三天內，兩個城市，兩則樓市調控信息引發輿論關注。  

12月10日，江蘇張家港傳出消息稱，不滿2年的房產可以正常過戶，當地執行兩年多的“限售令”已經取消。就在消息迅速發酵時，張家港市房產交易中心的工作人員于次日向媒體表示，已經停止上述操作，并恢復原來的過戶政策。  

12月11日，長沙市發改委發文，對商品房價格的構成進行規范，并將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續，且僅適用于成本法監制商品住房。  

在這兩則消息背后，是房地產市場愈加分化的現實。多家機構的統計顯示，與一二線城市相對不錯的基本面相比，部分三四線市場正舉步維艱。  

11月72次政策調整  

據中原地產的統計，2019年1-11月，各地出臺的房地產調控政策達554次，比2018年同期增加了30%，頻率為歷史 。其中，僅11月就有72次政策調整。  

11月29日，佛山出臺新政，強調在佛山工作的本科以上學歷人才可購買一套住房，被認定的相關“優粵佛山卡”人才，更可直接購買兩套。  

11月末，天府新區成都管委會發布新政，強調直管區招商引資企業（機構）員工、行政企事業單位員工、引進（推薦）人才三類人員，購買直管區范圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。  

12月4日，鄭州住房公積金管理中心發布公告稱，將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。  

中原地產 分析師張大偉指出，今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放松，又有收緊。但近期來看，市場的下行壓力不可忽視。  

上海易居研究院發布的數據顯示，2019年1-11月，40城住宅成交面積同比微增1%。但這種成績更多來自于房企的以價換量，對于此后的市場走勢，該機構認為，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，明年年初成交量可能進一步下降。  

受樓市冷淡的影響，今年以來，房企拿地面積和金額都不及去年同期。多數城市的土地溢價率偏低，流拍、流標數量較高。  

北京某大型房企相關負責人透露，很多三四線城市已經暗中對調控進行了松綁，比如在拿地中給予優惠，預售價格管制有所放松，政策執行不甚嚴厲等等。  

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或將是新房市場的歷史大頂，后面幾年量跌價穩將是大勢所趨。未來新房需求將從每年17億-18億平方米，向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。  

在近期的“第七屆鳳凰網全球華人不動產盛典”上，中國房地產業協會會長馮俊也表示，經過近二十年的高速發展，住房極度短缺已經成為過去式，今后不太可能繼續保持高速增長。  

部分三四線市場被透支  

與成交量的沖高回落類似，市場分化的趨勢越發顯現。  

全國房地產商會聯盟主席顧云昌將我國城市化進程分為兩個階段，在 階段，人口從農村向城市流動，房地產市場表現為同冷同熱，調整步伐相對一致；在第二階段，人口從中小城市向大城市流動，房地產市場表現為城市和區域的分化，即使同一區域內的不同城市，樓市走向也可能截然相反。  

他認為，當前我國正處在城市化的第二階段。因此，過去“一刀切式”的調控政策不再適用，“一城一策”，乃至“一區一策”是主要的指導思想。  

以張家港為例，作為隸屬于江蘇蘇州的縣級市，如今張家港樓市已經與蘇州市場出現分化。  

2017年8月，張家港出臺“限售令”，是蘇州 個啟動限售政策的城市。當年，張家港樓市炙手可熱，不僅土地價格連創新高，住宅成交量也達到276萬平方米，住宅均價 破萬。  

“限售令”立竿見影。根據上海易居研究院的數據，2018年，在市場供應量明顯增加的背景下，張家港的住宅成交量同比減少18%，市場呈現供大于求的態勢。2019年1-11月，張家港住宅成交量僅為164萬平方米，同比下跌29%。張家港也成為今年蘇州縣級市里 個成交量同比下滑的城市。  

“2019年上半年蘇州市區市場熱度完全沒有蔓延到張家港。”上述機構總結。與張家港試圖松綁調控相比，今年蘇州已經兩次升級調控政策。  

在土地市場，2019年前11月張家港成交的30宗各類涉宅地塊中，只有3宗為溢價成交，其余均為底價成交。  

上海易居研究院指出，近幾年，張家港市區商品住宅成交的套均面積持續穩定在144平方米左右，可見張家港不是外來投資投機活躍的市場，而是一個本地居民內生需求主導的改善型市場。  

所以，“這兩年張家港市場成交量的下行，未必是限售所致，更大的原因是其作為縣級城市需求局限性所帶來”。該機構認為，從市場表現低迷的角度，張家港取消限售政策在情理之中，但無論取消還是恢復，對市場的實際影響并不大。  

前述房企人士表示，過去兩年來，很多三四線市場被透支，如今正進入一個階段性的衰退期。  

太平洋證券也指出，過去三四年新房成交連年超預期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求（縣城遷徙到地級市，地級市遷徙到省會城市，老城區遷徙到新城區）。對于這些區域，還需一定時間進行“休養生息”。

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