自1999年初開始，營銷策劃開始進入房地產界，經過兩年多的發展，從街頭的發單銷售到現在的全程策劃、整合營銷，房地產營銷策劃開始從注重表面趨向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，營銷策劃水平取得了很大的進步，但縱觀濟南市房地產界的許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產營銷策劃和認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區：

崇拜論誤區：

　　近幾年來，由于缺乏系統專業的營銷理論的指導，房地產營銷業被蒙上了一層神秘的色彩，一部分營銷策劃者又在其中制造一股崇拜風。某些策劃人憑借自己參與的幾個成功或不太成功的案例，就隨意自封為策劃大師、營銷專家。他們調用各種手段把平淡的事說得驚天地、泣鬼神。開發商也跟著追捧，以每個人幾千元的代價去接受兩三個公里的概念洗禮。

　　策劃人為樓盤包裝，然后適當地為自己包裝，本無可厚非，但如果夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入岐途。事實上，目前不少策劃大師所做的策劃方案還遠遠低于高水平的營銷策劃的追求，他們推出的更多營銷概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是完全作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。事實上，房地產營銷策劃只是房地產資源配置中的一種無形資產，而不是全部無形資產，更不是全部資產。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面利用策劃替代市場的潛心開拓，認為策劃能包治營銷百病，這不能不說是一個認識誤區。要知道，明白皇帝沒穿衣服的不只一個小孩兒，廣大群眾的眼睛是雪亮的。

無用論誤區：

　　樓盤未造，策劃先行。所謂“運籌帷幄之中，決勝千里之外”，許多營銷策劃專業從樓盤命名到廣告推廣語，從銷售計劃到現場布置，表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。于是，不少開發商有了上當受騙之感，就發出了“策劃無用”的感慨。

　　事實上，房地產營銷策劃根本不是一本詳詳細細或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效回避營銷風險，它是一種周密而詳盡的市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場”，策劃如指揮，高層面的市場競爭已成為智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

經驗論誤區：

　　不少房地產策劃人員堅持所謂的“一招鮮吃遍天”的策劃套路，往往把過往項目的成功經驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。他們忽視營銷基礎理論的研究和項目信息的調查與分析，以經驗型運作居多。特別是近一些年，沿海城市的營銷策劃人員憑借先進市場運作的經驗，進入內地房地產營銷策劃業，開報告會，接新項目，很有市場，大有“外來和尚會念經”之勢。

　　事實上，房地產項目區域性極強，不同區域的購房需求有很大區別，生搬硬套個別項目的成功策劃模式，往往會產生“淮桔北枳”的結果。另一方面，經驗至上論也會使不少策劃人忽視市場信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養，缺乏研究市場，獲取信息，增加信息的能力和手段，必然會制約房地產營銷策劃水平的再提高。

技巧論誤區：

　　現在的房地產推廣中很多營銷策劃人員沉湎于各種促銷方法，促銷花樣翻陳出新，他們把營銷策劃等同于出點子，找技巧，搞促銷，認為技巧新就能取得推廣成功，這實際是門相當嚴謹、專業的應用型科學，可是變得十分低級化，庸俗化。而在這種思路指導下所設計與提供的方案，對開發項目的運作往往缺乏系統的實際操作意義。

　　事實上，隨著市場秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺與區域級差的削減，平均利潤率規律的作用已在房地產業界初見端倪。由于營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，貫穿于房地產經營的始終，并不是幾個點子、幾個技巧就能涵蓋。樓盤品牌的創立，也不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意義的綜合體現，這些都不是一朝一夕的事，而需要孜孜以求的努力。

炒作論誤區：

　　現在不少營銷策劃人言必稱造勢，作方案時時刻想到制造轟動效應，以求媒介的大力宣傳及消費者的關注。不少開發商也滿足于做表面功夫，制造新聞，擴大效應，甚至購斷版面，包下時段，大肆進行新聞炒、廣告造勢。

　　炒作制勝其實是一種嚴重的投機心態，“造勢”也好，“轟動“也好”，絕大部分只能做到知名度有一定提高，但如果營銷策劃只停留在追求表面熱鬧，將會引發不少營銷后遺癥，成為行業公害。

　　事實上，沖動型購房永遠也成不了樓市主體。面對物業這價值巨大，不少人需花去半生、大半生積蓄才能購得起的消費品，購房者看重的不是炒作得是否熱鬧，而是房屋過硬的質量，物有所值的產品，合同守法兌現，物業管理的到位。特別是房地產業進入全面的整體素質競爭的今天，營銷策劃如果僅僅追求炒作，必然難以長期致勝。

　　我們要正確的認識房地產營銷策劃的作用，它作為當今房地產推廣的一個不可或缺的手段，是房地產項目，尤其是大型項目的有機組成部分，不應過分的迷信，也不應過分的排斥。

　　總之，所有成功的策劃案例都是建立在項目的杰出的綜合素質基礎之上的，這不僅要求開發商有過硬的內功，還要求有專業的策劃公司對這些資源進行整合，兩者一個都不能少。

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