商業地產開始轉熱，復合型地產住宅漸成市場主流

　　一、濟南市房地產物業綜述

　　從濟南的城市發展來看，濟南市商圈格局表現出以市級商業泉城路至經四路商業區為龍頭，經七路商業區、花園路（洪樓廣場）商業區、北園路商業為次級商業圈，山大路等為三級商業帶等特征。基本上以三個級別商業區割據著濟南市場；另外，濟南商務辦公在2005年以前以獨立的形式出現，如有顯著特點"東外環地段"是商務辦公的聚集之一。老城區的商務辦公代表則以桿石橋地段為主，核心代表有三箭銀苑，金龍大廈、恒昌大廈等多家純寫字樓；商業類則以泉路上萬達廣場、沃爾瑪超市、銀座地下廣場、銀座商城、人民商場、地下人防、歷城大潤發、貴和商廈、數碼廣場等為核心代表。而今，商業地產、商務地產及住宅公寓不再以單一的形式出現，而是以多元化、復合型成為市場的主流形態。商業復合型地產為濟南商業、商務辦公市場格局打開新局面，刷新了濟南商業、寫字樓單一的歷史形態。

　　復型地產自2004年后，開始正式入駐濟南市場。尤以06、07年逐漸成為開發的頭先考慮的地產形式。濟南較早開發商務型公寓的當屬"濟南數碼港"、"國華經典"以及"匯科旺園"，但是這些形式的地產只是以簡單的住宅和商務辦公結合起來，依附性較強，必須依附周邊較近的成熟商業圈來彌補其自身的缺失；而復合型地產以它多元化、適合性、利潤回報率高等特點受到開發商和投資者的喜愛，同時也符合了越來越多不同發展階段的中小型公司需要，應市場需求而生，以它綜合用地規劃形成商業、辦公及住宅、公寓集合體，成為強有力的財富聚集地。在當下濟南房產市場中逐漸具有占據主流的趨勢，也成為住宅開發的一個新的突破點。

　　分析：縱觀濟南商業發展歷程、現狀及未來發展趨勢，原有商圈大多是經過多年由市場自發形成的，長期的發展沉淀了極深的商業價值，具有一定的市場知名度，諸如經四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花園路-老東門商圈等。這些商圈存在業態業種布局凌亂，規模小，服務檔次參差不一，無統一對外形象，整體品牌知名度較低等弊端。基于此，一方面以政府新一輪城市建設為契機，出臺各項商業網點規劃方面的文件，以及進行大型商業項目規劃公示等措施，均已顯示政府在改善現有商業業態布局、提升商圈價值方面的決心；另一方面，隨著住宅市場和商業地產的日益完善，復合型地產將以其獨特的特性和優勢逐漸占領了房地產開發的主流，同時也是適應市場需求變化而產生的另一種地產形式。

　　還有一方面，在土地越來越少，開發量越來越小的情況下，單獨的形式的寫字樓、商業或大型住宅區已現與現狀不符。從以上部分在售及運行的復合性地產開發數量的增多情況也不難看出其主流趨勢。所以，復合型地產的組合是一種新的房產開發形式，其中包括商業與住宅的組合，商業與商務的組合，商業與商務、住宅的組合，還有住宅與商業、商務公寓的組合等多種形式。

　　另外，呈現在濟南市場的還有一個特點是"專業市場"的打造。其中包括專業打造茶葉市場，如"七里堡茶葉市場"；有專業運行服裝、鞋的市場，如"濼安廣場、齊魯鞋城"；有專業運營海鮮市場，如"海鮮大市場"；有專業運營家居市場，如"銀座家居廣場"；有專門運作燈具的市場，如"燈具市場"等。這些專業大市場的出現，充分提高濟南原有市場的檔次，將其凌亂不規則的市場聚集，以打造品牌運營的形式出擊，從而形成強有力集聚效應。但專業市場的運營，相當繁瑣，具有相當高的風險性，成敗與否關鍵在于對市場的定位和后期運營。

　　二、8月份商業、寫字樓的回溫現象凸顯

　　07年全國房地產商品房市場的"漲價運行"，讓一些在前期投資房地產的購房者獲利不少。造成整個市場的狂熱是多方面的：一方面主要來自購房者本身，另一方面來自開發商利潤化，還有一方面來自政府高位出讓土地。這些主要因素導致整個市場房源的供不應求，資金的快速滾動，因而帶動了商業、商務地產及股票、基金等多種形勢的投資熱。濟南也不例外，經過2005、2006年兩年商業地產低靡期，商業地產于2007年上半年逐漸開始復蘇和回溫。據調查，購購商鋪的業主投資的占多數，自用占少數，投資商鋪主要看的是回報率和地段兩個方面。其實早在02、03年萬達廣場銷售時，濟南商業地產曾一度火爆過，當時銷售價就可達到25000元/平米。但由于萬達在后期招商、運營和商業業態定位上出現了問題，業主們曾有一段時間要求退房和補償。萬達相當然的將在大連運營形式拿到濟南來用，是很不明智的選擇，想以其一個沃爾瑪超市帶動臨街底商和里鋪的銷售是有些遷強，當時萬達以返租的形式，將所有權歸屬業主，由業主們任意外租，不分業態，不分形式，不分品牌，不分先后，租金隨意定，結果三個月下來品牌的代理商或廠家紛紛退出臨街商鋪，內鋪業態分布很亂，高低品質不一，較終出現大量空鋪，、帶來后期管理的困難和不便，而且物業費相當高，且物業管理簡單，沒有服務意識，將運營管理此重大事項讓物業公司獨立管理自負盈虧，造成租店的私營業主們在經營的過程中極為不滿，客源量上不來。后來，經過調整將大半商場整合拆除里鋪組合成手機大賣場，后半部分里鋪由業主自主租賃，但效果也不佳，半年下來，由于物業與業主，業主與租主，租主與物業的利益矛盾再次出現問題，運營又一度危機重現。較后，萬達物業與業主協商決定將經營租賃權由物業統一管理，較終形成了現在一層為手機賣場，二樓為超市的相以穩定局，挽回了瀕臨潰敗萬達廣場。轉眼間，06年開業的"海蔚廣場"又同樣上演了"萬達廣場"前期的一幕，現在整個"海蔚"處于停滯待租、重組招商的狀態。不知后期的整改和重新定位是否能救"海蔚"出苦海。

