2010年前后，國際旅游島政策剛確定帶來的概念式瘋狂暴漲曾導致海南旅游地產投資過熱和粗放式開發項目野蠻生長。但隨后，隨著宏觀經濟走弱、房地產調控、以及產品供需結構性失衡下，在2011-2015年間，海南房地產市場遭遇了連續5年下跌。

2016年上半年，海南樓市開始出現回暖跡象。

*新數據統計顯示，2016年1-11月，海南省房地產開發投資繼續保持平穩增長，房屋銷售面積仍保持高速增長，新開工面積增速由負轉正，待售面積增速由正轉負，去庫存效果明顯。

21世紀經濟報道記者統計發現，包括融創、綠地、恒大、萬達、富力等在內，仍在2016年加碼海南投資。其中，融創是在2015年8月以收購方式布局海南。

一位海南開發商告訴21世紀經濟報道記者，與以前海南購房客戶主要以投資客戶為主不同的是，海南當前購房需求絕大部分屬于度假需求。主要來自北京等地區。其中，躲霾也是不少購房者購房驅動之一。

海南樓市回暖？

海南樓市因其多輪大起大落而在地產江湖上充滿了故事。1990年代間，潘石屹、馮侖、易小迪等人的桶金也來自于此。

自2010年前后，國際旅游島政策再度遭到當地開發商爆炒。但隨后，市場開始急轉直下。公開數據顯示，2012年，海南樓市整體滑落至10140元/平方米，此后4年內，成交均價在1.1萬元/平方米左右。

截至2015年底，來自海南建設廳的數據則顯示，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高于全國平均水平。2016年2月23日，海南也發布了《關于加強房地產市場調控的通知》（下稱《通知》），著力化解房地產庫存。

海南樓市的明顯回暖出現在今年上半年。海南建設廳數據顯示，今年來，全省房屋銷售面積增速均保持40%以上良好態勢。1-11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%，增幅比上年同期提升40.2個百分點，比上月回落4.8個百分點；銷售額1290.98億元，增長51.2%，增幅比上年同期提升46.7個百分點，比上月回落1.7個百分點。

根據中國指數研究院對三亞的統計顯示，2016年11月，三亞商品住宅價格為19886元/平米，環比上漲5.64%，同比上漲14.20%。成交26.60萬平米，環比增長77.72%，同比增長328.41%

海南錦誠咨詢創始人、董事長王路認為，“2016年對于海南而言，是歷史以來的大年，全省前11個月已經達到了逼近1700萬的網簽備案面積。在中國的一線以外的市場中，海南基本上已經是排頭兵。具體來看，海南的幾個大區域的增長量也很大。海南整體的市場容量在迅速放大，一方面來自于全國大市場的好轉，另外是基礎設施配套的成熟。”

王路認為，海南市場回暖與國內整體市場的全面復蘇有很大關系。“海南除了海口約百分之六七十是本地居民購買外，其他的市縣基本都是來自島外的客戶購買，所以，一二線市場的增量也帶動了島內的市場。”

躲霾成購房動力

王路透露，除海口外，海南其他的17個市縣，大概一年90%是來自島外客戶。

值得注意的是，一位海南開發商告訴21世紀經濟報道記者，與以往不同的是，由于正處去庫存階段，海南目前購房需求主要是度假，投機性投資因素已經很少。不少北方的客戶出于躲霾和過冬的原因而購房。

三亞市房地產協會秘書長劉樹國回憶到，“海南房地產經歷了三個主要的階段。個階段是建省初期到1992年的階段，這是初始階段。這個階段出現了很多不規范的開發；1992年之后，國家實行宏觀調控，因此出現大量投資回流。個階段是1992一2002年大概10年時間，這個階段處于調整階段，清理不良資產，處理半拉子工程。第三階段則是恢復增長階段。從2002年開始，到現在，這段時間是恢復增長階段，尤其是國際旅游島之后，大型的國內知名企業都進入海南。”

12月15日，融創中國在海南三亞正式宣布，融創中國品牌正式落地海南，并將長期深耕海南東線市場。

融創中國執行總裁路鵬透露，海南東線旅游市場主導地位明顯。“從數據上也可以清晰的看到，2015年海南東線，包括三亞和海口，接待過夜的游客人次達到3726萬，遠遠高于西線和中線。這說明東線是海南*主要的旅游市場，而且持續火熱，2016年上半年，海南東線房地產投資639.03億元，占到全省房地產投資的78.9%。東線房地產投資集中，房地產市場更加成熟，更有潛力。”

融創方面認為，在海南的產品升級變革中，房地產投資正在由短線投資向長線投資轉變，旅游地產開發也在由候鳥式的短居到長居的休閑度假生活轉變。

王路在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，海南購房需求目前主要是增持需求（買了備著），比如儲備養老，自己儲備給父母孩子使用；比如氣候的驅動。與以往不同的是，現在基本上是自住為導向的投資客為主，但這個投資與之前國際旅游島時期的投機性投資不同。

21世紀經濟報道記者發現，由于北方霧霾嚴重，不少海南開發商將躲霾作為去庫存宣傳的。一份統計稱，每年冬季約有超40萬的北方“候鳥老人”來海南度假。冬季舒適的氣溫和新鮮的空氣讓他們享受夕陽之樂。他們會一直待到來年開春，等到在三四月份，集中離開海南回到故鄉。這期間海南島的商業機會呈現井噴，等到來年又回落到了淡季。

王路認為，隨著消費者投資方向改變，一二線城市的調控加上一二線城市陷入嚴重污染狀態。對于海南而言，會有這樣一個風口期或者說是板塊輪動，因此未來海南會有一個平穩向上的發展過程。

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