近期，多部委、各地方政府主動推進房地產去庫存，出臺降低房產交易環節稅費、降低購房頭付比例等政策。據不完全統計，目前已有至少200個城市出臺去庫存新政。業內普遍預計新政將對住宅去庫存形成實質性利好。

    然而，當前房地產庫存去化分布于住宅、商業地產、產業地產、旅游地產等多種業態。銷售比例約為：住宅89%，其他類銷售占比11%，即其他地產業態去庫存壓力同樣值得關注。

    截至目前，至少有山東、甘肅等多個省份提出發展跨界地產，即利用存量房發展旅游、養老、創業等地產，開展多元化經營。然而，記者近期在多省市調查發現，不少城市商業項目已趨于飽和甚至過剩，以養老文化旅游為名圈地開發，導致在建項目、待建項目嚴重過剩的現象依然屢禁不絕。業內人士認為，政府宜盡快調整關口期，加快出清不良資產，不宜忽視降低非住宅地產庫存風險。

    非住宅業態去庫存難題亟待破解

    截至2015年12月末，全國商品房待售面積71853萬平方米，與上年同期相比增加1億平方米。其中，辦公樓和商業營業用房待售面積均同比增長近25%，增速是住宅待售面積的2倍之多。

    更值得關注的是，除住宅外，各類型物業待售面積2015年10月開始持續走高，房地產行業整體庫存高企、結構性過剩的問題依舊。即便是在商業發達的上海，商業地產市場亦現低迷。機構數據顯示，2015年全年上海商業地產供應量連續兩年刷出新高，而成交量卻處于近五年內的低谷。

    截至2015年底，上海大虹橋核心商務區庫存高達66.4萬平方米，去化周期達36.72個月。由于新增供應劇增、開發商普遍推遲虹橋項目入市。記者調查發現，絕大多數項目的入住率尚不足三成。

    寫字樓新增供應持續高企正使城市寫字樓空置率普遍上漲。世邦魏理仕發布數據顯示，2016年二線城市的新增供應預期將同比上漲22%，全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%。如成都、重慶、無錫、長沙的空置率將連續第三年處于30%以上，市場嚴重供過于求。

    世邦魏理仕環球研究部中國區執行董事陳仲偉分析稱：“由于前期規劃體量、推地節奏與市場需求的協同欠佳，加之后期交通、商業配套跟進不夠及時，新興商務區，尤其是二線城市新興商務區普遍面臨供應充沛而需求不足的困境。”

    此外，中國商業地產同質化嚴重。戴德梁行中國區商業地產服務部主管江舒民說：“以新建區域型購物為例，由于商業項目相互間競爭激烈、供應量大，易造成項目同質化情況。”

    在旅游地產方面，根據克而瑞研究統計，2013年我國新上市旅游地產項目3040個;2014年為2666個;2015年盡管有較大幅度回落，但截至10月底仍有642個新增項目，去化壓力。

    各業態地產開發亂象值得警惕

    盡管非住宅地產高庫存問題開始顯現，但記者近期走訪各地發現，不少地方政府和絕大多數房地產企業依然沿用之前的開發套路，去庫存手法簡單粗放，高庫存風險不斷累積。

    頭先以養老旅游地產做噱頭，行建普通住宅之實。記者在多地調查發現，很多開發商都是打著開發養老、旅游地產的“幌子”，以此為噱頭拿地、行建普通住宅之實。

    記者在三亞看到，除了“清平樂”項目在建筑設計、社區規劃上匹配了中老年人的養生養老需求之外，其余絕大多數項目與普通商品住宅并無二致，如在“魯能·城市灣”，所謂的“頤養健康配套”僅僅是“10時辰即達醫院”;而旅游地產項目“魯能·三亞灣”，只是“海景房”……

    其次，住宅開發增長空間有限，二線房企扎堆開發商業地產。記者在多家房企采訪了解到，為了應對住宅庫存高企、去化困難，不少二線地產商開始扎堆在二三線進行商業地產開發。

    如新城控股在復制“萬達模式”，將旗下商業品牌“吾悅”系在全國鋪開。新城董事長王振華表示，至2017年，新城“吾悅廣場”將累計開業15個、在建25個。

    第三，地方政府盲目引進房企無序開發，營銷策略模式陳舊固化。記者發現，從海口美蘭機場至海口市區的道路兩旁，在建、待建樓盤鱗次櫛比。當記者問及如此大規模地蓋樓，是否有足夠多的人來購購時，海口市住建局相關負責人也坦言“什么時候能消化完，心里沒底”。

    營銷策略方面，在三四線城市，開發商仍高度依賴地方政府“統籌”。海口、三亞等市房管部門表示，其調整的營銷策略仍主要以投放旅游大篷車廣告，吸引品牌房企拿地開發，與網絡媒體合作宣傳促銷，組織房地產開發企業參加海南島外房地產展銷活動等傳統方式為主。

    宜因勢利導非住宅業態去庫存

    記者調查發現，目前市場上涌現了一些較為成功的養老旅游地產新模式。如綠地集團與天山集團在石家莊共建燕趙文旅綜合體天山之門，榮盛發展與黃山市合作開發黃山北大門，均采取結合景區進行整體運營模式。

    易居中國執行總裁丁祖昱認為，以前的旅游地產配套，大部分是酒店、高爾夫加上溫泉的“三菜一湯”，標準化嚴重，缺乏特色和核心競爭力。旅游地產需有更多配套創新，天山之門和黃山北大門等項目更像是旅游地產和產業地產的結合，可拉動當地文旅地產發展。但政府也宜注意避免以開發為名圈地的情況。

    海南省住建廳廳長丁式江認為，未來養老旅游地產市場宜更突出長壽、生態、健康等優勢，增加產權式、度假、商務等酒店產品，同時調整醫療、養老、商業、文化地產布局，促進房地產行業轉型升級。“海南將增加經營性房地產開發，降低純商品住房比例。”

    業內人士建議，宜對商業地產業態及時改造。在商業零售方面，戴德梁行商業地產部建議，政府宜加快推動傳統商業向體驗型業態過渡。

    正榮商業總經理張子玉表示，根據較新的消費趨勢，未來商業綜合體應將體驗式業態占比大幅提高，減少百貨零售類業態布局。“以休閑娛樂為主，購物功能為輔。”

    戴德梁行中國區投顧部董事總經理葉建成建議利用“互聯網+”，將房地產投資由重資產向輕資產轉變。“如在寫字樓市場上，借助‘互聯網+’可實現科技、資源的協同布局，聯合辦公將在去商業庫存的同時，成為兼顧成本效益和共享工作環境的新辦公趨勢。”

    大鼎城股份集團董事長孫江榕認為：“應從創業人員著手，將網店創業者拉到實體創業，從而解決就業以及商業地產去化問題。去商業庫存類型的創業不應只是高科技創新型創業，而更多應是圍繞生活輔助的服務類創業。其創業門檻低，受眾群范圍廣泛。”

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