近日，某些城市個別住宅項目出現萬人搶房的消息，引發輿論對房地產調控政策熱議。業內專家指出，房地產調控效果已逐步實現，目前正處在轉向調控長效機制建立的過程中，未來還會有更多優化政策出臺。同時，房地產市場和企業將繼續呈現分化趨勢，龍頭企業業務布局也將圍繞國家戰略更加細化，行業會將逐步回歸更加體現其自身規律的周期當中。

目前的調控目標要求非常明確，即短期措施加上長效機制，短期措施為建立長效機制創造一個過渡期。綠地集團董事長張玉良表示，預計未來在土地供應方式、租賃機制等方面會有更多優化政策推出。

他認為，隨著房地產調控長效措施逐步落地、完善、成型，類似的三四線去庫存行情難以周期性出現，市場將逐步回歸更加體現其自身規律的行業周期，實現“房子是用來住的、不是用來炒的”的行業發展定位。

中國社科院城市與競爭力研究主任倪鵬飛也對調控政策效果給予了高度評價，他認為調控政策盡管是用“五限”的辦法，但總體上來說不是特別猛烈，而是逐漸加碼，逐漸擴大范圍。

在調控政策影響下，未來的房地產市場究竟會發生怎樣的變化?在張玉良看來，未來5年，城鎮化仍將是中國經濟增長的重要動力，我國人口基數大市場規模大，相伴相生的消費轉型升級等都會支撐房地產行業保持穩定。“現在的房地產市場仍然充滿機會和發展空間，仍然是黃金時代。”

不過，張玉良預計，市場和企業分化將更為明顯，這是因為核心競爭力的提升才是可持續發展的關鍵。那些具有較強競爭力的城市還將持續吸引人才、資金等要素流入，這些地區的房地產市場未來實現較好增長是大概率事件。反之，一些經濟成長動力不足、人口流出較多的城鎮，樓市能否實現可持續發展則具有較大的不確定性。

與市場形勢類似，房地產企業競爭格局也將面臨強者恒強、弱者趨弱的局面。那些開發運營能力強的企業能夠吸引、擁有更多人才和資金等資源，資源配置能力不斷提升，因而受政策和市場波動引起的影響相對較小。

大型龍頭企業是房地產行業轉型發展的風向標，那么未來他們的戰略著力點將在哪些方面?業內人士分析，國家層面早已為行業發展指明了方向，不少大型龍頭企業都把戰略放在積極參與國家戰略的具體實施方面，比如在一些垂直細分市場進行布局。

黨的十九大報告提出以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。國家發改委城市和小城鎮改革發展主任徐林指出，加快發展中小城市、小城鎮將成新型城鎮化重要方向。

在國家對小城鎮建設高度重視的背景下，特色小鎮培育建設就成為許多大型龍頭房企戰略轉型的重要方向。以綠地集團為例，已在北京、上海、廣州、鄭州、武漢、西安等一二線城市遠郊及周邊儲備了10-15個特色小鎮項目。張玉良表示，綠地布局特色小鎮戰略堅持以人為本，生態優先、產業為基、文化為魂、科技助威，務實開展資源整合和產業落地。他特別指出，特色小鎮的創建培育需要企業有較強的重大資源配置能力，建議各地發展特色小鎮審慎選擇合作對象，避免出現半拉子工程。

此外，據張玉良介紹，圍繞國家科技強國戰略，綠地集團在既有“大基建、大金融、大消費”業務格局之上，適時提出“大科技”戰略，通過與復旦大學、上海交通大學、同濟大學等知名高校搭建校企創新合作平臺，發力科技創新。

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