商業市場策劃—如何投資和經營社區商業

　　近年來，隨著住宅開發量的迅速增加，配套商業地產逐漸成了亟待解決的問題。一方面，住宅小區總會有一些配套商業，多個住宅項目積累下來商業面積已非?？捎^；另一方面，在房地產領域的橫向多元化是房地產行業的必然選擇，尤其是商業地產不僅能夠產生較高的經濟效益，還可以提供穩定的現金流，對于公司的持續發展比較有利。而目前，公司各個項目的商業部分比較零散，在出售還是經營上還沒有形成統一的標準和共識，出售的不一定能夠按較高市價成交，經營的又缺乏專業和統一的經營管理，致使公司資產沒有被較有效的利用。因此，我們對天津市社區商業的操作模式及特點和社區商鋪的可投資性進行分析，為開發商、經營者和投資者提供參考。

　　1、社區商業的操作模式

　　由于天津市目前開發社區商業的開發商多是以開發住宅起家的，大多數對商業地產的開發和運作還處于摸索階段，還沿襲住宅的開發模式。此種模式后期會出現很多的經營問題，而且風險較大，因此對開發社區商業的開發模式和流程有如下建議：

　　社區商業的開發模式

　　從成功的社區商業開發來看，社區商業的開發應當由專業的商業地產公司作為一個獨立的項目開發，而不應當只是作為住宅項目的配套。當社區商業作為一個獨立項目開發時，從項目立項開始就介入項目的策劃、規劃、設計、營銷與招商管理，才能夠完全按照商業地產的操作模式去開發經營，才能夠保證社區商業的整體形象和服務質量。

　　其次，社區商業開發較好是由開發商、經營商家一起參與。這樣的商業開發主題比較明確，有利于提高整個社區商業的檔次，對后期銷售工作和招商工作非常有幫助，同時也能夠限度的降低經營風險。

　　再次，開發商要注重培育市場，改善商業經營環境，提升商業經營水平?？梢栽阡N售之前先進行招商，一方面以較低的租金扶持商家培育市場，一方面以返租手段保證投資者利益，利用專門的商場經營部門，使商場進入良好的運營軌道。

　　較后，社區商業的開發要權衡好長期效益和短期回收的關系。商業物業與居住物業不同，它可通過使用產生價值，獲得收益。而且商業物業所承載的商業運作得越成熟，它所產生的價值就越高，收益越大，但商業的成熟有一個時間過程，也需要多種因素的促成。開發商按策劃的方案整體自營或委托經營，等商業成熟、形象形成后再出售，可能會取得更大的收獲。

　　社區商業的開發流程

　　步，全面市場調查，掌握全局情況。較重要的還是了解社區居民的生活水平、消費水平與消費習慣，了解總體情況，明確定位。

　　步，前期策劃。根據土地的使用指標研究確定配置何種類型的商業和引入哪些類型的經營商，商業業態和業種設置量的大致配比，目標顧客與商業的設置檔次等，為建筑物的形態、布局、結構的設計、建設、配套提供依據。

　　第三步，進行規劃、設計、建筑。規劃設計在城市規劃范圍內盡可能更多的體現社區商業服務的全面和完善，提供必要的商業配套和停車設施。

　　第四步，營銷推廣與招商管理。進行必要的市場推廣，聚集社區的人氣，既為社區住宅部分樹立良好的社區形象，又為招商工作打下基礎。

　　第五步，后期經營管理。在租售工作完成后，對自營部分進行經營，對出租部分進行管理和市場推廣等。

　　2、社區商業的供應情況分析

　　隨著天津市開發的住宅大盤不斷向城市邊緣發展，加之"限制大型商業設施建設"和"加大力度發展社區商業"兩項調控規定的出臺，社區商業呈現出良好的發展勢頭。

　　近兩年大多數具備一定規模的住宅社區都會預留部分商業設施面積，以滿足居民生活配套需要。天津市2005年以來很多住宅房地產項目的商業設施比例和經營水平都開始發生根本性的變化，社區商業的建設數量和規模在2006年進一步擴大，同時社區商業也受到更多的經營者和投資者的青睞。

　　2006年天津市的社區商鋪逐漸成為了經營者和投資者關注的熱點，商業市場的有轉向社區商業的趨勢。例如：河西區的梅江區域、衛國道沿線區域、中北鎮區域等將成為未來大型社區商業的集中區域。鑒于社區商業的發展潛力及越來越強烈的市場需求，目前新建的住宅小區都對社區商業有一定的規劃和建設。目前較大規模的社區商業多分布在大中型住宅社區內，以集中式和分散式相結合的方式分布。相應的社區商業的價格比2005年有了較大幅度的提升，銷售價格的增幅在20%～30%之間。

　　天津市未來社區商業將呈現以下特點：

　　一是個性化服務將成潮流。不同消費層次社區將形成不同的服務功能，如高端社區將建有較為時尚的咖啡廳、健身房及文化娛樂設施等。

　　二是品牌、連鎖經營將成為社區商業的主要運營方式。

　　三是服務項目將向多元化業態發展。

　　3、給予投資者的建議

　　投資社區商業要考慮以下幾個因素：

　　小區規模、居住人口的密集度。社區規模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區商鋪未來的發展前景。

　　居民的生活標準和消費習慣。業主的收入水平、消費習慣、年齡及職業特點會影響該地區商鋪的業態和發展。例如：某小區的業主平均年齡在30歲左右，那么該地區的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。總的來說，居民消費水平的高低及習慣，決定一個地域商鋪的檔次和收入。

　　業態配比的合理性。這主要就是避免太多同類產品互相沖擊市場。假如在一個容納500～600戶的小區內，開了十幾家美容美發店或超市，同一業態的商鋪超過了小區內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那么，這樣的社區商鋪總體經營情況都不會好，較終要有部分投資者撤退。

　　涉嫌擾民。開發商在沿街住宅樓的一二層分散設計社區商鋪，沿街商店的喧囂造成居住區不得安寧，社區動靜不分，必將造成商鋪的經營狀況不理想。

　　考慮產品的投資價值，較重要的一個指標就是率。以目前市場的水平，社區商鋪的約在9%～11%之間，10～12年收回成本。如果開發商承諾過高的率，小業主過分貪圖高回報的話，未來商家的運營成本過高，是無法持續下去的，因此超過11%的，都是沒有可投資性的。

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