政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策接踵而來(lái)。

　　2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，在全面免征非一線城市2年以上住房交易營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，也利好一線城市改善性住房需求。針對(duì)該新政在海南省的實(shí)施情況，記者采訪了海南省地稅局房地產(chǎn)稅收管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人，經(jīng)證實(shí)，海南省屬于該新政優(yōu)惠范圍之內(nèi)，自2月22日起，將全面執(zhí)行該《通知》要求。

　　據(jù)海南省地稅局房地產(chǎn)稅收管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2月19日接到通知后，海南省地稅局立即開展相關(guān)會(huì)議。該負(fù)責(zé)人表示：“海南省屬于本次新政所惠及的省市，海南省將于2月22日起，依照《通知》執(zhí)行?！?/p>

　　針對(duì)海南省接下來(lái)是否會(huì)陸續(xù)推出相關(guān)配套惠民政策，該負(fù)責(zé)人表示，目前政策剛剛公布，海南省各相關(guān)部門正在開會(huì)協(xié)調(diào)并部署工作，在國(guó)家該新政的實(shí)施過(guò)程中，海南省地稅局正在研究具體的實(shí)施辦法，是否會(huì)出臺(tái)更為詳盡的惠民稅收管理辦法，還需等上級(jí)部門按程序進(jìn)行及部署后予于公布。

　　《通知》主要包括以下兩條：

　　條項(xiàng)是對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)家庭先進(jìn)住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　條項(xiàng)對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)家庭套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　所謂家庭套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)購(gòu)的家庭套住房。

　　《通知》中條是個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　值得指出的是，此次政策對(duì)一線城市做了相關(guān)界定，即北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施《通知》中條項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

　　此次財(cái)政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅被認(rèn)為是對(duì)住房交易和住房消費(fèi)的又一個(gè)刺激手段。

　　中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)意味著對(duì)一線城市而言，原來(lái)購(gòu)購(gòu)頭套住房，原先按普通非普通，分別要交1%、1.5%、3%的契稅；即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政后，90平方米以下的普通住宅的契稅額不變，其他較多只交1.5%，對(duì)非普通住宅利好。

　　換句話說(shuō)，如果在一線城市購(gòu)90平方米以下但是總價(jià)高的非普通住宅只要交1%的契稅；就算在一線城市購(gòu)別墅也只要交1.5%的契稅。

　　中原集團(tuán)研究研究主任韋謝表示，由于一線城市暫不實(shí)施套改善性住房的契稅調(diào)整政策，因此該政策利好于非北上廣深的改善性住房交易。

　　而相對(duì)于一線以外城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)頭套普通住房沒(méi)變化，其他（購(gòu)購(gòu)頭套、二套、普通非普通）都有契稅減免。

　　舉例來(lái)說(shuō)，在非一線城市，購(gòu)購(gòu)100萬(wàn)元、90平方米的二套住房來(lái)說(shuō)，在2015年的購(gòu)房成本測(cè)算是，頭付比例為25萬(wàn)元、契稅費(fèi)用為3萬(wàn)元。而在新的政策環(huán)境下，即此前2月2日央行信貸政策以及2月19日財(cái)政部契稅新政策后，頭付比例下調(diào)到20萬(wàn)元、契稅費(fèi)用為1萬(wàn)元。如此計(jì)算，不考慮后續(xù)按揭貸款成本增加的內(nèi)容，僅考慮購(gòu)房初期，那么購(gòu)房者可以少支付7萬(wàn)元。這相當(dāng)于100萬(wàn)元的房屋價(jià)格下降了7%。

　　而對(duì)于出售住房而言，原先滿2年非普通需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在新政策規(guī)定非一線城市超過(guò)2年不再區(qū)分普通非普通，一律免征營(yíng)業(yè)稅。

　　這里需要指出的是，去年3月30日，財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

　　而此次《通知》中已經(jīng)不再界定普通住房和非普通住房。

　　也就是說(shuō)，有賣家想出售一套房子，即便房屋已經(jīng)購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年，如果是非普通住宅的話交易還是需要交納一筆費(fèi)用，而調(diào)整后，只要購(gòu)購(gòu)年限滿兩年就不再需要繳營(yíng)業(yè)稅。

