政策調(diào)控將如何影響房價走勢？城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來哪些機會？物業(yè)稅征收將如何計算？一說起房子的話題，總能引發(fā)熱議。

　　昨日，《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合《成都商報》、觀點地產(chǎn)新媒體主辦的城市觀點論壇在成都舉行了2010年的頭場論壇，包括住建部政策研究副主任王玨林、國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松、中房集團理事長孟曉蘇等知名經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)界大腕受邀參加，就“新經(jīng)濟下2010年房地產(chǎn)新趨勢”碰撞思想的火花。

　　由成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的世豪廣場項目特別支持的本次論壇，吸引了200多位本地房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚及專業(yè)機構(gòu)人士參加。“物業(yè)稅應(yīng)按照房屋購購原值征收”、“2010年房地產(chǎn)發(fā)展將‘正常化’”、“投資房地產(chǎn)股票比投資房地產(chǎn)好”……大腕們的言論，讓與會者一同腦力激蕩。2010年房地產(chǎn)新趨勢的輪廓，也在激辯中漸漸清晰。

　　與此同時，部分二、三線城市也開始密切關(guān)注樓市動態(tài)。山東省文登市副市長譚遠國在論壇上向川渝地產(chǎn)商拋出橄欖枝。譚遠國表示，國內(nèi)一線城市的房價目前確實較高，但文登市目前不存在房價上漲過快。

　　中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇：

　　適度讓步既得利益者推動物業(yè)稅改革

　　作為征收物業(yè)稅的積極倡導(dǎo)者，孟曉蘇昨日在論壇上發(fā)表題為“構(gòu)建住房制度上的公平正義”的演講。孟曉蘇指出，為了讓稅種改革能夠順利進行，可以對目前產(chǎn)生較大阻力的既得利益者做出讓步，將按房屋評估值征稅改為按照房屋購購原值征稅。

　　他指出，“很多有房子的人不愿意開征物業(yè)稅”。對此，孟曉蘇改變了他此前提出的按房屋評估值征稅的建議，改為按房屋購購原值征稅。“我們不得不對利益有一些讓步，這樣才能推動改革。”他說。

　　【對話孟曉蘇】

　　NBD:按照房屋購購原值計算物業(yè)稅，你說這是對既得利益者的讓步，那么這會不會導(dǎo)致一個小區(qū)里同樣的房屋物業(yè)稅額相差很遠，是否偏離了公平正義？

　　孟曉蘇：征物業(yè)稅是一個大道理，物業(yè)稅征了才能解決大的問題，在小的問題上不應(yīng)過分的糾纏。征物業(yè)稅已經(jīng)說了7年，但到現(xiàn)在也沒有推出。推出物業(yè)稅遇到了很多阻力，從改革的經(jīng)驗來看，必須處理好改革中各方的利益關(guān)系，化解矛盾。

　　NBD:物業(yè)稅的征收將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？會不會讓房價下跌？

　　孟曉蘇：一方面，征收物業(yè)稅后需要考慮比較高的養(yǎng)房成本，當然會影響投機行為。但另一方面，物業(yè)稅征收也可能導(dǎo)致房價上漲，因為房屋轉(zhuǎn)讓的時候，賣方者會把繳納的物業(yè)稅一同計入房價。

　　住建部政策研究副主任王玨林：

　　下半年將是購房觀察期

　　王玨林昨日在論壇上指出，目前的房地產(chǎn)市場存在一些問題。頭先是房價漲幅太快，其次是商品房銷售市場存在很大的不穩(wěn)定因素，再次則是土地競爭過于激烈。

　　那么，該如何促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性呢？王玨林說，一是應(yīng)加大保障性住房、中小戶型房源的比例，培育二手房和中介市場；二是應(yīng)加強管理，包括土地、房屋、市場、交易等方面的管理。

　　【對話王玨林】

　　NBD:目前熱議的物業(yè)稅推進到哪個階段了？何時能正式出臺？

　　王玨林：盡管征收物業(yè)稅是有效調(diào)控房價的手段，但是目前仍有很多問題。只能說是個逐步推進的過程，實際征收的日程表仍不明朗。

　　NBD:這中間存在哪些問題需要解決？

　　王玨林：一是如何獲得每個家庭的真實房源信息，尤其是一些跨城市擁有房源的家庭。房源查不清，就談不上征收物業(yè)稅。二是，會不會出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況？開征物業(yè)稅與原有的土地出讓金制度是否存在沖突？

