國家統計局7月18日發布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據，6月份價格環比上漲城市個數繼續減少、漲幅繼續收窄，價格同比上漲城市個數繼續增加，但漲勢有所放緩。

    整體而言，上半年全國樓市出現了愈加嚴重的分化，一線城市一季度高溫火熱，二季度開始降溫，房價升高，漲幅收窄;二線城市后來居上，不斷升溫，二季度漲勢趕超一線;三四線城市萎靡不振，去庫存形勢依舊嚴峻。

    樓市分化嚴重

    數據顯示，6月商品住宅價格環比下降的城市有10個，相比5月增加了6個，與5月樓市的市場情況類似，6月價格環比下降城市雖有所擴容，但同樣均為三四線城市。其中牡丹江、泉州已連續兩個月出現價格環比下滑，而錦州已連續15個月商品住宅價格環比下滑。

    亞豪機構市場總監郭毅分析，三四線城市商品住宅環比下降城市增多，且多個城市出現連續價格下滑，反映出房地產調控政策已由放松趨向于刺激，且天量貨幣大水漫灌，但部分經濟基礎薄弱、產業提振不力的三四線城市，地產調控政策的刺激，只能對區域樓市產生短期的利好拉動。從長期來看，區域樓市在缺乏就業機會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉，仍將會對樓市的持續向好形成巨大阻力。

    6月份，北上廣深四個一線城市均出現商品住宅價格漲幅放緩的跡象。相比5月的環比漲幅，北京漲幅減少了0.7%，上海下降了1.2%，廣州下降了0.6%，只有深圳環比漲幅微漲0.3%。

    對此，郭毅認為，自3月底上海、深圳兩地相繼提高住宅限購資格的要求，北京也在5月針對通州出臺了區域性限購升級之后，對一線城市的樓市成交量形成了直接影響，除深圳因土地資源極度匱乏、商品住宅價格依然保持快速上漲之外，京、滬、穗樓市均有所降溫。

    盡管漲幅有所放緩，但四個一線城市商品住宅環比仍然保持上漲，且深圳同比漲幅高達47.4%，漲幅位居70個大中城市之頭。

    郭毅認為，盡管一線城市在調控收緊后房價上漲步伐稍稍放緩，但在強勁市場需求的拉動下，短期內無法改變房價走勢的上漲勢頭，只能促使區域樓市保持相對穩定或溫和上漲的狀況。

    部分二線城市房價漲幅堪比一線

    6月份，包括南京、合肥、廈門等部分經濟發達的二線城市，商品住宅同比漲幅均超過了20%，漲幅與一線城市并肩。

    郭毅分析，多個二線城市的崛起，體現出中國經濟發展的著力點正在向縱深方向擴容，特別是在放開大城市的限制后，多地推出積分落戶制度，對于人口向二線城市集中和分流起到了關鍵性作用。在多的發展格局下，一些產業基礎相對較好的二線城市吸聚外來人口的能力在樓市得到了充分地體現，因需求高漲催升房價升溫。

    “下半年，全國樓市將出現整體性的降溫，而一線城市和經濟發達的二線城市，盡管樓市基本面持續向好，但調控政策的緊縮趨勢會促使這些城市的房價漲幅開始放緩，而對于缺少樓市驅動力、且庫存高企的三四線城市來說，房價下降城市的名單還將增多。”郭毅判斷。

    樓市調控不宜“一刀切”

    “市場的實際情況證明，普惠式的貨幣和稅收政策并未對去庫存起到行之有效的作用，反而導致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市更加火熱。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，未來的樓市政策需要從以下幾點考慮。

    一是摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實行的這種全國普惠式降息減稅的貨幣和稅收政策，過于“一刀切”，釋放的流動性不僅沒有進入需要去庫存的市場，反而涌入了熱度本就較高的區域，加劇了地區間的不均衡狀況。

    二是因城施策，區域政策差別化。針對不同的城市，政府需要實行不同的政策引導。一線城市隨著“滬九條”、“深六條”以及北京區域加強限購措施的出臺，政策風向已經從嚴趨緊，未來應維持現有的政策導向，保持政策平穩;二線城市則需針對樓市過熱的區域果斷出臺針對性政策，抑制過熱勢頭，廈門、合肥收緊信貸政策就是很好的先例;而三四線城市才是真正需要加速去庫存的區域，必須加大政策傾斜力度。

    三是三四線城市需吸引人口流入。三四線城市需盡快推進產業結構升級，完善教育、醫療等公共資源配套，用優質的產業、有吸引力的就業機會和完善的公共資源配套吸引人口流入，否則去庫存將只是一個偽命題。

    四是在寬松貨幣政策與房價之間加裝防火墻。就宏觀經濟整體而言，貨幣政策在下半年仍有一定的寬松余地和刺激空間。但貨幣政策只是短期行為，不能作為提振經濟的主要政策手段。而且即使執行寬松貨幣政策，也需要在寬松貨幣政策與房價之間加上兩道防火墻：銀行在購房貸款上應堅持927政策原則，在頭付比例和利率上，根據購房的套數、人群等進行差別化對待;在銀行與開發商之間要有調控措施，避免資金過度流入樓市開發，推高地價。

    胡景暉認為，無論是貨幣政策、稅收政策還是其他政策，未來的樓市政策都需要做到具體問題具體分析，不能“一刀切”。只有因城施策、分類施政，才能平衡樓市，實現真正的持續平穩健康發展。

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