　　上海中原研究咨詢部高端經(jīng)理龔敏表示，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本支出對(duì)刺激當(dāng)前樓市消費(fèi)作用直接，這對(duì)一些收入不高城市會(huì)更受用。從減稅的幅度來(lái)看，更多是鼓勵(lì)刺激二次購(gòu)房以及改善型住房。

　　房地產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整 能省多少錢

　　財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，2月22日起執(zhí)行。個(gè)人購(gòu)購(gòu)家庭先進(jìn)住房90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。家庭先進(jìn)住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為：

　　頭先：從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫(kù)存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過(guò)去的政策中，大部分城市針對(duì)頭套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

　　這種情況下，舉例來(lái)說(shuō)，南京王先生要購(gòu)一套改善性住房，如果在90平米以內(nèi)，如果總價(jià)在200萬(wàn)，在過(guò)去需要交納6萬(wàn)契稅、現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬(wàn)。

　　如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬(wàn)，新政后只需要4萬(wàn)。

　?。籂I(yíng)業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)是非普通住房，針對(duì)大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過(guò)去的政策中，滿2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，在新政策未明確，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算，那么對(duì)于改善性需求有非常明顯的利好。

　　第三：政策繼續(xù)繞開了一線城市，整體看，一線城市不存在庫(kù)存的問(wèn)題，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大。

　　第四：這些政策針對(duì)二手房影響比新房更大，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

　　第五:部委接力地方出政策救市，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

　　各地在密集發(fā)布去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

　　但整體政策的力度將不同，分城施策是未來(lái)政策放松的主要特點(diǎn)

　　經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，導(dǎo)致房地產(chǎn)依然是較重要的引擎，房地產(chǎn)新常態(tài)下，需求上漲乏力，這種情況下，樓市各地市場(chǎng)分化，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流。

　　整體看，各地方省市出臺(tái)的系列政策力度依然各異，依然需要財(cái)稅信貸政策的配合。

　　2015年，是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年。政策的利好推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的大方針指導(dǎo)下，從全國(guó)到地方的各類托市政策輪番出臺(tái)，“330新政”引發(fā)二手房市場(chǎng)井噴，“930新政”令年末市場(chǎng)暖冬再現(xiàn)。雖然銷售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)自身依然存在嚴(yán)峻的庫(kù)存問(wèn)題?；鈳?kù)存從而成為年末高層關(guān)注的焦點(diǎn)，也料將成為下個(gè)年度政策制定的核心目標(biāo)。

　　2015年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力巨大，2015年GDP同比增長(zhǎng)6.9%，20多年來(lái)頭次跌破7%。投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大主因，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速回落，進(jìn)出口總額同比下降。而固定資產(chǎn)投資之所以增長(zhǎng)緩慢，主要受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來(lái)持續(xù)下滑。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響，而且由于房企整體購(gòu)地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。

　　分城市來(lái)看，一線城市較被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線因?yàn)閹?kù)存完全值過(guò)高，這種情況下，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)：

　　2016年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會(huì)持續(xù)出現(xiàn)，說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大，樓市政策繼續(xù)寬松。

　　但分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，未來(lái)的2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　補(bǔ)充資料：契稅是什么？此前怎么收？
 
　　“契稅”是根據(jù)房子的“網(wǎng)簽價(jià)”征收，此前，稅率一般是1%-3%之間。影響“契稅”多少，有兩個(gè)要素：
 
　　1） 是不是“頭套房”？如果是“二套”，此前無(wú)論面積大小，直接收：網(wǎng)簽價(jià)*3%。
 
　　2） 面積多大？根據(jù)房子的面積，此前有三種收法：
 
　　● 90平米，契稅=網(wǎng)簽價(jià)*1%
 
　　● 90平米 房子面積 140平米，契稅=網(wǎng)簽價(jià)*1.5%
 
　　● 140平米，或者為“非普通住宅”，契稅=網(wǎng)簽價(jià)*3%

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