公共空間收益是物業管理中的一項重要內容，產權界限是劃分這些收益歸誰所有的基本依據。在公共空間收益的項目中，業主們可能存在很多誤解，哪些項目是收益的“大頭”，如何在保證小區物業管理企業正常運行的前提下，合理處置、支配這筆收益？記者帶您一起撥開公共空間收益的迷霧。

      【關鍵詞】業主活動用房

      鄭州市物業協會秘書長武鳳翔說，在小區，業主活動用房是一項完全屬于全體業主共有的財產，是供全體業主活動、休閑的公共空間，物業公司不能以任何名義改變其用途。

      假設一個小區的業主活動用房面積比較大，比如有200平方米，但是召開業主大會時，超過2/3的業主認為100平方米的業主活動用房就夠了，這時另外100平方米才可以委托物業公司進行經營活動。除了管理成本外，經營收益應當歸業主共有。

      【關鍵詞】展臺、活動促銷

      于陽說，在小區，經常有拉著條幅或者搭設展臺進行促銷活動的，這些物業公司都是收費的，但一般很少，幾十元到一二百元不等。這筆費用也應當納入公共空間收益的范圍，歸全體業主共有。

      【關鍵詞】物業經營用房

      鄭州市物業商會會長于陽說，法律并沒有規定小區是否要留經營用房。目前，鄭州大一點的樓盤，一般都留有經營用房，經營用房的收益，也是按照產權來區分的。

      ●提醒：目前，很多房地產開發企業在小區未售完房時，都故意不出售經營用房，用來補貼物業公司虧損。等開發商將經營用房出售后，物業公司為了彌補虧損，肯定會向業主要求提高物業費收費標準。這時，業主們心態要平和，畢竟按照產權，這些經營用房的收益不歸業主共有。

      【關鍵詞】個人侵占公共空間

      這種情況基本上只存在于頂層住戶侵占樓頂的情況，確切地說，并不涉及收益，屬于侵占權益或利益。

      武鳳翔表示，對于個人侵占全體業主公共空間的情況，接到業主的反映后，物業公司應當出面制止，其他業主有義務支持物業公司的行為。

      【關鍵詞】停車位收費

      鄭州市房管局物業處處長陳守義表示，與經營用房、會所等情況類似，應當按產權確定收益歸誰。

      ●路面停車位，就是小區道路上的停車位，除了物業公司的管理成本外，其他收益應為小區全體業主共有。

      ●自有產權的停車位，沒有公共收益，擁有停車位產權的業主所繳費用應當叫停車位物業費或管理費。

      ●如果業主購房款中不含地下停車位的公攤，則收益不屬于業主共有，開發商可以辦理停車位產權；如果業主購房款中含有地下停車位的公攤，則該項收益扣除物業公司的管理成本外，應歸業主共有。

      【關鍵詞】會所

      于陽介紹，目前，一些小區會所被物業公司改為經營用房或者部分改為經營用房，違不違法，主要是看會所的產權歸誰。

      ●如果業主的購房款的公攤面積不含會所，開發商就能為會所辦理產權證明，一旦開發商售完房，會所很有可能被出售或者改變用途，由于開發商有產權證，業主往往無可奈何。

      ●如果業主的購房款的公攤面積含會所，會所就歸全體業主共有，只有業主大會才能決定會所的用途，物業公司無權干涉。

      ●提醒：開發商往往向購房者口頭承諾小區有會所，私下卻將會所的產權留下。因此，業主一定要留下購房時的沙盤照片、廣告或宣傳頁，，即便開發商有會所的產權證明，業主也可以以合同欺詐為由起訴開發商。

      【關鍵詞】廣告

      鄭州市房管局物業處處長陳守義說，廣告是公共空間收益較重要的“大頭”。可是，作為業主，你知道不同項目廣告收益是多少嗎？我們按照小區、寫字樓，一項一項慢慢說。

      ●小區廣告

      1.樓體廣告，包括樓外立面或樓頂，主要是樓頂。這是收益的，但在住宅小區，特別是新建的商品房小區，樓體廣告很少，倒是一些建成時間較長的社區和單位房改房、集資房，會有樓體廣告。

      如果有廣告公司給小區物業公司聯系，想在小區臨街的某棟住宅樓上粉刷或設立廣告，物業公司應當征得在該樓居住的所有業主同意，如果未征得該樓所有業主同意，任何一名業主都可以向法院起訴。

      2.路邊、綠化帶欄板廣告、告示牌。一般情況下，小區業主剛剛入住時，就會有公司主動找到物業公司，免費提供欄板廣告、告示牌。欄板廣告、告示牌的收益很低，一般每月每塊收取100元～200元。不過一個很小的小區有幾十塊這樣的廣告牌，就很明顯是物業公司在借機牟利。

      3.電子顯示屏。電子顯示屏常是一些公司主動免費提供的，由于制作費用較高，且可以滾動播放信息，很多物業公司只要求提供方支付電費，不收取廣告費用。

      ●寫字樓廣告

      與小區廣告相比，寫字樓的公共空間的收益很多，并且同樣的廣告項目，寫字樓的收費要遠遠高于住宅小區。由于寫字樓的位置較好，樓體廣告的價格動輒幾萬、十幾萬甚至幾十萬。.高端的寫字樓一般都有液晶電視廣告，費用一般為每年3000元以上；幾乎每棟寫字樓的電梯中都有廣告，其價格與寫字樓的檔次掛鉤。在寫字樓寬敞的大堂、大廳中，往往會擺著、掛著各種展板，這都是收費的，一般每塊展板每月收費數百元，但是數量很多。與小區不同，寫字樓的電子顯示屏很多可是要收費的。

【專家建言】

      鄭州市物業協會秘書長武鳳翔認為，公共空間收益是物業管理中的一項重要內容，產權界限則是劃分這些收益歸誰所有的基本依據。

      ●收益半年公示一次

      鄭州市房管局物業處處長陳守義表示，按照國家規定，所有商品都應當明碼標價，對于服務業來說，就是要進行收費公示。一般情況下，物業公司每半年應公布一次小區因物業管理所產生費用的明細單。

      ●如何管理是核心

      “知道有哪些收益是前提，但從利益上看，如何管理這些收益更重要。”陳守義認為，扣除公共空間的物業管理成本外，公共空間收益是一些物業公司非法侵占業主權益的重要項目。

      武鳳翔表示，不同公共空間收益的用途應有不同，比如停車位的收益應用于維修道路，廣告的收益應歸入維修基金等，從現實來看，業主大會、業主委員會可以委托物業公司代為設立單獨賬戶。賬戶內的資金如何使用應當由業主委員會決定，物業公司持相關憑證報銷。

      ●不能忽視物業公司利益

      于陽認為，物業管理涉及的是全體業主的群體利益，但遺憾的是，目前，業主往往只關心個體的維權，不關心整體公共管理，不是抱著積極的態度參與物業管理的。就目前鄭州而言，小區按照正在執行的物業收費標準，物業公司就會虧損，如果業主只強調自己占有公共收益，那么物業服務質量一定會降低。

      ●“以樓養樓”的探索

      于陽說，對于公共空間收益怎么花，鄭州市一些小區正試行“以樓養樓”。“以樓養樓”，指的是以公共空間收益來降低業主需要支出的成本，比如業主大會或者業主委員會可以與物業公示協商，將收益用于沖抵部分物業費，或者用于公共設施、設備的維修等。

      由于寫字樓公共空間收益較多，因此這種方式在寫字樓上實施的效果好過住宅小區。今報記者 王獻軍

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