摘要：人民安居樂業，社會才能安定有序，國家才可長治久安。對于關系千家萬戶的居住問題，我國自建國以來便高度重視住房建設，不斷推進住房事業的進步。

　　人民安居樂業，社會才能安定有序，國家才可長治久安。對于關系千家萬戶的居住問題，我國自建國以來便高度重視住房建設，不斷推進住房事業的進步。

　　70年歲月崢嶸，中華民族迎來了從站起來、富起來到強起來的偉大飛躍。而緊隨中國砥礪前行的腳步，我國住房建設也蹄疾步穩，努力為14億中國人實現全體人民住有所居的目標，書寫出一部從萌芽到發展、從變革再到成熟的進化史。愈發美好的生活方式、翻天覆地的城市風貌，無不詮釋著我國住房事業的歷史性巨變。

　　展望未來，人們生活的愈發美好、城市進程的更新迭代、中國經濟的良性發展，依然離不開住房城鄉建設事業的銳意進取。而隨著城市能級的提升，也對房地產業提出了更高要求。業內人士認為，只有把握城市發展機遇、緊抓新舊動能轉換機遇、跟上城市創新升級步伐，中國的房地產事業才能謀得更加長遠發展。

　　70年滄桑巨變

　　從大刀闊斧地將“福利分房”制度推至“住房商品化”，再到注重“商品房和經適房共同發展”，直至謹慎強調“規范住房交易市場”，建國70年來，我國房地產事業發展的脈絡日益清晰。

　　據住房和城鄉建設部官網公開資料，新中國成立初期，住房來源大多依靠統籌安排現有住房，或合理分配新建住房，住房資源十分短缺。1950年，全國城市住房存量總面積只有4億平方米，城市人口6169萬，人均住房面積5.5平方米，住房條件十分簡陋。到改革開放初期，我國城鎮居民人均住房面積約6.7平方米，仍有近一半城鎮居民無房可住。

　　為解決“住”這一重要的民生問題，中國自從1978年起，對房地產事業啟動了長達40余年的深入改造。國家經濟體制改革委員會副主任兼國務院房改領導小組副組長、原建設部副部長劉志峰近日指出，城鎮住房制度改革始于1978年9月小平同志關于住宅問題的 次談話，與整個中國改革開放進程是同步的。在那次談話中，鄧小平提出要出售公房、提租補貼、加快住房建設等改革措施，成為住房制度改革 早的總體設想。

　　在這場房地產行業的進化史中，“80年代”無疑是 為值得銘記的時間節點。

　　1987年底，53歲的駱錦星競得深圳一塊面積為8588平方米的土地，“ 次土拍”開啟了土地有償使用的先河，中國房地產的序幕就此正式拉開；

　　1988年1月， 次全國住房制度改革工作會議召開，形成了以提租補貼為核心的 個全國性的住房制度改革方案。這一年，隨著土地禁錮的完全放開以及房改的正式全面試點，中國房地產進入到了飛速發展的時代；

　　同在1988年，海南脫離廣東獨立建省，成為中國第31個省級行政區，吸引了包括馮侖、易小迪、潘石屹等未來房企大佬們前來淘金；退伍軍人王健林接手萬達，通過大連棚戶區改造收獲“ 桶金”，不僅刷新了大連市的房產出售價格歷史，也自此開啟萬達“商業巨無霸”資本想象；時年37歲的王石，在1988年主動放棄了公司股權，萬科成為當時國企股份制改造的代表性公司……

　　時光流轉至上世紀90年代，房地產行業站在了時代變革的風口。1992年初，鄧小平二次南巡講話公開發表，為我國新時期改革開放指明了方向；同年，黨的十四大召開，明確提出“我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制”，要求“努力推進城鎮住房制度改革”。而1992年的房地產業，如今回頭來看堪稱群星璀璨：綠地、碧桂園、保利地產、雅居樂、合生創展等一批生于1992年的房企巨頭，令“萬通六君子”、楊國強、張玉良等“92派”的殊勛異績彪炳史冊；

　　1998年，歷經數十年的試點、更新、推進，城鎮住房制度改革取得突破性進展。這年7月，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式宣布福利分房年代的結束和住宅商品化時代的開啟。“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的基本方向，令市場配置住房資源的基礎性作用得到發揮，商品住房逐步成為滿足城鎮居民住房需求的主要渠道，以住宅為主的房地產市場也迅速發展。

　　隨著城市土地出讓全面實行招拍掛的制度逐步建立，中國住房制度自此邁入全新時期。之后的20余年間，在宏觀調控與市場自發調節的雙重作用之下，房地產市場愈發繁榮。

　　值得注意的是，隨著城鎮化的快速發展，急劇攀升的城鎮人口對住房的需求也持續上升，致使商品住房價格不斷上漲，城鎮低收入家庭的住房困難問題日漸凸顯。為此，我國從2008年開始大規模推進城鎮保障性安居工程，加快廉租住房、經濟適用住房、棚戶區改造等各類保障性住房建設，成功解決了大量城鎮低收入和中等偏下收入家庭、外來務工人員等住房困難群眾的安居問題。

　　2017年11月底，黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，為當前和今后一個時期的住房發展指明了方向。

　　與城市共進步

　　不斷深化的住房制度改革，讓中國人民“居者有其屋”的安居夢想照進了現實。作為“家”的載體，中國人的住房條件在過去70年間不斷改善，從狹小到寬敞，從“有房住”到“住好房”，成為我國房地產事業歷史性巨變的真實寫照。

