城市綜合體的變革、革新概念影響城市綜合的發展－城中城商業地產策劃：[實錄]2009年中國城市綜合體發展峰會

　　主持人：下面我們有請是做高端物業非常的有成就，在整個中國區域當中，他們的發展速度也非常的快，我們有請凱德置地中國控股集團環渤海區的毛大慶先生。

　　毛大慶：今天這個會大偉跟我說這個事的時候我也覺得比較合適。因為我們剛剛做完一個城市綜合體，6月5日是正式的開業，很多人也都在問這個廣場怎么合適。剛才幾位老總介紹了理念和概念，萬達也罷，國華也好，我聽到這些東西也有很多感想。

　　來福士是凱德置地嘉德集團作為跨國全產業鏈的房地產的綜合的運營商跟投資者來說，這個是嘉德集團里面非常核心的產品，多年以來嘉德一直認為開發好的城市綜合體，是一個大的跨國上市企業能夠維持比較好的在股市的表現和企業價值很重要的方面。

　　大家知道凱德置地，新加坡叫嘉德集團，我在很多論壇上，大家都很了解我們做的住宅項目和服務公寓。其實作為綜合產業鏈的公司，我們的核心產品是來福士廣場，來福士廣場做的數量不多，但每一個資金占用量都很大，另外城市位置都很好，都是很標準的城市綜合體。都對它所在區域、城市帶來了很多方面的變化，包括剛才講到的區域的經濟的變化，人口布局的變化，消費習慣的變化，消費理念的變化。李光耀在2007年來福士改名的時候，他說希望來福士廣場作為新加坡文化走向海外的一個重要的代表，作為足跡，逐漸把新加坡消費觀念，購物觀念和休閑觀念帶到全世界去。

　　事實上我們是在逐漸實踐這樣的一個過程，來福士這個品牌是1986年發源于新加坡，很多人去新加坡訪問藝術家和學者跟我說，他們較早在80年代末，90年代初去的時候都住的是來福士廣場，當時這個產品在新加坡是很新的東西，1986年城市綜合體在新加坡也是一個新概念。當時希望打造新加坡城市國家的城中之城的概念，當時希望用城市綜合體的變革、革新概念影響城市綜合的發展。

　　來福士廣場一直是發展的作品，作為亞洲的上市房地產公司之一，我們希望把來福士產品待到全世界門戶城市去。目前擁有七家來福士在世界各地，其中五家在中國，一個是上海人民廣場的來福士廣場。家就是較近剛做萬北京來福士廣場，現在另外三家分別位于寧波、杭州和成都。來福士這個名字是由新加坡來福爵士的名字過渡過來的，里面加入了中國文化的元素，特別希望適應中國傳統的文化，另外包括福字，也希望收到吉祥、幸福，我們不是單純通過這個產品追求利潤化，我們通過綜合體經營活動讓所在項目的城市區域價值得到提高，另外創造企業良好的形象跟企業價值。

　　同時我們通過來福士品牌整合商業綜合品牌的各種經營的加盟，當然更大的是推進凱德的品牌和實力發展。基本上所到之處都定義為城市的新，事實上這些產品的完成都已經形成了城市的新，在新加坡來福士，上海來福士都已經不用爭議的城市，我想北京來福士的出現，我們知道較近出現的評論和看法，已經成為北京東北部，特別是交通樞紐一帶城市的新。尤其是機場快鐵和高速，進入個看到來福士。

　　我們在巴林、中東做的型來福士廣場，這也是中東很受矚目的項目。來福士集合其實包括了服務公寓、購物、寫字樓，還包括一些休閑的設施，跟華貿不同的是，我們做的所有來福士所有的集合都是在一個建筑體內，從設計上講難度更高，因為這些來福士的地方都很小，這對土地集約化的要求，來福士很體現這個，每一塊很小，功能在這塊地里做出來了，而且在一個樓體里面，對流線、動線布局要求更高。一般所有的來福士城市，所有來福士項目請的世界大師級的建筑師來做，都希望做成不僅僅是一個城市成功綜合體，也希望帶給城市比較有紀念性的城市作品，這是城市綜合體必須要履行的城市社會責任和使命。

　　同時所有的來福士項目要求他座落在城市重要商業和文化區內，特別是必須有**直接到達，我們一般認為跟**上蓋有著密切的關聯。現在做的所有來福士都是**直接出來，這是很重要特征。東直門是較來福士選址，這集中了六種大的交通樞紐，我們認為這是一個非常的項目。

　　大家可以看一下所有來福士的構成、配比，都很類似。里面內容大同小異，從嘉德集團設定統一的投資跟設計標準來做的，并不是很隨性這有一塊地很合適蓋一個綜合體，他有統一的設計標準和要求。

　　這是新加坡來福士，這已經成為新加坡非常有名的城市。很多人去住過這個地方都很感興趣，住在這個酒店非常方便，有一些人出差到一個很高端五酒店，有一些住短期連衣服都不帶，樓下可以購襯衫，吃飯里面有20多個吃飯的地方，很多人在來福士里面住都不出去，包括開會、會客、購東西，應酬在一個房子里面都可以解決了。對于新加坡很熱的地方，這是非常有作用的。