　　NBD:對于購房者來說，今年是不是合適的購房時機？

　　王玨林：我覺得，由金融危機帶來的中國房地產(chǎn)市場特殊階段已經(jīng)結(jié)束。今年，應(yīng)該不會像去年那樣地王頻現(xiàn)。對于購房者來說，今年上半年是購房的觀望期，畢竟國家一些針對房地產(chǎn)市場的政策尚未出臺。今年下半年，應(yīng)該是個購房的觀察期。

{$page$}

　　國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松：

　　2010年的房地產(chǎn)不會像去年那樣瘋狂

　　巴曙松昨日帶來題為“退出與刺激后危機時代的中國機會”的演講。他表示，2010年宏觀政策的目標將是“正常化”。巴曙松說，2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調(diào)，就是從2009年非常時期的非常的政策，平穩(wěn)過渡到正常時期的正常政策，包括金融市場和房地產(chǎn)市場都會回歸到正常化的發(fā)展中來。

　　其中，就房地產(chǎn)業(yè)的“正常化”，巴曙松向房地產(chǎn)商指出，“像去年這樣的年份，不能指望每年都出現(xiàn)”。他表示，把去年和今年加起來做一個平均，都是歷史上比較高的時期，“所以房地產(chǎn)商回想一下在一個正常的年份怎么經(jīng)營、怎么開發(fā)、怎么賺錢，不能照著2009年的這種狀態(tài)，因為這很難碰到”。

　　【對話巴曙松】

　　NBD:今年的貨幣政策總體走勢如何？你如何看待加息？

　　巴曙松：貨幣政策將保持連續(xù)性，CPI如果連續(xù)幾個月出現(xiàn)上漲，就存在加息可能；人民幣匯率方面，中國政府將根據(jù)中國經(jīng)濟的發(fā)展需求，進行主動性和漸進性的升值。

　　NBD:一連串的政策調(diào)控措施，讓很多人擔心房地產(chǎn)行業(yè)會受到較大影響，你怎么看？

　　巴曙松：房地產(chǎn)將從去年的超常規(guī)回歸正常，不能期望房地產(chǎn)還像2009年時一樣瘋狂。在2009年房地產(chǎn)出現(xiàn)意外大漲后，國家政策調(diào)控的目的是抑制需求，增大供給，但不會造成樓市大起大落。2010年，即使有調(diào)控措施，也只是改變經(jīng)濟增長的斜率，不會改變增長的方向。

　　摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄：

　　今年投資房地產(chǎn)不如投資地產(chǎn)股

　　“今年，投資房地產(chǎn)股票比投資房地產(chǎn)本身要好”，龔方雄在昨天的論壇上表示，房地產(chǎn)的價格經(jīng)過去年的大幅上升以后，今年的升幅即使不調(diào)控也不會大漲。但是相對來講，房地產(chǎn)股票的投資價值應(yīng)該還是不錯的，因為去年，一些房地產(chǎn)股票股價相比高位調(diào)整了30%~40%。龔方雄認為，資本市場調(diào)整了很多，實體市場的調(diào)整還不夠，因此，今年房地產(chǎn)股票投資的價值比地產(chǎn)好，但這并不意味著投資者不應(yīng)該投資房地產(chǎn)。

　　此外，龔方雄稱，今年，房地產(chǎn)企業(yè)想融資，選擇境外渠道或許更有利。從房地產(chǎn)調(diào)控角度來看，相比去年，房地產(chǎn)不管是發(fā)債、貸款，還是房地產(chǎn)信托融資，宏觀不確定因素都在增多。但是，境外資本市場卻非常活躍，從融資規(guī)模來看，不管是IP0也好，發(fā)債也好，整個國際市場今年季度的的融資規(guī)模都創(chuàng)出了過去四五年的新高。

　　同時，龔方雄指出，國外投資者選擇我國房地產(chǎn)企業(yè)進行投資時，主要注重三個方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量，以及獲得土地儲備的價格。這一點資本市場非常看重，因為土地是稀缺資源，未來獲得土地的成本會越來越高。二是看房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的分布。三是看重房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力。如果說房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的土地儲備，但卻擁有非常強的開發(fā)能力，不管以什么價格拿地總能盈利，而且盈利性也比較強，企業(yè)的品牌價值和團隊管理能力都會獲得外界認可。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！