臨近年末，土地市場再次迎來周期性“供地潮”。自11月以來，超百億級的土拍在杭州、廣州、北京、蘇州、南京等多個城市頻頻出現。

上海易居房地產研究院統計數據顯示，11月，40個典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環比增長18.8%，同比增長12.2%；土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%。

也就是說，這一個月中，平均每3天就有2.2個百億級土拍出現。這對于部分土地儲備并不充裕，或仍打算采取激進擴張策略的房企而言，無疑是一場饕餮盛宴。

長江證券一位 分析師向《國際金融報》記者表示，今年中央重點強調，不以房地產作為短期經濟刺激手段，因此在地價趨穩、穩房價形勢依舊嚴峻的形勢下，各地方政府財政壓力不小。為完成供地計劃，年底新增上市的土地數量和質量必然有所提升，短期內房企可供選擇的地塊增多。

不過，土地成交面積和收入大增，并不代表土拍市場升溫。

易居研究院研究員王若辰分析稱，一線城市中，僅深圳土地溢價率相對較高，為16%，這與其調整豪宅稅后，市場預期發生一定轉變有關。北京溢價率僅為3%，上海和廣州均為0%，整體仍處于較嚴厲的調控狀態下。

近4成房企11月未拿地

克而瑞數據顯示，今年前11月，碧桂園以3143.7億元的拿地金額高居榜首。拿地金額超1000億元的房企，除碧桂園外，還有萬科、融創、保利、華潤、恒大、龍湖。銷售TOP 100房企前11月共新增貨值8.8萬億元，超過同期銷售金額的20%。

不過，由于行業集中度進一步提升，TOP 100房企土儲貨值的增加也并非所有房企的態度。

根據克而瑞統計，銷售TOP 10房企新增貨值集中度接近6成，前30強房企幾乎包攬了7成土地。與集中度不斷攀升相對應的是，各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，面對融資壓力和強調控，房企銷售增速進一步放緩，謹慎投資已經成為多數房企的共識。

在這樣的大背景下，百強房企中，超過半數新增土儲的樓面價較2017年有所下降，TOP 10中僅融創、保利、中海3家企業較去年略有上漲，而龍湖、新城等房企平均樓面價降幅接近20%。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態度。

此外，值得注意的是，繼10月近3成百強房企未拿地后，11月未拿地房企數量進一步增至近4成。不過，未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。

“中小房企的生存空間不容樂觀，市場調整下，這些企業將面臨新一輪洗牌，不但規模增長缺乏動力，也很有可能被市場淘汰出局。”一名中型房企高管向《國際金融報》記者表示，中小房企如今的困境主要來源于融資，渠道受限、成本又高，它們很難依靠自有資金進行周轉，而大房企就不存在這些問題，雪球越滾越大，所以中小房企、特別是民營企業越來越少地活躍在土拍市場，只能不斷謀求轉型。

不過，《國際金融報》記者發現，11月未拿地房企中除了中小房企，也不乏金茂、遠洋、首創等五十強房企。這些房企不拿地，除了因為放緩投資節奏，更多的底氣源于自身土儲充足。

例如金茂，其前11月銷售金額約1100億元，而前10月新增土儲貨值就已高達1056億元，且按照現在的去化速度測算，其總土儲足夠未來3.9年使用。同樣，福晟、首創等房企的總土儲去化周期也都在4年以上。

國企積極補倉

需要指出的是，在年底供地潮來臨之際，除了部分因土儲充足或資金受限等原因減少拿地的房企之外，同樣有不少房企仍然活躍在土拍市場，積極補倉。

一位不愿具名的長江證券分析師向記者分析稱，房企的大格局已經基本穩定，強者恒強、弱者淘汰。但具體到某家企業仍有可操作空間，今年的供地潮就是一個機會。“想要逆勢調整布局的房企，在現金充足的情況下當然要抓住這一波窗口期，尤其是合肥、武漢、青島等熱門二線城市都是這些房企爭奪的對象”。

《國際金融報》記者發現，自11月以來，積極補倉的房企中，大部分為大型國企。

例如12月5日，廣州100億元出讓3宗住宅用地，被保利以81.62億元的價格獨得其二。其中，廣鋼地塊是當天土拍的重頭戲，其競價超1 舉牌45次， 終被保利以26.17億元拿下，折合樓面價33840元/平方米，溢價率20.21%。而與保利爭奪 為兇猛的正是中海地產。

同日，北京豐臺亦有一宗地塊出讓，但由于去化困難、強調控等原因，北京的土拍市場相較其他熱門城市顯得尤為冷清。即便該地塊開出“不限價”的豐厚條件， 終也僅有首開、保利聯合體與金茂兩家參與競價， 終被前者以26億元底價摘得。

更有甚者，11月22日，深圳土拍市場推出6宗住宅用地， 終6宗地塊均未達到 限價，其中一幅因無人舉牌而流拍，五宗宅地總成交金額為127.51億元，且競得者均為央企和國企。

對比來看，就在5個月之前，深圳也曾同日推出5宗住宅用地，當時參與競拍的民企和國企共有75家之多。而5個月后，參與競拍的竟只剩下十余家“國家隊”開發商。

此外，從11月單月拿地金額也不難看出國企的補倉態度之堅決，如萬科、中海、綠地、華潤四家僅11月的拿地金額就都超過100億元，且拿地銷售比均高于0.4，遠超行業平均水平。

有分析人士向《國際金融報》記者分析稱，其實民營房企并非全部采取收縮戰略，只不過在資金有限的情況下，民企更傾向于招拍掛以外的方式，例如收并購、城市更新等，即便公開競價，也大都集中在大灣區等少數熱門地區。相比之下，國企 的優勢就是融資成本低、渠道廣，當然不必“挑食”，而少了部分民企的競爭，對于國企來說也是一個快速擴張的契機。

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