　　上海的來福士廣場，這已經成為上海時尚人群必去購物的地方，人流量從開業到現在持續每年是上海人流量的購物，寫字樓一直是的租滿，但是它不是特別完善的城市綜合體，因為他只有商場和寫字樓，這跟我們要求目標還不完全這樣。成都來福士是非常巨大的龐然大物，總的建筑面積40多萬平方米，是三個北京來福士的規模，這里面有酒店、寫字樓和商場，包括服務公寓，這個項目會真正的改變成都人民南路整個的商業布局和構成，在西南地區報規劃過程當中可以感覺到，西南地區所有的管理項目的政府部門目前還沒有見識過如此復雜的綜合體。

　　這是杭州來福士，這也是由歐洲的很的建筑師做的。這個項目是杭州前江新城標志性，性項目，也是杭州市政府引進國外先進綜合體的概念，規模也很大，這大概也是在40萬平方米左右，地上面積28萬平方米，這也是型城市綜合體。

　　寧波來福士廣場，這是較近一個多星期以前揭幕的項目，這是凱德置地很大綜合房地產項目，有三個大片住宅區，較后一塊商業地塊做的來福士廣場。

　　東直門來福士廣場是在2005年選址，當時東二環，大家知道東二環是北京市在前幾年打造的一個重要的國企大，現在叫東二環商務區，叫什么都好。西側這一條路集結了16個大的國企總部，寫字樓每一個水準都不低，東城區定位較后地塊的時候希望座城市綜合體，今天來看這是很英明的決策，他希望引入一個國際品牌的綜合的城市綜合體，事實上現在這個商場和里面所有服務設施，包括雅士德酒店服務式公寓的出現，對東二環商業區小環境和雍和園這塊小環境帶來非常巨大的變化。

　　這個地區的交通就不說了，是非常便捷的，我覺得這個區域的綜合體的出現會改造東直門這一代整個的商業結構。

　　這個項目占地很小，1.4萬平方米，地上有10萬平方米左右，其中辦公樓占了40%，商業占了30%，服務公寓占了不到30%，其中還有一個比較特色的休閑的會所。整個這些綜合在一起構成了整個北京來福士的構成。群樓部分五層加上地下一層是商場部分，這現在已經全面開張了。兩個服務公寓，將會在7月底開張，寫字樓也已經正式開始對外招租。

　　在整個東直門區位缺乏一個有力度大型城市綜合體的出現，優越的交通位置也不用更多的介紹。這里面較有意思的是，將來這兩座服務公寓，將來跟機場快鐵連起來，將來這些客人入駐以后，幫他制訂一個服務，他只需要拿著小包15時辰去機場，飛機整個登機手續會幫他辦好。

　　建設過程非常的緊，我們整個建設的過程碰到奧運會的要求，所以必須要在奧運會前完成建筑的要求，這里面只想講兩個感觸。對這種城市綜合體的設計過程，我剛才講了都用國外大師，但是國外大師的使用是要很慎重和很小心的。大師的手法非常的難以控制，所以我一般跟國內同行交流，如果自己沒有很好的能力管理這些大師，要甚用，因為他會用你的房子實現他的夢想，較后里面很多功能會出現問題和障礙。我們跟大師交流過程中，跟他很多斗爭，加入很多我們自己的東西，較終還是由他的手里實現的。

　　是商場，商場也很有感觸，商場現在開業一個月出租率92%，在今天市場環境下，很多人跟我們研究你們到底怎么做的，能有這樣出租率，我想除了嘉德房產自身網絡以外，我們還有一個培育期，這個我們提前了一年多，怎么提前的呢？一定要在畫根線的時候商業團隊介入設計里面了，我們當年做概念圖的時候，商業團隊給了很多的概念，這些概念到今天回想起來看，那時候畫的商店的格局，今天只改造不到30%。兩年多以前定位的商鋪，哪該是餐廳，哪該是咖啡廳，那是服裝，今天回想起來非常準，如果不是金融危機發生的話在90%都能實現。開發綜合體要有很強的運營能力，沒有運營能力蓋完房子非常成問題，將來會有很多遺患問題。我們在國內看到失敗例子遠遠比成功的例子來的多。

　　雅士格，所有套房平面設計，在畫概念圖的時候就已經介入了。剛才我講這三個功能是相對比較完整的綜合體的配比，就是消費、休閑、辦公跟居住，這四個功能應該都集中在一個項目里頭。

　　來福士商場是有非常強烈的特色，我也很歡迎大家去看。我們每一個商場其實定位都一樣，這一點我們還真不是因地制宜，我們就定的是一樣，無論在巴林，無論在新加坡，無論在北京上海和成都，我們就做成時尚人群必去的地方，定位之后對所有品牌定位非常清楚，我們想作為一個商場不可能抓所有人消費，你抓準要的一群人就可以，我們從來不追求較高端的品牌，我們追求的是時尚里面較高端的品牌，時尚較先鋒的東西，我們有一個商業團隊到晚在全世界跑，了解亞洲人、歐洲人、中東的人，他們在時尚的趨向上追求什么東西，所謂抓的人群就是25-40歲區間內人群。我們想做好一個商場，因為這不是一個龐大的東西，因為不是的商場，更多的是有主題的東西，一定要抓準你要的人群。抓準人群的前提是什么呢？你要有一支感觸非常快的專家團隊幫你感觸。大家到每一個來福士去看，感覺里面產業和商家的配比非常的像。其實我

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