2016年，地產行業融資盛宴。中原地產研究數據顯示，去年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。這是房企該口徑全年融資額突破萬億元。

值得注意的是，自去年10月開始，隨著調控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加上美元走強，其在境內外的融資渠道均被“封鎖”，導致房企融資成本大增。業內人士認為，隨著調控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來臨，房企或面臨“錢荒”窘境。

收緊 房企融資額年末驟降

隨著樓市調控趨緊，房企融資規模大幅下降。中原地產研究數據顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

具體來看，2016年12月，房企合計債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來的*低點。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。

中原地產分析師張大偉分析認為，對于房企來說，債券融資是成本*低廉的一種融資方式，其對2016年市場爆發提供了有力支撐。但自9月底，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺，上交所、深交所相繼發文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購置土地，房企發債融資得到了遏制。

除了發債渠道被堵，房企資金的另一個重要來源信托也明顯收緊。根據用益信托工作室月度數據計算，房地產集合信托去年第四季度共發布132只產品，融資總額為360.41億元，較第三季度的186只產品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。

具體來看，2016年12月房地產信托融資規模繼續下調，單月產品融資規模僅為81.3億元，占信托融資總規模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調。與8月*高時的15.02%更是下降近10個百分點。36只項目產品數量占比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外，從項目平均規模來看，12月項目成立平均規模也是2016年下半年以來*少的一次，僅為2.54億元。

提升 資金成本大幅增加

房企融資資金價格上行已經成為趨勢。數據顯示，房企發債利率2016年12月*低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發行利率僅為2.89%，天保基建為3.18%。除*低利率大幅上調外，12月，僅南京安居、新盛建設兩家融資利率低于4.5%，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

以首開股份為例，2016年12月29日，首開發行面值20億元的債券，發行利率為4.8%，其10月發行的10億元融資額的第三期債券發行利率僅為3.57%。

業內人士表示，去年“十一”之后，房地產調控同時對銷售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋。“政策收緊，融資渠道變窄，房企融資成本上升是必然趨勢。”一位業內人士說。

此外，近期美元匯率大幅提升，發行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數房企發債轉向國內。根據數據提供商Dealogic的統計，2016年前11個月，21家境內房地產企業在海外市場上總計發行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業發行的128.87億美元，不論是數量還是金額均出現大幅下滑。

記者了解到，房企提前贖回美債現象明顯。中原地產研究統計數據顯示，僅2016年11月，房企提前贖回美元債務額度已經超過10億美元。不過，值得注意的是，12月以來，在國內融資難度加大的背景下，部分房企再度轉向資金成本更高的境外債券市場：12月2日，在香港上市的融信中國發行年息高達6.95%、期限兩年的1.75億美元債券；12月7日，碧桂園公告其發行10年期優先票據，融資額度為3.5億美元，票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優先票據發行的歷史*低成本，但與碧桂園2015年至2016年在國內發行的公司債相比，發債成本大幅提升，其境內利率僅為3.2%至4.75%。

風險 償債高峰將至或催生“錢荒”

在“抑制資產泡沫、防范金融風險”的調控基調下，2017年房企融資環境將趨于收緊。

自2016年10月新一輪房地產調控啟動以來，上交所、深交所出臺文件明確公司債發行門檻，發行要求等，規范房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域；發改委要求嚴格限制房企發行公司債用于商業性房地產項目。

同時，中國證券投資基金業協會明確叫停券商資管、基金子公司等資管產品資金投向16個熱點城市普通住宅市場，指出證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，直接或間接投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的，暫不予備案。且熱點城市范圍將根據市場適時調整。

北京大學國家發展研究院研究員馮乾表示，2016年國內房地產市場火爆的原因，很大程度上與政策寬松、公司債等各類融資渠道成本低廉有關。不久前召開的經濟工作會議確定房子的住宅屬性，這意味著，房地產政策會朝著防止熱炒和防范系統性風險的方向推進，房地產企業融資政策趨嚴也是大勢所趨。

多位業內人士表示，未來六至九個月，房企可能會面臨越來越大的資金問題。CRIC研究楊科偉表示，房企近兩年的銀行借款、發行的短期票據和債券以及2015年之前的中長期債務，將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。

“在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場銷售不如預期，銷售回款不能滿足企業償還債務和新增開發投資的需求，那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。”楊科偉說。

張大偉也指出，在*近超過兩個月的調控周期內，超過20個城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售，巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。“如果調控持續收緊甚至有出現違約的可能性。”張大偉說。

新城控股副總裁歐陽捷也指出，大水漫灌的龍頭早已經收緊，流向房地產的資金也已經降速，開發貸款和房企自有資金都已經趨近零增長，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經打破，房企資金隱性成本也在上升。對于房企來說，2017年必須備好“干糧”，做好“入冬”準備。

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