在北京二手房交易中，買房人與賣房人簽訂購(gòu)房協(xié)議后，還會(huì)發(fā)現(xiàn)合同中存在漏洞，或是存在規(guī)定不明確的地方。雙方當(dāng)事人通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，可以更好地保護(hù)各自的權(quán)益。

補(bǔ)充協(xié)議具有什么效力？

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，“在北京二手房交易中，買房人與賣房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)二手房交易的重要事項(xiàng)進(jìn)一步做出規(guī)定。如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，但是原合同中明示不得變更的條款，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)該條款的變更則不發(fā)生法律效力。”

補(bǔ)充協(xié)議主要包括什么內(nèi)容？

“北京二手房交易中，買賣雙方當(dāng)事人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，可以對(duì)成交價(jià)格、定金金額以及支付時(shí)間做出規(guī)定，還可以約定定金日后將作為買房人支付購(gòu)房款的一部分。” 人士介紹說。

愛屋吉屋內(nèi)容部湯正魏表示，“為了防止發(fā)生一房二賣的情況，買房人可以對(duì)購(gòu)買的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記后，未經(jīng)買房人同意，賣房人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。但由于預(yù)告登記需要建立在雙方當(dāng)事人自愿基礎(chǔ)之上，房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依據(jù)雙方當(dāng)事人的登記申請(qǐng)進(jìn)行，所以*好通過補(bǔ)充協(xié)議書面約定雙方當(dāng)事人同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”

專家認(rèn)為，房屋過戶、物業(yè)交割是北京二手房交易中十分重要的環(huán)節(jié)，所以雙方當(dāng)事人可以在補(bǔ)充協(xié)議中做出明確規(guī)定。補(bǔ)充協(xié)議可以規(guī)定過戶時(shí)間、過戶條件，還可以規(guī)定物業(yè)交割時(shí)間以及買房從購(gòu)房款中留存多少錢作為物業(yè)交割保證金，這樣可以防止雙方在交易中發(fā)生糾紛。

如果北京二手房交易無法順利完成，那么買賣雙方當(dāng)事人的責(zé)任劃分問題就凸顯出來。“在雙方當(dāng)事人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，要對(duì)雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任做出明確規(guī)定。比如，在買房人辦理二手房貸款手續(xù)時(shí)，有可能因?yàn)橘I房人資質(zhì)不夠等原因而無法獲得銀行批貸，導(dǎo)致二手房交易無法完成，那么在補(bǔ)充協(xié)議中要對(duì)買房人的此類違約責(zé)任做出規(guī)定。”湯正魏說。

在實(shí)際二手房交易中，市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，部分賣房人就會(huì)擅自提價(jià)。為了防止賣房人任意加價(jià)，買房人可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定此類行為的違約責(zé)任。

如何依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議維權(quán)？

在 人士看來，“補(bǔ)充協(xié)議對(duì)于二手房交易中的重要事項(xiàng)都做到了明確的約定。一旦雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛，受害一方當(dāng)事人可以依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，要求另一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。”

“例如在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的情況，賣房人擅自提高二手房?jī)r(jià)格，構(gòu)成補(bǔ)充協(xié)議中違約行為，就要按照補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)規(guī)定支付違約金。這樣可以有效保護(hù)買房人的權(quán)益。”有業(yè)內(nèi)人士說。

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