隨著經濟發展人們收入水平的提高，越來越多的居民開始擁有自己的住宅。在消費者與開發商信息完全不對稱的情況下，人們購購商品住宅，依賴的是政府信用和銀行信用。但2003年，廣州市接二連三曝光了廣地花園、麗景臺、貝麗花園的開發商涉嫌一樓多賣和搞假按揭的事件，據說這些都還只是“冰山一角”，這些開發商的“售假”行為，不僅嚴重打擊了廣大消費者的信心，更重挫了政府的信用威信——因為保護私有財產是政府義不容辭之責任。同時，這類事件也嚴重損害了一向中國房地產市場潮流的廣州房地產市場整體形象，甚至可能摧毀整個社會本來極其脆弱的信用價值體系。本文試從房地產市場信息不對稱、管理制度、預售制度和交易制度入手，分析房地產“售假”事件產生的制度根源，并提出如何防范和杜絕類似事件的發生。

一、開發商“售假”手段分析

以項目土地使用權或在建工程抵押取得房地產開發貸款，解決開發商自有資金不足的問題，是目前絕大多數開發商和銀行的正常做法。從中國農業銀行公開的房地產開發貸款的操作程序看，開發商先用土地使用權作抵押向銀行申請開發貸款，銀行按土地評估價的50％以內發放開發貸款。工程進行到一定進度后，開發商按規定可以取得《商品房預售證》。但房管部門要求開發商先涂銷土地使用權抵押方可辦理預售證，而為保證開發貸款的安全，銀行在為開發商辦理涂銷土地使用權抵押的同時辦理了在建工程抵押。

當開發商出售抵押房時，一是先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀錄手續后，再出售給購家；二是開發商將整棟物業抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續。

但很多不良開發商在收了購家的房款后，長時間不歸還銀行貸款，同時又以拖延手法欺騙購家。這是開發商“售假”的種情況，碰上這種情況，購家即使交了錢也無法得到房屋所有權，成為的受害者。

種情況是，由于商品房價值量巨大，因此在商品房消費中，人們通常以所購樓房做抵押向銀行貸款的方式達到購房的目的，即通過按揭來彌補自有資金的不足。而有的不良開發商則會借一些人的身份證和假合同到銀行申請按揭貸款，即假按揭，再將假按揭后的樓房繼續出售給消費者，這不僅會危害到購房者的利益，“假業主”也會不明不白背上一身債務。

第三種情況是開發商賣出的房屋沒有及時到房管局進行合同鑒證，反而多次售賣，而消費者從房管局或有關部門卻查不出房屋已經賣出或辦理了按揭的房屋真實的銷售情況。

第四種是開發商故意更換房號，一套房屋使用多個房號多次售賣。

在廣地花園事件中，開發商就同時采用了這四種“售假”手段，造成消費者與銀行上億元的經濟損失。

二、開發商成功“售假”的原因分析

頭先是信息不對稱造成的消費者“無知”。由于房地產市場信息不對稱現象的長期存在，很多有關樓房的情況，例如有關樓盤產權狀況、樓盤建設規劃、樓房銷售抵押、產權證辦理等信息，樓盤發展商自然是心中有數，但眾多小業主消費者卻完全可說是毫不知情。事實上，有商業銀行人士坦陳，小業主在沒有辦理“確權”手續前，幾乎是不可能知道自己的物業是否被重復抵押，因為過戶、土地測繪、辦契稅等都必須在“確權”后。根據相關的按揭貸款操作程序，向銀行申請按揭貸款要符合的條件之一就是發展商已收到借款人支付的頭期購房款即房價的兩成以上，并出具相關證明。在辦理按揭后，所購樓房的抵押就由開發商變成了購房者。也就說，小業主給開發商的兩成頭期款其風險是很高的。正是因為失卻“知情權”，才會不斷地出現眾多小業主消費者被不良發展商惡意坑害之事。

其次是政府部門管理制度上的缺陷。譬如，人們在事件的調查中發現，，開發商辦理假按揭容易得讓人吃驚；，已經抵押過的房子能夠再次抵押或者再次出賣；第三，一套房子在同一個銀行按揭了兩次；第四，同一別墅在不到兩個月的時間內在房管局查到兩個權屬人，而這中間并沒有發生產權變更；第五，消費者從房管局或有關部門查不出已經賣出并辦理了按揭的房屋真實的銷售情況。種種事件確實讓人匪夷所思。房管部門、銀行、公證等部門沒有盡到應有的職責，是導致業主們私有財產遭受不法侵害的根源之一。