　　濟南市場商業回溫，不是突然形成的。而在整個宏觀經濟調控和政府的引導支持下運行，逐漸回升的。近兩年新增商業類項目多以復合形式出現，主張休閑、娛樂、購物為一體業態經營，以寫字樓加商業形組合，如圣凱摩登城、趵北路6號等；純商業地產則占據完全的地段優勢，如匯泉地王、中國盒子等。以上的幾個商業項目已基本售完，購購人群也以投資型客戶為主；此外除了市區內商業地產熱銷，濟南周邊商業市場也緊跟其后，如長清大學城、章丘繡水街等。綜合來看今年的商業類項目銷售勢態良好。那么，實際情況是否如此？是否像其本身宣傳的那么好，是否如媒體評價的如此之火爆呢？我個人認為，不是這樣的。我們不得不承認整體房價的上升和速度之快，也不得不承認有部分積聚了一定資金在手中投資者購鋪的現象。但究其原因，購房是為了高回報，回報率，選購時看的是地段、品牌和商業的定位，但是我認為更值得考慮的還后期運營和管理的情況，才能較終得出是盈還是虧的結論。往往商業類的開發商大多都不想考慮或是沒全面考慮后續的運營，只是一味夸大自已樓盤的回報，在銷售模式上下功夫，不顧后果不負責的將產品銷售夸大宣傳，出售給購房者后，往往后期運營工作由開發商自己或物業公司來負責。在濟南甚至整個山東市場沒有一個像樣或能夠有多年運營經驗的商業專業運營商。大家都對后期運營都是霧里看花，沒有過多的考量，商業的售價、性價比及回報率真實可靠性，整個商業市場處理不冷靜和瘋狂階段，沒能站在一個城市的規劃和需求方面思考，商業功能在某種意義上講是一個城市的"肝臟"，承負著整個城市的經濟增長和可持續性發展的功能，商業的運行僅是開發商自己的事，其中重要的一環是政府的規劃和前瞻性的引導，說到底商業與城市經濟、布局建設都是相互依輔的。那種隨便將泊來形式強加于城市，而沒注重濟南的本土特色，濟南的經濟承受力和文化特點的運營商必將"死掉"，值得關注的是剛剛消失在濟南的"伊詩丹商場"。所以我認為這種熱銷是非正常現象下的表現。

　　從商業、寫字樓的銷售價格來看，下半年的銷售均價都比上半年有所提升，就所調查現售項目來看，商業類平均上漲3000元/平米左右；寫字樓平均上漲300元/平米；公寓平均上海200-300元/平米。其中商業的上漲幅度，但其售價也高，都有在以萬元以上，寫字樓相對商業來看，略低一些，但均價也平均維持在10000元/平米以上，而商務類型的公寓均價則在5800-6300元/平米，其中尤以精裝公寓價格略高于簡裝公寓，平均多出400元/平米不等。

　　三、復合型地產優勢突出

　　房地產的開發會以2-3年為一個階段性進行變化。較初開發住宅是以多層為市場主導，后來小高層成為房地產的主要角色，近幾年高層是開發住宅完全主要方向，而今天房產的開發又向復合地產型高層小高層趨勢發展；而商業、商務類項目也已從以前單純的1-3層商業或高層辦公樓發展到住宅與商業、辦公組合的房產形式，復合型房地產勢必然會成為下一步房產開發的主流趨勢。

　　復合型地產特點與優勢：

　　1、自由組合，適應性強

　　復合型地產多半可以依附在自己的消費群體當中，在一定程度上保證了購購力，復合型地產的商業面積相對不大，但能支持其居住群的需求和具有帶動周邊市場聚集效應，不必非得依附在大型成熟業圈內，也能平穩的運行下去。

　　2、風險相對較小，易管理

　　復合型地產投入，相對純商業和純寫字樓類產品風險較小，在售后方面物業易管理。復合型地產開發對地段的選擇要求相對較寬，但優勢特點明顯，由于住宅或公寓型住宅相對客戶群多，所以運行時住宅公寓先行銷售是常規的銷售方式之一。戶型配比合適，準確的定位等對于后期的銷售及管理相對容易。

　　3、帶動效應強，回收速度快

　　復合性地產，特別是商業、商務公寓及公寓住宅的綜合開發形式，新穎且適合市場發展需求。在一定區域內有帶動和提升該區域人氣的特點。在產品準確的定位，價格定位、客戶群的定位下，能夠快速對項目進行銷售，達到快速回收資金的效果。相對于商業和商務性房產銷售戰線顯得短且快，市場抗性相對會減小。

　　4、符合現狀市場需求

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