今年以來，房地產市場的韌性讓人印象深刻。近一個多月以來，一些城市微調人才購房政策，有的地方樓市重新升溫，有人認為這是房地產調控放松的序曲。多位業內人士表示，本輪房地產周期需求并未大幅下滑，從根本上支撐了房地產市場，但調控定力也強，從“房住不炒”到“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產調控仍是穩字當頭。

年底銷量回升

中原地產研究中心統計數據顯示，11月全國房地產市場政策調控次數刷新 近一年紀錄，高達72次，去年同期只有20次。

在調控刷新紀錄的背后是11月部分城市樓市回暖。交通銀行金融研究中心 研究員夏丹表示，資金受限倒逼更多房企選擇以價換量，加快資金周轉速度，年末更是積極推盤促銷的業績沖刺階段，疊加基數走低的直接作用，銷售面積和銷售額增速短期回升。

廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉表示，11月成交數據有好轉跡象也在于近期個別城市為吸引人才等微調政策，使市場預期有了一定好轉。

市場成交或穩中趨降

西南證券 宏觀分析師楊業偉表示，房地產能夠保持韌性， 根本原因是需求未出現大幅萎縮。如果房地產需求明顯減少，庫存會被動高企，導致房地產財務狀況惡化， 終拖累房地產投資，這是之前每輪房地產調控周期中都發生過的情況。

“2020年房地產或繼續處于漫長而緩慢的補庫存階段。”楊業偉認為，考慮到經濟增速放緩壓力，金融條件不會明顯收緊，房貸利率平穩，房地產銷售額將延續3%至5%的增速，補庫存階段銷售平穩對房地產投資增速形成支撐，房地產市場將繼續呈現強韌，為經濟增長提供韌性。

夏丹認為，從更長期看，市場成交可能后勁不足。一是以供促需和以價換量力度可能在明年初減弱，若“五限”政策持續高壓，銷量有再度收縮的可能。二是今年土地購置持續減少，可能減量明年推盤的“糧草”，銷售改善的持續性存憂。

房地產調控難放松

夏丹表示，房地產調控將在較長時間內延續。若政策過緊致使市場過冷，調控政策可能局部反向糾偏，較可能出現在行政和信貸政策方面。各地因城施策，以落戶便利和購房優惠作為“人才引進”的配套政策；減少對剛需和置換、改善需求的誤傷，對“認房又認貸”政策重新考量等。此外，房地產金融政策或依然較緊。

李宇嘉認為，未來政策或略有松動。從穩地價、穩房價、穩預期的角度看，政策應提前介入，防止市場出現明顯下滑。“當然，這并不是刺激，而是進行托底，可以對于重要的宏觀經濟變量的走勢產生穩定的效果。”

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華認為，目前政策局部微調的城市逐漸增多，但不會影響房地產市場的政策基調。

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