第三，預售制度的缺陷。預售制本是從香港借鑒過來的，其正常運轉需要建立在兩個基礎之上：一，商品住宅市場出現供不應求現象；二，社會信用體系完備而有效。但從目前的情況看來，在廣州，這兩個前提條件都不存在，商品房空置率居高不下說明廣州的商品房市場不但不是供不應求的狀況，相反，是供過于求。至于社會信用體系，距完備而有效的要求顯然還有相當的距離，廣州市乃至全國都不僅沒有健全的企業信用等級評定制度，也沒有相應的個人信用體系。因此，如果在制度上有漏洞可鉆，消費者無論如何小心都是沒有用的，信息不對稱決定了開發商在市場交易中處于優勢地位，決定了企業的機會主義行為的發生。

第四，交易制度的不完善。我國大陸，消費者與房地產開發商之間的交易通常是消費者直接與開發商進行交易或通過房地產交易中介機構達成交易，期間極少有律師的參與。因此一旦產生糾紛，消費者通常是處于弱勢地位，利益難以得到保障。而在香港，樓宇購賣均需通過律師行，從業律師均要向律師公會購保險，萬一小業主在樓宇購賣交易中發生損失，由律師公會負責賠償，因而即使發生不良開發商與律師串通作假，小業主的利益都能得到有效保障。

三、杜絕開發商“售假”的對策與建議

1、加強政府、銀行、公證等各部門的監管職能，嚴格依法辦事。保護私有財產不受侵占是人的天性，維持一個健康運行的市場經濟秩序也是大家共同的愿望。而要達成這一切，政府除了承認公民對私有財產的所有權不受任何人或機構侵犯外，更重要的是采取相應措施保護公民的這種權利。政府要通過嚴格執法來兌現對公民的法律承諾。人們之所以愿意花一生的積蓄購購房子，就是基于對于企業的信任，這種信任又建立在良好的政府信用之上。人們相信政府能夠有效地約束和監管企業，不讓其做有損購房者利益的事情。所以，有關部門應當像呵護眼睛一樣呵護自身的信用，保護公民的權利。否則就會導致整個社會信用的缺失，我們這個社會將不堪設想。政府、銀行、公證等各部門合力健全市場監督機制，嚴格依法辦事，維護消費者權益，是保障房地產市場健康發展的必要條件。

2、保護消費者的知情權。為了使消費者在商品房購購中獲得相對稱的信息，必須建立與完善商品房的公示、查詢制度，公開有關樓房資訊，使消費者對有關樓房情況有更清晰的認知與了解，從而做出準確的判斷與選擇。公開有關樓房資訊包括房管部門為消費者查詢有關房屋情況提供更簡潔、方便的服務，為消費者了解整個樓盤包括公共部分如綠地的產權狀況和小區的規劃狀況提供服務，為消費者了解樓盤的交易狀況提供服務，銀行公開樓盤抵押按揭情況。保護消費者的知情權是避免“售假”風險、避免商品房的短斤缺兩、避免會飛的**、會飛的人工湖、會飛的綠地等欺詐消費者的行為的有利舉措。這不僅可造福廣大消費者，事實上也能有效地減少銀行遭遇“售假”風險，防范金融危機。

3、完善商品房交易制度。由于商品房具有價值量巨大、異質性、交易的復雜性（如需要對房地產的產權狀況進行調查、對樓房質量的檢驗需要有工程方面的知識、需要弄清房地產的稅賦狀況、抵押貸款狀況等），一般的消費者很難具備交易所需的這么專業的知識，因此，效仿香港一向采用的行之有效的方法——讓消費者以合同形式，委托律師行協助小業主解釋樓房購購合同，辦理按揭與產權登記等事務，讓所委托的律師行進行更專業的服務，是保障消費者利益的有效安排。倘若樓房出現任何有損消費者權益之事，消費者不僅可以向房地產開發商索賠，還可以向律師行索賠，消費者會因此而得到雙重保險！

4、完善商品房預售制度。鑒于廣州市多年的商品房購方市場、社會信用體系的不健全以及商品房預售在房地產市場發揮的積極作用，要使預售制度進一步取得成功，就必須提高商品房預售的門檻。對申請商品房預售的企業，不僅要求達到一定的工程進度，還要求開發商有足夠的實力，能夠提供資金證明當樓花銷售不良時能夠依靠自有的資金完成開發。對實力不強的企業，則要求所有的商品房均以現樓出售，即時辦理住房產權證，所謂“一手交錢，一手交證”。

5、建立信用的社會評價機制。發達的市場經濟國家都有各種信用評級機構。這些機構具有獨立的地位。信用越好的企業或個人，在市場經濟交易中的地位就越有利。市場經濟是建立在信用體系基礎上的，各種“售假”行為反映出我國信用基礎極其脆弱，因此盡快建立健全企業與個人信用的社會評價機制，并建立相應的信用網絡，使信用制度的約束盡快發揮作用，是我國市場經濟建設的一個重要舉措，也是防范與杜絕各種“售假”行為的重要舉措。

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