　　國家統計局住戶辦透露，新中國成立初期，絕大部分城鎮居民租住單位或房屋管理部門的房屋，只有少數居民擁有自己的住房。人口多，住房面積小，三代同居一室是當時較為普遍的居住現象。而改革開放以后，民用住宅建設的投資力度加大，近年來黨和政府更是通過建設廉租房和經濟適用房、棚戶區改造、貧困地區危舊房改造等舉措千方百計解決居民住房難的問題，城鄉居民居住條件明顯改善。

　　國家統計局發布的《新中國成立70周年經濟社會發展成就系列報告》顯示，2018年城鎮居民人均住房建筑面積達到39.0平方米，比1956年增加33.3平方米，增長5.8倍。2018年農村居民人均住房建筑面積達到47.3平方米，比1978年增加39.2平方米，增長4.8倍。2018年，城鄉居民居住在鋼筋混凝土或磚混材料結構住房的戶比重為95.8%和71.2%，分別比2013年提高4.0和15.5個百分點。以往城市居民們所“蝸居”的土坯房、平房、筒子樓，早已成為人們的回憶。

　　“中國房地產之父”、國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長孟曉蘇直言：“如果沒有40年前的改革開放，特別是沒有21年以前的住房制度改革，這一切，是不可能出現的。”SOHO中國董事長潘石屹也在近期的媒體采訪中指出，1998年是中國房地產的一個分水嶺，計劃經濟畫上了句號，開始走市場經濟的道路：“房改之后，在北京、上海這樣的一線城市，人們的居住條件跟發達國家相差無幾。”

　　更重要的是，中國房地產行業在不斷深化改革的同時，也見證了中國城市展翅騰飛的整個歷程。在城市化進程歷史中，房地產行業一直扮演著先鋒者的角色。尤其是在“房改”之后，房地產事業對中國城市的建設和推動愈發功不可沒。

　　中國社科院財經戰略研究院、住房大數據項目組組長鄒琳華告訴《華夏時報》記者，在土地國有的條件下，房地產業的發展起到了為城市發展籌資融資的作用，這使城市基礎設施水平大大提高，城市面貌發生了翻天覆地的變化，城市建設面積也擴大了好幾倍。

　　“沒有開發，哪有現代化城市？”全聯房地產商會創會會長聶梅生感慨，“上海的浦東、北京的CBD、廣州珠江邊上的‘小蠻腰’都是房地產企業建設的，它們的存在甚至引發了其他國家人們的驚嘆，原來中國是這樣的。”

　　同樣來自國家統計局的數據顯示，新中國成立70年來，建筑業產值規模屢創新高，逐步發展成為國民經濟重要行業。其建設成就惠及社會，為保障和改善人民生活發揮了重要作用。而隨著國家建設的步伐，建筑業圓滿完成了一系列關系國計民生的重大基礎建設工程，極大地改善了人民住房、出行、通訊、教育、醫療條件。

　　城市運營成為企業升級方向

　　站在建國70周年的節點上，回望過去，一個擁有14億人口的大國努力實現全體人民住有所居的目標，所取得的巨大成就足令世界矚目；展望未來，人們生活的愈發美好、城市進程的更新迭代、中國經濟的良性發展，同樣離不開住房城鄉建設事業的銳意進取。

　　由中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社在今年5月共同發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》指出，持續提高的城鎮化水平仍然是中國房地產市場發展的根本驅動力，突出表現在由于人口增長和遷移、居住條件改善，以及城市更新改造所產生的住房需求。

　　而國家統計局原局長、陽光資產 戰略官邱曉華表示，受益于中國城鎮化進程的繼續推動，房地產市場還有較大的剛需潛力。其預測，從2018年到2025年間中國仍將有超過1億人進入城市，如果城鎮住房配套率從75%提升到90%，還有5000萬套改善性需求，按照每年500萬到600萬套的購買能力，仍然能夠提供8年左右的需求。

　　城市能級的提升，對房地產業提出了更高要求。業內人士認為，只有把握城市發展機遇、緊抓新舊動能轉換機遇、跟上城市創新升級步伐，中國的房地產事業才能謀得更加長遠發展。

　　樓市“下半場”，單一的地產開發已經無法滿足購房者日益豐富的需求。購房者在產業、商業、文化、旅游、醫療、養老等復合性高層次需求上，都急需被解決。而從“蓋房子”到以資源整合為基礎的“城市運營”，也成為開發商們謀求戰略升級、拓展新增長極的重要方向。

　　全國房地產商會聯盟主席顧云昌將住宅地產比作“龍”，新興產業地產比作“鳳”。他說，房地產要健康發展，須做到“龍鳳呈祥”，這是時代賦予房地產的新命題。

　　顧云昌解釋說，文化、旅游、健康、體育、教育、養老等產業都離不開房地產，這些地產形成了“鳳凰”。“鳳”是為生產性服務的載體和地產，為生活性服務的就是“凰”，合在一起就是鳳凰。“鳳凰起舞了，實際上將是我們追求的美好生活的綜合體，是我們房地產發展的新天地。”

　　孟曉蘇建議，房地產市場發展要注重供給側結構性改革，著力解決人民日益增長的美好生活需要與不平衡不充分發展之間的矛盾。在管理上需要各地精準施政，更要有改革創新精神。同時，也要提倡“租購并舉”，加快發展住房租賃市場特別是長期租賃、要用“共有產權房”降低購房門檻，讓“夾心層居民”早日實現購房夢想等。

　　隨著房地產事業的持續推動，未來的城市又將有怎樣的變化？“未來房地產業發展將逐步由粗放向精細化發展轉變，產品品質、相關服務等將更為注重。”鄒琳華認為，未來的城市發展，將由于土地收益的減少而調整發展戰略、加大產業轉型力度，同時，創新驅動、知識驅動、人才導向將成為城市競爭的主要要素，而城市更新的市場份額占比也會提升。

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