南炒房的人將起到一定的遏制作用。

　　“以往的統(tǒng)計資料顯示，海南本地房產(chǎn)項目平均有70%以上被持島外身份證的消費者購得。其中，三亞、海口的比例更高，分別在95%和80%以上。而這些島外購房者當(dāng)中，又有接近五成的人是通過銀行貸款的方式進(jìn)行房產(chǎn)交易的。”易智勇分析，由此不難看出，除了資金充足的“大炒家”以外，海南的房地產(chǎn)市場還存在相當(dāng)一批資金有限、伺機(jī)通過銀行貸款的炒房客。隨著國家此項通知的出臺，這批炒房客在海南貸款投機(jī)炒房將變得比較艱難。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，“該通知的出臺勢必對來海南投機(jī)炒房的人造成一定的心理威懾力。雖然海口在今年5月1日開始實施了諸如‘網(wǎng)上簽約’等與購房信息相關(guān)的聯(lián)網(wǎng)制度，但這些制度將來能發(fā)揮多大作用還難下結(jié)論。不過就目前能做到的‘有交易，即備案’情況來看，或許能夠很好地配合此次通知要求，對‘二套房’有較到位的甄別。”

　　“‘二套房’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定之后，其發(fā)揮的作用究竟有多大，關(guān)鍵還要看政府相關(guān)部門的監(jiān)督與核實是否足夠完善。不過，這一舉措勢必將使本地房地產(chǎn)市場的房源供應(yīng)在一定程度上得到增加，也抑制了部分家庭有多套空置住房存在的現(xiàn)象。”易智勇表示，通知旨在力求繼續(xù)保障本地的剛性購房需求。對于剛性購房需求者來說，通知的出臺無疑是件好事。

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