2016年行業大猜想

剛過去的兩周,眾大佬紛紛搶先發表對2016年行業前景的看法。與以往的區別是,坐上結構性調整的“大船”后,專業們開始重新審視房地產行業與自己所帶領的公司,不約而同地通過“加減法”給房地產行業把脈。正如幾年前萬科喊出“城市運營商”的提法一樣,人們都明白大佬們的表態是幫行業諫言的良方,也是決定其企業未來的走向的重要信號。

加法:取消第三套的限制

減法:個人貸款利息沖抵個稅

2015年剛退休、如今還頂著中國房地產業協會副會長頭銜的任志強,今年的發言尺度更大。在前日舉行的某次峰會上,任志強解讀新政指出,去年年底工作會議上提出的要再增加十個類似于北京上海這樣的超千萬人口的大城市,這也說明過去的政策修改了,增加人口就要解決人的城鎮化和戶籍城鎮化的問題。個是過去要打擊房地產的投資投機,這次工作會議的意見是鼓勵自然人多購房、希望多購,所以除了個別限購的城市外,所有的城市都在鼓勵多購,取消第三套的限制和購購多套的比例。

任志強同時給“去庫存”開處方,指出他認為的較有利的條件就是個人貸款利息可以沖抵個稅。“1999年到2003年6月期間,上海市運用了這樣的方式,迅速地解決了上海庫存的問題,會解決一個長期預期,這樣讓富人和窮人,都可以積極的購房,你要花20%的頭付再把每個月的貸款頂成了房租,就等于沒有花錢租房子,因為你20%的頭付永遠拿不回來,而銀行貸款有兩類,一類是可以確定抵押利息另外一個是同等的,如果按現在的情況來看,大概7000多億的個人所得稅,2億多人,如果一年賣一千萬多套房子,1/10減稅,大概增加一千萬套房子的交易量,大概可以增加7000億的財政稅收,所以減個稅是增加國家的財政稅收,讓更多人利用這個辦法解決住房的問題。”

減法:堅決不去三、四線城市

提到此前因高杠桿而備受質疑的泰禾集團,泰禾集團董事長黃其森日前毫不掩飾地表示過去兩年還是挺難受的,但今天看來,“我們算了一下,如果前兩年(在北京)拿了350億元的土地,如果今年再去拿,可能要700億元。”黃其森認為是賺了,“前兩年我們在土地市場上動作力度比較大,當時業內擔心泰禾是不是太激進了,資金鏈會不會有問題”,尤其“同行認為泰禾在一線城市拿地價較高,現在看,我們戰略布局是較清晰、較堅決的”。

黃其森表示,“泰禾堅定看好一線城市,堅決不去三、四線城市”。值得注意的是,對于當前三、四線城市供應量、庫存過高、開發商難以消化存貨的市場局面,黃其森直言,“泰禾基本沒有在三、四線城市布局,不具備發言權,但我感覺想要去庫存,一定要割肉,要降價,不能有靠政府救市的幻想”。在黃其森看來,解決庫存問題要靠政府和開發商的共同努力,不要太樂觀,因為是多年累積的。

提到從規模化發展向利潤導向發展模式轉型,黃其森透露,“院子系”的高端住宅產品已經運作成熟,泰禾會持續加碼在有潛力的城市繼續打造下去。同時,泰禾也會繼續加快在商業地產的布局,繼2015年12月30日位于福州東二環的泰禾廣場開業運營后,還醞釀在全國開業20個至30個類似泰禾廣場這樣的區域商業綜合體項目。在黃其森看來,開發商的核心競爭力是專業團隊,如今同時把住宅與商業地產做好的開發商在國內其實還是鳳毛麟角,“過去購物的設計沒跟上形勢,但如美國、英國的百貨商場至今還有市場,與電商是共生共融。”因此,黃其森判斷商業地產還存在新商機。

加法:投資能力比融資能力更重要

減法:一線城市不輕易拿高價地

過去一年融創刷足了業內存在感,在京推出兩個“中國質造”的頂豪,三度欲并購綠城、佳兆業、雨潤,較后到融創董事長孫宏斌總結時:他給出的評語是“融創是在原地踏步,不過成熟了”。上市5年多,融創從2010年的市場銷售80個億,增長到2015年的760個億,業績翻了近10倍,躋身全國房企前十。孫宏斌給出的秘訣是:當同行們在二三線城市歡欣雀躍時,我們正冷靜占領一線城市的先機;等他們返回,我們就該避開了,投向判斷好的二線核心城市。在孫宏斌看來,房地產行業屬于高杠桿行業,因此具備投資能力是不可替代的重要素質,而不是融資能力。孫宏斌稱,控制風險將成為融創2016年的一個關鍵詞。“控制風險不是說不發展,控制風險你是在北京購地,還是在武漢購地,你是在深圳購地,還是在佛山購地”,他認為。2017年房子會比2015年的房子便宜。

過去一年,北京、上海“逢拍賣必出地王”,地價上升速度突破了市場的想象力,甚至北京五六環的地價已近5萬水平線。一線城市的地價高企,對欲維持快周期發展的開發商來說,風險。就連孫宏斌也啟動了警惕機制:我們一定不能把自己弄進一個坑里,購了一塊很貴的地,好幾年的地。不跟誰較勁兒,也不給誰證明。“現在開發商的日子很難過,原因就是房子賣不好,貸款再聚到一起的話,所以2016年好一點,2017年會更好。”孫宏斌的悲觀中透出些許樂觀,“針對市場的措施總有用盡的時候。”而面對一拍地就出地王的土地市場,該何時進出才構成一道難題。“北京、上海、深圳,肯定永遠是我們的,”孫宏斌頭先肯定一線城市的戰略地位,但即便是北京,也得遵循他的原則:覺得合適就干,不合適就算了,完全是市場的。

減法:從粗放向專業化轉型

在一年一度的中國地產專業年會上,前頭創董事長劉曉光提出未來的十年中還會出現新時代、新情況下的新的地產。未來房地產的走勢一看看國家政策,包括近期出臺的金融扶持政策、穩定發展政策等,從大格局能看到國家還是支持這個行業發展的。二是房地產是實業,開發商是房地產的價值供應商,這里都離不開地產,地產業大有可為,還是有前景。

未來十年的房地產行業,跟過去的地產肯定不一樣,下一步要專業化、細分化、網絡化和科技化,有些房地產可能有很多創新的東西出來。比如英國的地產商正在轉向科技的投資商,再比如很多地產商在轉向中國城鎮化的建設當中,建設美麗鄉村。接下來的十年,關鍵是怎么去做,怎么能夠讓中國的房地產業在一個健康的狀態上發展,這是誰也改變不了的事實。

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