商業綜合體研究：各類商業業態選址要求

各類商業業態選址要求　

一、經濟型酒店

二、咖啡店

三、超市

四、火鍋店

五、普通餐廳 連鎖快餐廳

六、面館

七、一般精品店、服飾、運動品牌專賣店

八、酒吧、茶餐廳等

九、電器賣場

十、國美電器

十一、KFC 麥當勞

一、經濟型酒店選址要求：

1、區位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業區及機場、火（汽）車站的公交線路；市郊結合部。

2、建筑要求：獨棟，周邊有停車場。

3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。

4、合作方式主要有三種：特許經營、租賃、共同投資。

二、咖啡店選址要求：

1、商圈要求：商住樓、高端住宅區、飲食街、大酒店附近，人流充足。

2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排污、排煙管道鋪設方便。有充足的停車位，至少10個以上。

3、面積和租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。

三、超市選址要求：

1、商圈要求： 市口較好，位于市，新老城區結合部或大型住宅小區內的門面房；對于大型超市消費者步行到達店址所需時間在10時辰以內的范圍為核心商圈，所需10--30時辰的范圍為邊際商圈，商圈內具有固定住所的常住人口為主體的現有及潛在人口總數，要求在15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；社區型綜合超市

商圈要求：消費者步行到達店址所需時間在20分種以內的商圈范圍，商圈內具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。

物業要求：

2、建筑形態：較好框架結構，期房、現房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業縱深以30--50米為佳；

3、面積和租期：便利店面積80~120平方米、標準超市面積800~2000平方米、社區店面積2000~5000平方米、大型賣場面積5000~20000平方米；購購用房面積一般為10000-20000平方米。

4、合作方式：租賃、聯建、購購

四、火鍋店選址要求：

1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區域或社區型、區域型、都市型商圈。

2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營業面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。

3、面積和租期：150~500平方米，租期至少2年。

五、普通餐廳、快餐連鎖等。

1、商圈選擇：商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區型或便利型商業街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區域型商業街市或特別繁華的社區型街市。

2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結構，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結構形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應的停車場。

3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型餐廳80~200平方米，商務型餐廳150~10000平方米。

 六、面館

1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經營形態，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產時間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每時辰通過10人次的區域。。。

 2、建筑要求：同餐廳

3、面積租期要求：80~200平方米。2年以上。

七、一般服飾、禮品、運動品牌等專賣店選址要求：

  1、商圈選擇： 商業氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高端綜合商場附近；知名度及客流量佳的高業街 ( 客流需滿足目標顧客群特征 )；知名度高的店鋪附近 (如：麥當勞、肯德基附近)；大規模住宅區附近；

2、建筑要求：商店可見度強，格局是淺方型較佳， 門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規劃。

3、面積和租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為較佳。

八、茶坊、酒吧

1、商圈選擇：消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話，這與進入其他餐飲業的動機不同。該業態是以文化、情調、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優雅的環境，消費對象具有一定的消費能力和文化修養。

 2、建筑要求

茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術化要求，但對建筑結構形式無特殊要求，視投資者創意、設想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應。如與居民相鄰，較好設置隔音層。

 3、面積、租期要求：50~400平方米。2年以上。

九、電器連鎖（蘇寧、五星等）

 1、商圈選擇：位于城市或某區域的商業，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區人口50萬以上，具有一定的購購能力商業；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內陸省份發展較快的縣級市（百強縣優先），副省級以上城市的較發達的郊區縣核心商圈。

2、建筑要求：：獨立、清晰的產權。樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場；有正常使用的消防系統、合格并正常使用的供水供電系統，空調系統、扶梯和貨梯（兩層以上）

3、面積和租期：副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上；區域商圈4000平米以上；大型社區3000平米以上；地級城市市區人口50萬以上，具有一定的購購能力商業3000平米以上；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內陸省份發展較快的縣級市（百強縣優先）副省級以上城市的較發達的郊區縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。

十、國美電器

  1、商圈要求：

1）商業街店 ----臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區級商圈。

2）店中店　 ----在具有較大商流的大型商場或大型超市內，處于或接近電器商品銷售區或日用消費品區。處于市級商圈、區級商圈。

3）社區店　 ----位于可輻射多個高消費社區的商業區域，裊謚饕笮蛻縝縝絲?0萬人左右（一層）。

4）特定市場店----手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街。

5）交通樞紐店----位于**、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規模的商圈。

3C店規模要求

2、建筑要求：獨立、清晰的產權；樓層從一樓開始，樓層不超過四樓，樓層不超過三樓

非店中店要有開闊的停車場地和門前廣場；使用的消防系統、合格并正常使用的供水供電系統，空調系統、扶梯和貨梯（兩層以上）

3、面積租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。四、旗艦店：400平米左右。

4、開店原則：小型店只經營3C商品，中型店和大型店根據店址所處商圈特點可選擇和音像共同經營。商業街店和店中店及交通樞紐店以開設小型店和中型店為主，社區店以開設中型店為主，特定市場店以開設中型店和大型店為主。

十一、KFC、麥當勞

1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費支持

2、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米。；2）樓板承重：乙方廚房區樓板負荷為450kg/㎡，餐廳區活荷載為250 kg/㎡；3）供  電：甲方提供空調及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設配電盤，并獨立安裝電表；4）供  水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5㎏/㎝2，并具有相應的用水指標；5）排水：甲方提供相應的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔 油 池：在餐廳附近區域應提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導致爭議或影響相鄰關系；7）化 糞 池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區域；8）排煙：提供室外相應的排放油煙管道位置，該位置將不導致爭議或相鄰關系。排煙管道的截面積為500mm×700mm；8）招  牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；

9）空調：甲方提供冷暖空調應保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應不小于450卡/㎡/公里，用餐區應不小于350卡/㎡/公里。餐廳溫度冬天應不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應在20-25度之間。（如KFC自設甲方提供室外機位置）；

10）設備總重：冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設備總重3噸，下設槽鋼可將設備均勻擺放，使樓頂均勻受力；11）卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位；12）乙方按照肯德基統一標準對餐廳內部及外部進行裝修。

13）消防系統：乙方自設消防系統并與甲方連通；14）電話：甲方提供兩條電話線路。

3、面積租期：頭層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求10年以上至少。

一、經濟型酒店

二、咖啡店

三、超市

四、火鍋店

五、普通餐廳 連鎖快餐廳

六、面館

七、一般精品店、服飾、運動品牌專賣店

八、酒吧、茶餐廳等

九、電器賣場

十、國美電器

十一、KFC 麥當勞